Så fungerar säkerheter i våra lån

Att ställa pant innebär att låntagaren överlämnar eller intecknar en tillgång som säkerhet för lånet. Om låntagaren inte kan återbetala sin skuld har långivarna rätt att sälja den pantsatta tillgången för att täcka lånebeloppet. 

För varje projekt anges vilka säkerheter som ställts för lånet. Vissa lån har endast en säkerhet, medan andra lån har fler. Som investerare är det viktigt att noggrant läsa igenom informationen om säkerhetspaketet och bedöma om det överensstämmer med ens egna riskpreferenser. 

Nedan hittar du en översikt över de vanligaste typerna av säkerheter som används i lån som förmedlas via Kameo. 

Fastighetspant

För fastighetsprojekt är pant i fastighet den vanligaste säkerheten eftersom projekten oftast är direkt kopplade till en specifik fastighet som ägs av projektägaren. En fastighetspant innebär att fastighetens ägare ansöker om en inteckning i fastigheten och får ett pantbrev som bevis för inteckningen. Pantbrevet överlämnas sedan till långivaren som säkerhet för lånet. Varje pantbrev har dessutom ett så kallat “inomläge”, vilket anger vilken del av fastighetens värde som pantbrevet omfattar. 

Precis som med andra säkerheter  blir en s.k. realisering av fastighetspant aktuell om lånet inte kan återbetalas. I ett sådant fall kan fastigheten säljas för att långivaren ska få betalt. Försäljningsprocessen kan ske på olika sätt: 

• Frivillig försäljning – projektägaren hittar en köpare och genomför försäljningen på vanligt sätt. 

• Tvångsförsäljning - Kronofogden utmäter fastigheten och säljer den på exekutiv auktion.  

Vid tvångsförsäljning blir köpeskillingen ofta lägre än vid en traditionell marknadsförsäljning, bland annat på grund av kortare tidsramar, begränsade möjligheter till besiktning och att försäljningen inte marknadsförs på samma sätt.  

När man bedömer värdet av en fastighetspant finns flera faktorer att ta hänsyn till, exempelvis fastighetens geografiska läge – i storstäder eller attraktiva områden är det ofta lättare att hitta köpare. Även fastighetens förutsättningar spelar roll; detaljplan, bygglov och utvecklingspotential kan öka värdet. Utöver detta kan naturligtvis även andra marknadsrelaterade förhållanden påverka. 

Det finns två aspekter som vi på Kameo anser särskilt viktiga att utvärdera när man bedömer en fastighetspant: belåningsgrad och prioritetsordning (inomläge). 

Belåningsgrad, eller Loan to Value (LTV), beskriver förhållandet mellan lånets storlek och fastighetens uppskattade värde. Skillnaden mellan lånebeloppet och värdet på fastigheten fungerar som en skyddsmarginal. Ju högre belåningsgrad, desto högre risk. För varje projekt på Kameos plattform anges den uppskattade LTV:n. 

Prioritetsordning avgör vilken långivare som får betalt först om fastigheten säljs, exempelvis vid tvångsförsäljning. Ordningen beror helt på i vilken turordning pantbreven är uttagna och intecknade. I projektens säkerhetspaket anges inom vilka belopp pantbreven är ställda och vilken prioritet som gäller.


Andrahandspant i fastighet 

Andrahandspantsättning innebär att en långivare tar pant i ett befintligt pantbrev som redan är pantsatt till en annan långivare. Det rör sig alltså om fastighetspant där flera långivare kan ha säkerhet i samma pantbrev, men med olika prioritet. 

En andrahandspant kan i vissa fall utgöra en starkare säkerhet än att belåna fastigheten genom att ta ut nya pantbrev med sämre inomläge. Detta gäller särskilt om det befintliga pantbrevet inte är fullt utnyttjat. Exempelvis: om den första långivaren har ett pantbrev om 10 mkr med inomläge 0–10 mkr, medan låntagaren endast har en återstående skuld om 5 mkr, finns ett obelånat utrymme om 5 mkr i pantbrevet. Detta utrymme kan då pantsättas till en ny långivare som andrahandspanthavare. 

Borgen

Borgen innebär att en annan part än låntagaren – antingen en privatperson (personlig borgen) eller ett annat företag, exempelvis inom samma koncern som låntagaren (bolagsborgen) – åtar sig att betala en låntagares skuld om låntagaren inte själv kan fullgöra sina betalningsförpliktelser. Ett borgensåtagande kan avse hela kreditbeloppet eller en del av det. 

Det finns i huvudsak två former av borgen: enkel borgen och proprieborgen. Vid enkel borgen får långivaren endast kräva borgensmannen när det konstaterats att låntagaren saknar utmätningsbara tillgångar. Proprieborgen, ofta uttryckt som att borgensmannen ansvarar “såsom för egen skuld”, innebär däremot att långivaren kan rikta krav direkt mot borgensmannen så snart låntagaren är i dröjsmål. När skulden förfallit fastställs skuldbeloppet (kapital, ränta och eventuella avgifter), och långivaren skickar en skriftlig betalningsanmodan till borgensmannen. Betalas inte skulden frivilligt kan långivaren ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogden eller väcka talan i domstol. Efter utslag eller dom kan skulden drivas in genom utmätning hos borgensmannen. 

Pant i revers 

En revers (skuldebrev) är ett skriftligt dokument som bevisar en skuld mellan två parter. Den anger hur mycket pengar som lånats, vem som är betalningsansvarig och vilka villkor som gäller för återbetalningen. Den fordran som följer av reversen är själva rätten att få betalt. 

Att pantsätta en revers innebär att den som lånat ut pengar enligt skuldebrevet ställer sin fordran som säkerhet. I stället för att pantsätta ett fysiskt objekt, såsom en fastighet eller aktier, pantsätts en rättighet – alltså rätten att få betalt från en tredje part. Långivaren får därmed en säkerhetsrätt i fordran och kan, vid utebliven betalning från pantsättaren, vända sig direkt till den gäldenär som är skyldig att betala enligt reversen. Pantsättningen är dock beroende av gäldenärens faktiska betalningsförmåga när säkerheten realiseras. 

Inom projektutveckling används pant i revers ofta när en projektägare bygger en fastighet som senare ska säljas till en bostadsrättsförening. Eftersom föreningen inte kan betala köpeskillingen i förskott utfärdar den i stället en revers – ett löfte om betalning när banklån och medlemsinsatser erhålls vid färdigställandet. Denna revers kan projektägaren pantsätta hos långivaren. Om projektägaren inte återbetalar sitt lån kan långivaren kräva betalning direkt enligt reversen eller sälja fordran vidare. 

Aktiepant

Aktiepant innebär att aktierna i ett bolag används som säkerhet för ett lån. Om exempelvis ett moderbolag tar upp ett lån och dotterbolaget har tillgångar av betydande värde, kan moderbolaget pantsätta aktierna i dotterbolaget som säkerhet. Om låntagaren inte fullgör sina betalningsförpliktelser har långivaren rätt att ta över aktierna och därigenom få kontroll över det pantsatta bolaget. 

Det är dock viktigt att notera att aktiepant ofta har ett begränsat ekonomiskt värde vid en obeståndssituation. Detta beror på att långivare med säkerhet i fastighet – vanligtvis banken – har företräde i betalningsordningen, vilket kan innebära att värdet av aktierna i praktiken blir mycket lågt.