Vi finansierar renoveringen av en fastighet i Göteborg tillsammans

Låneinformation
Lånebelopp	SEK 1,000 ,000
Anledning till lån	Renovering av lägenheter
Löptid	10 månader
Kreditbetyg	B
Säkerhet	Moderbolagsborgen 100%
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)	71% *
Årsränta	7% **
Tidsperiod för teckning av lån	2017-02-28 – 2017-03-14
Typ av amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Frekvens på räntebetalningar	Månadsvis

* En belåningsgrad på 71% motsvarar befintliga banklån på fastigheten i relation till estimerat värdet på 12,75 miljoner (se bifogad värderingsrapport). Befintliga lån inklusive Kameolånet innebär att LTV höjs till 78%. Notera dock att Kameolånet garanteras av moderbolagsborgen och inte av pant i fastigheten.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Welander Torp 11:22, et helägt dotterbolag av Västprojekt. Årsräntan på lånet uppgår till 7% och beräknas mellan februari 2017 till december 2017 och motsvarar drygt 0,58% per månad, eller totalt 5,8% för perioden på 10 månader. Månatliga ränteutbetalningar kommer ske under lånets löptid, dock sker ingen amortering förrän vid slutdagen då hela lånebeloppet betalas tillbaka. Låntagare har rätt att amortera från 6 månader.

Säkerhetspaket

Som säkerhet för lånet kommer moderbolagsborgen ställas till 100% från Bibix AB samt 100% från Martin Holdings AB. Personerna bakom Bibix och Martin Holding har under 10 års tid framgångsrikt utvecklat fastigheter i göteborgsområdet. De har under de senaste åren fokuserat på relativt små projekt, mestadels mindre flerfamiljshus i attraktiva lägen.

Fastigheterna och projektet

I fastigheten finns ett 2-planshus med källare och inredd vindsvåning. Fastigheten har ett taxerat nybyggnads- år om 1938 och tillbyggnadsår om 2000.

Byggnaden inrymmer fyra stycken lägenheter samt garage som nås utifrån. Balkong/terrass ovanpå tillbyggd garagedel. Byggnaden har en normal/god byggnadskvalitet och ett normalt underhållsskick. Huset är omdränerat och fasaden har tilläggsisolerats för ca 15 år sedan.

Konstruktionen utgörs av trästomme och -bjälklag på betonggrund/-platta på mark samt krypgrund under garage. Fasad med puts. Yttertak med huvudsakligen betongpannor. Fönster med kopplade 2-glas och 3-glas isoler. Uppvärmning genom fjärrvärme ansluten till vattenburna radiatorer. Ventilation med självdrag.

Västprojekt planerar att upprusta samtliga lägenheter till god standard för sedan hyra ut.

Byggnadens utformning: Konstruktionen utgörs av trästomme och -bjälklag på betonggrund/-platta på mark samt krypgrund under garage. Fasad med puts. Yttertak med huvudsakligen betongpannor. Fönster med kopplade 2-glas och 3-glas isoler. Uppvärmning genom fjärrvärme ansluten till vattenburna radiatorer. Ventilation med självdrag.

Vidare information om fastigheten:

• Taxeringsvärde: SEK 6,584,000

• Extern värdering: SEK 12,750,000

• Fastighetstyp: Typkod 320, hyreshusenhet, bostäder

• Tomtareal: 606 kvm

• Uthyrbar area (BOA): 381 kvm

• Antal våningar: 2 + källare

• Byggnadsår: 1938 (totalrenoverat 1998)

• Adress: Welandergatan 26, 416 56 Göteborg.

Området

Enligt NAI Svefas marknadsinformation har området bedömts till lägesbetyget B.

Fastigheten är belägen i Kärralund/Örgryte i centrala Göteborg, ca. 3 km öster om Göteborgs centrum. Kärralund och Örgryte är mycket attraktiva bostadsområden med närhet till skolor, service och kommunikationer. Omkringliggande bebyggelse består främst av flerbostadshus och villor. Allmänna kommunikationer med buss och spårvagn inom gångavstånd.

Företaget

Västprojekt AB etablerades i februari 2014 och är ett fastighetsutvecklings- och investmentbolag baserat i Göteborg. VD för Västprojekt är Milad Jafaei, som också är ledamot på Kameo.

Företaget har investerat i Svenska Företagslager AB och Ringölager AB samt därtill i till flera andra fastighetsprojekt. Företaget redovisade ett resultat på ca. SEK 24,000,000 i 2016, med en stark balansräkning med ca SEK 41,000,000 i totala tillgångar.

Företaget har sedan dess etablering varit involverat i flertalet framgångsrika fastighetsprojekt. Majoriteten av projekten har varit utveckling av mindre flerfamiljshus som sedan ombildas till bostadsrättsföreningar och säljs som separata lägenheter.

I början av 2016 köpte företaget fastigheten Öckerö 2:352 och har under de senaste månaderna renoverat fastigheten och dess tre lägenheter med hjälp av finansiering från Kameos investerare. Projektet var en succé och lånet är helt återbetalt. De har även flertalet andra projekt varav en kommersiell fastighet vars renovering och hyresanpassning delvis är finansierad av Kameos långivare. Detta projekt löper till februari 2017. Dessutom utvecklade Västprojekt AB genom Bra Trivsel AB nyligen en hyresfastighet i Krokslätt, som även den finansierades av Kameos långivare och nyligen blivit återbetalt i sin helhet.

Moderbolagen till Västprojekt AB, Bibix AB och Martin Holding AB, har under 10 års tid framgångsrikt utvecklat fastigheter i göteborgsområdet och har nu betydande fastighetsinnehav i Göteborg.

Samtliga projekt riktas mot köpare i det breda mellansegmentet. De har hittat en marknad där det finns en stark och hållbar efterfrågan. De utförde flera projekt under den förra ekonomiska krisen och dessa var mycket framgångsrika trots det skakiga ekonomiska klimatet, vilket visar på en stabil efterfrågan på denna typ av bostäder. Trots detta har bolagen en konservativ och återhållsam strategi med relativt få projekt per år. Båda företagen har relativt stora fastighetsportföljer som innehåller både privata och kommersiella fastigheter på västkusten.

	Bokslut	160101 – 161231 (ej reviderat)		(Alla siffror i tusental SEK)	2015	2016		Resultaträkning				Rörelseintäkter	0	70		Rörelseresultat före avskrivningar (EBITDA)	-46	-1 170		Avskrivningar	0	0		Rörelseresultat	-46	-1 170		Finansiella intäkter	3 003	25 732		Finansiella kostnader	-77	156		Resultat efter finansnetto	2 880	24 406		Årets resultat	2 880	24 406
Balansräkning
Anläggningstillgångar	256	11 893
Omsättningstillgångar	6 092	29 192
Summa tillgångar	6 348	41 085
Långfristiga skulder (räntebärande)	0	5 346
Kortfristiga skulder (räntebärande)	3 432	8 234
Summa Skulder	3 432	13 763
Eget kapital	2 916	2 916
Summa eget kapital och skulder	6 348	16 679
Beräknat resultat		24 406

Referensprojekt

Västprojekt har tidigare genomfört tre projekt via Kameo varav alla är återbetalda.

Fastighetsprojekt i Krokslätt

• Renovering och ombyggnation av tre lägenheter så att de ska uppfylla kraven
  som ställs på omsorgslägenheter (projektet avslutad)

• Centralt läge i Göteborg

• Lån på 500,000 till 7% årlig ränta under en period av 6 månader (återbetald)

• Moderbolagsborgen (betyg B)

Fastighetsprojekt i Gamlestaden

• Renovering och hyresanpassning av industriell fastighet (projektet avslutad)
• Centralt och snabbväxande industriområde i Göteborg
• Lån på 750,000 till 7% årlig ränta under en period av 4 månader (återbetald)
• Moderbolagsborgen (betyg B)

Fastighetsprojekt på Öckerö

• Utveckling och ombildning av 3 lägenheter till BRF (projektet avslutad)
• Mycket naturskönt område i Göteborgs skärgård
• Lån på 550,000 till 7% årlig ränta under en period av 6 månader (återbetald)
• Moderbolagsborgen (betyg B)

Potentiella risker

Som för alla fastighetsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om, och det finns en generell risk för att fastighetsmarknaden försämras.

Att investera genom Kameo kan leda till delvis eller total förlust. Även om utvecklaren har erfarenhet från liknande projekt är det inte en garanti för att detta projekt blir framgångsrikt.

Som investerare bör man även vara medveten om att priserna både kan gå uppåt men även nedåt. Detta kan komma att påverka försäljningspriset och det finns därför ingen garanti för att det går att sälja eller hyra ut lägenheterna till förväntat pris.

Observera att om Västprojekt inte kan betala tillbaka ränta eller lånet, och inte betalar tillbaka lånet med hjälp av andra medel eller tillgångar i bolaget, kommer Kameo agera som långivarombud för Kameos långivare och utkräva säkerheten från borgensmännen. Inkomsterna används för att betala tillbaka de som lånat ut via Kameo.

Dokument