Fastighetsbolag söker finansiering för uppförande av parhus

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp	3 000 000 SEK
Trancher	2 (5)
Låntagare	SUV Framtiden 18 AB
Anledning till lån	Bygglån
Flexibel löptid mån	Min 4 mån | Max 13 mån
Säkerhet	Pant i fastighet (1.a prioritet)
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	44%
Årsränta	11%
Teckningsperiod	2018-09-19 till 2018-09-29
Möjlighet för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV är baserat på lånet genom Kameo, i förhållande till förväntat värde på fastigheten som har ett uppskattat värde på SEK 40 000 000 - 46 000 000 (baserat på en extern värdering).

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Suv Framtiden 18 AB med 1: a prioritets pant i Bredsand 1:355. Bolaget har gått in med totalt SEK 4 000 000 i Eget kapital i projektet. Lånet är fördelat på fem trancher där alla trancher innehar samma säkerhet.

Bolaget planerar återbetala räntor och lån genom kassaflöde och/eller genom att sälja fastigheten som Kameos investerare har pant i.

Låntagare	SUV Framtiden 18 AB
Organisationsnummer	559082-0774
Lånebelopp (SEK)	3 000 000
Tranche	2 (5)
Anledning till lån	Bygglån
Återbetalningsplan, räntor och lån	Projektvinst vid försäljning
Årsränta	11%
Månadsränta	0,92%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 4 mån | Max 13 mån

Säkerheten är densamma i samtliga trancher, anledningen till att årsräntan skiljer sig är på grund av den värdeökning som tidigare lån tillfört projektet. Projektet har således kommit längre i utvecklingen, i detta fall genom att ett visningshus uppförts.

Trancher	Lån	Prioritet i pant	Status	Typ av lån
1	6 000 000 | 11% årsränta	Samma säkerhet i alla trancher	Avslutad	Refinansiering av rörelsekapital + bygglån
2	3 000 000 | 11% årsränta	Samma säkerhet i alla trancher	Teckningsperiod pågår	Bygglån
3	3 000 000 | 11% årsränta	Samma säkerhet i alla trancher	Kommande	Bygglån
4	3 000 000 | 11% årsränta	Samma säkerhet i alla trancher	Kommande	Bygglån
5	3 000 000 | 11% årsränta	Samma säkerhet i alla trancher	Kommande	Bygglån
Totalt	18 000 000 SEK

Säkerhetspaketet

Pantsättare	SUV Framtiden 18 AB
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Elektroniska pantbrev i fastigheten Bredsand 1:355 om totalt SEK 3 000 000
Prioritet	1:a prioritets pant i fastighet
Säkerhet i trancher	Alla långivare innehar samma säkerhetsvillkor

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Fastigheten Bredsand 1:355 är värderad till ca. SEK 40 000 000 - 46 000 000 miljoner. Fastigheten består av en tomt på 4 227 kvm i ett nybyggt villaområde i Enköping.

Företaget

Suv Framtiden 18 AB ägs till 100% av moderbolaget Byggvestor AB som startades i april 2016 av Richard Domanski och Andrzej Jus, som har erfarenhet av projekt på den svenska byggmarknaden sedan 2007. Totalt arbetar 19 personer för Byggvestor, av dessa är 7 stycken anställda direkt av Byggvestor AB, medan resten är underentreprenörer. Byggföretaget som på totalentreprenad och i nära samverkan med kunden bygger tillbyggnader och renoverar hus runt om i Stockholms län. Företaget genomför renoveringar, ombyggnationer samt fönster och balkongdörrbyten åt bostadsrättsföreningar i Stockholms län och Mälardalen. Senaste projektet var fönster- och balkongdörrbyte 74 stycken lägenheter för en bostadsrättsförening i Älvsjö. Utöver detta byggde företaget 18 bostäder for Erik Wallin i Järfälla i 2017/2018.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Fastigheten utgörs av en tomt på 4 227 kvm som ligger 5km från Enköpings centrum. Tomten förvärvades i mars 2017.

5 parhus i två våningsplan träkonstruktion skall uppföras på tomten, 10 lägenheter, totalt 1 840 kvm, 2st parkeringar per lägenhet. All tomtmark kommer att upplåtas med bostadsrätt. Projektet har en LTV på 44% och därmed en god marginal i förhållande till marknadsrisken, vilket innebär att priserna måste falla med 56% för att det ska påverka Kameos långivare.

Bolaget har varit aktiva med marknadsföringen och har bland annat haft en informationskväll för potentiella köpare. För tillfället finns 5 stycken bokningsavtal klara, när 9 stycken avtal finns skrivna kan köpeavtal signeras. Under sommaren har det första parhuset uppförts och kommer att fungera som visningshus, när detta är slutfört kan huset visas för potentiella köpare. Mäklaren, Fastighetsbyrån i Enköping har erhållit uppdraget för försäljning. https://www.hemnet.se/bostad/radhus-8rum-bredsand-enkopings-kommun-galeonsvagen-nr-5,7,9-,-brf-bredsandsviken-14345095

Byggnationen kommer att löpande pågå och därmed ökar värdet för fastigheten, tranchefördelningen är planerad för att efterfölja värdeökningen. Låntagaren har även tagit höjd för att kunna sälja bostäderna som fristående hus.

Läs mer om hur byggnationen fortlöper och en kortare intervju med bolagets grundare Richard här, bilderna är tagna 30 augusti 2018: http://blogg.kameo.se/upppdatering-fran-lantagare/

Sedan den första tranchen utbetalades har byggnationen av ett visningshus startat. Tak och ytterväggar är färdigställda, likaså är stommarna färdiga. Invändigt arbete påbörjas vecka 38. Samtidigt pågår arbetet med att uppföra nästkommande enhet, grunden är färdig och arbetet igång. Under vecka 38 kommer en utstakning för kommande två parhusgrunder att göras. Just nu ligger bolaget bra till i schemat och håller sig inom ramarna för budget.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Bredsand 1:355
Adress	Galeonsvägen, Enköping
BOA	1 840 kvm
Byggår	2018/2019
Antal bostadsrätter som ska byggas	10 lägenheter, 2st parkeringar per lägenhet.
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Ja, Byggvestor AB
Beräknad produktionstid	Inflytt hösten 2019
Övrigt	Fullgörandeförsäkring är tecknad

Försäljningsprocess
Antal objekt	10 bostadsrätter
Storlek	184 kvm/lägenhet
Sålda på ritning	0
Anlitad mäklare	Fastighetsbyrån
Planerat tillträde	Hösten 2019

• Företaget har erhållit bygglov och har erhållit erbjudande om BRF lån.
• Byggprojekt genomförs med Byggvestor AB som totalentreprenör.
• Erforderliga försäkringar tecknas för entreprenaden. Föreningen avser att hålla fastigheten fullvärdesförsäkrad.

Byggvestor AB projektleder själva och använder beprövade leverantörer och underentreprenörer som visat sig pålitliga i tidigare projekt. Företaget tecknar avtal efter fast pris med både kunder och leverantörer. Detta projekt blir det första där företaget själva är med och investerar i.

Arbetet kommer att utföras i etapper där bostäderna kommer att uppföras enligt nedan.

Nedan följer bilder som visar utvecklingen av visningshuset.

30 augusti

18 September

Området

Prisutvecklingen i Enköpings kommun under de senaste 12 månaderna är + 4,9%. Bredsand är enligt mäklarbyråer i Enköping stadens mest växande stadsdel. Här finns ett boende för alla. För närvarande pågår flertalet nybyggnationsprojekt i området som tillhandahåller goda pendlingsmöjligheter till Stockholm, men även Uppsala och Västerås. Dock skiljer sig detta projekt från de övriga då bostadsrätternas storlek är väl tilltagna.
Bredsand ligger vid Mälaren, ca 5 km från Enköping. Här finns Enköpings största friluftsbad med en lång sandstrand och stora gräsytor. Badet är långgrunt och passar bra för barnfamiljer. I anslutning till badet finns även kiosk, restaurang, minigolf och campingplats. Vintertid då isarna bär är Mälaren utmärkt för långfärdsskridskor. Flera skridskobanor plogas upp på olika ställen. Friluftsfrämjandet har sin stuga här med möjlighet att hyra långfärdsskridskor eller gå en tipspromenad både sommar och vinter. Är du sugen på att vandra så går Upplandsleden förbi här. Till Enköping är det bra cykel- och gångbanor och under dagen går det flera bussturer.

Referensprojekt

18 stycken kedjehus, Järfälla

Täby 6 lgh 700kvm lösvirke 2016

Potentiella risker med att låna ut till projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Även om utvecklaren har erfarenhet från många liknande projekt är det inte en garanti för att även detta projekt blir framgångsrikt. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller i Bredsand vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor