Fastighetsbolag söker finansiering för fastighetsförvärv på Gotland

Låneinformation

Riskbetyg	C
Lånebelopp (SEK)	500 000
Trancher	1 (2)
Låntagare	Bo och Bygg Service AB
Anledning till lån	Förvärvslån
Flexibel löptid mån	Min 12 mån | Max 24 mån
Säkerhet	Personlig borgen (proprie) samt pant i fastighet (1:a prioritet). Se Säkerhetspaketet
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	48%*
Årsränta	10%
Teckningsperiod	2018-09-07 – 2018-09-14
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris när alla trancher är utbetalade uppskattas till LTV ca. 48%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Bo och Bygg Service AB där bolaget önskar låna totalt 1 200 000 SEK. Lån och räntor skall återbetalas genom kassaflöde och projektvinst.

Den första tranchen kommer att användas till att förvärva fastigheten, säkerheten är således till en början personlig borgen från samtliga ägare till låntagande bolag. När förvärvet är genomfört kommer pantbrev att tas ut i fastigheten (1:a prioritet). Samma säkerhet kommer då att gälla för låntagare i första och andra tranchen. De båda trancherna kommer att återbetalas samtidigt.

• Personlig borgen (proprieborgen) lämnas av bolagsägarna
• 1: a prioritets pant i fastigheten som skall bebyggas

Låntagare	Bo och Bygg Service i Fagersta AB
Organisationsnummer	556651-1712
Lånebelopp (SEK)	500 000
Tranche	1 (2)
Anledning till lån	Bygg- och förvärvslån
Återbetalningsplan, räntor och lån	Projektvinst vid försäljning och tillträde
Årsränta	10%
Månadsränta	0,83%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 12 mån | Max 24 mån

Tranche	Lånebelopp	Årsränta	Säkerhet	Status	Typ av lån
1	500 000	10%	Personlig borgen lämnas av bolagsägarna 1: a prioritets pant i fastighet*	Teckningsperiod pågår	Förvärv
2	700 000	10%	Personlig borgen lämnas av bolagsägarna 1: a prioritets pant i fastighet	Kommande	Bygglån
Totalt	1200 000 SEK

*Säkerhetspaketet uppdateras när lånet i tranche 2 upptas. Då kommer även långivarna i tranche 1 erhålla 1: a prioritets pant i fastigheten som förvärvades.

Säkerhetspaketet

I den första tranchen om SEK 500 000 kommer Kameos långivare att ha säkerhet i personlig borgen från samtliga av bolagets tre grundare. När förvärvet av fastigheten Lummelunda Burge 1:147 är genomfört tas pantbrev ut i fastigheten i förberedelse för tranche 2.

I den andra tranchen om SEK 700 000 (totalt lånebelopp SEK 1 200 000) uppdateras säkerhetspaketet. Långivarna i både tranche 1 och 2 erbjuds förutom borgensåtagandena, 1: a prioritet i fastigheten Lummelunda Burge 1:147 motsvarande det totala lånebeloppet.

Pantsättare	Bo och Bygg Service i Fagersta AB
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Fysiska pantbrev i fastigheten Lummelunda Burge 1:147 om totalt 1 200 000 SEK.
Prioritet	1:a prioritets pant i fastighet
Säkerhet i trancher	Alla långivare innehar samma säkerhetsvillkor
Personlig borgen (proprie borgen)	Lämnas av samtliga av bolagets grundare (3)

Företaget

Bo och Bygg Service i Fagersta AB startades 2003 och ägs till 51% av ”MIDAB” (Mark, Industri och Demontering i Fagersta AB) och 49% av Anna Greta Vedin. MIDAB ägs till 100% av Peter Forsman. Bolaget har sitt säte i Fagersta kommun och det mesta av bolagets arbete utförs inom Västmanland och Dalarna. I dagsläget har bolaget 10 anställda och anlitar enbart svensk arbetskraft.

Under de 20 år som företaget existerat inom byggbranschen har man samlat på sig mycket erfarenhet. Bland annat har bolaget gjort flertalet jobb åt Fagersta kommun, bland annat ombyggnationer av både skolor och äldreboenden. Goda resultat har resulterat i nya arbetsmöjligheter åt andra kommuner såsom Hedemora kommun där de byggde en skola i Vikmanshyttan. I Smedjebackens kommun bygger bolaget just nu om en hamnkrog. Ombyggnationer av bostadsrättsföreningar har även genomförts.

Projektet

Bolaget kommer att förvärva en tomt på Gotland där planen är att bygga ett sommarhus som har förutsättningarna för att fungera som året-runt-boende. Bostaden ska byggas enligt ritningarna nedan. Tomten är på 1 882 kvm och ligger fint beläget vid Burge Ängar strax norr om Visby. Från tomtgränsen är det cirka en kilometer ned till stranden med en vacker horisont över Östersjön. In till Visby så är det endast en 20 minuters bilfärd. Totalt är det 29 tomter som är till salu i samma projekt. Tomten som Bo & Bygg AB tänkt köpa är tomt M (se nedan). Bolaget kommer att grunden och stommen med hjälp av arbetskraft som finns inom företaget så fort bygglov är beviljat.

Bilden ovan visar en översikt av samtliga tomter som är till försäljning, bilden visar även uppdelningen i etapper som tomterna kommer att säljas i. Fastighetsbyrån Gotland är ansvariga för försäljningen av de 29 tomterna.

Mäklarprospekt av projektet går att hitta här https://objekt.fastighetsbyran.se/Objekt/?objektID=1918199

Bo och Bygg Service AB kommer huvudsakligen att stå för byggnationen. Två underentreprenörer kommer att anlitas. En markentreprenör som utför grundarbetet och en underentreprenör från Gotland för maskiner. Upphandling av underentreprenörer pågår.

Stomme, tak, kök och badrum, ytter- och innerdörrar är redan levererat. Totalt har de redan material värt cirka 600 000kr. Resterande cirka SEK 1 200 000 kommer framförallt gå till förvärvet och byggnationen.

Ritningarna av huset ligger i linje med vad detaljplanen tillåter och bygglov ansöks i samband med förvärvet. Byggstart planeras till hösten och tanken är att stommen ska vara vattenskyddat till oktober. Huset är planeras färdigställas lagom till försäljning våren 2019.

I detta projekt går bolaget in med eget kapital på SEK 681 000 vilket motsvarar ca 36% av de totala projektkostnaderna.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Gotland Lummelunda Burge 1:147
Adress	Norra Gotland, Tofsvipevägen 7
BOA	80 kvm
Antal bostäder som ska byggas	1
Beviljat bygglov	Nej, ansöks om efter förvärv
Totalentreprenad	Arbetet utförs av låntagande bolag. Underentreprenörer anlitas
Beräknad produktionstid	Vår 2019

Området

Fastigheten är belägen strax norr om Visby på Gotland, med en direkt närhet till kuststräckan som vätter mot den fantastiska solnedgången. Norra Gotland är högst variationsrikt: korta avstånd mellan lummigt grönt, åkermark och kargt avskalat - från stenstränder till fina vita sandstränder.

Längs västra kusten kan man ta promenader längs klintkanten i Lickershamn med milsvidd utsikt åt både norr och söder. I Lickershamn ligger även Gotlands högsta rauk, ”Jungfrun” som sträcker sig 27 meter över havet. Omgivningarna här utgörs till stora delar av mycket vacker natur och en utomlandskänsla. Gotland är ett populärt resmål för såväl svenska som utländska turister. På senare år har Försvarsmakten och Polisen flyttat viss verksamhet till ön som resulterat i ökade arbetsmöjligheter. Närheten till Visby flygplats gör området lättillgängligt.

Burge Ängar består av andra sommarstugeområden men även bostäder som fungerar som året-runt-boende. En gemensam nämnare för området är att många sommarstugor är av det modernare skicket.

I närheten ligger mataffären Tempo som är öppen året runt, utlämning för Systembolaget och bensinstation finns också. En kortare bilresa österut ligger Tingstäde med möjlighet till bad på sommaren och trevliga Gotlands Försvarsmuseum. En liten bit till uppåt ligger Lärbro och Fårösund som båda också är två av områdets större tätorter. I Fårösund finns ett antal butiker och serviceinrättningar, välsorterad ICA-butik. Gotlands Idrottscenter med bassäng, gym och inomhushall ligger också i Fårösund. Där finns även färjan över till Fårö som är ett av Gotlands mest populära områden att besöka, med bland annat den kilometerlånga sandstranden Sudersand och Ingmar Bergmans ”Bergmanscenter”.

Referensprojekt

Finansiell information

Se bilagor.

Notera i årsredovisningen att bolaget har ett negativt eget kapital per bokslutets datum. Bolagets balans- och resultatrapporter per 31 augusti visar att bolaget sedan årsskiftet gjort en vinst på 544 681kr vilket då återställer det egna kapitalet.

Balans- och resultatrapporterna ger endast en indikation på hur verksamheten går och mycket kan fortfarande inträffa vilket kan påverka årets resultat både i positiv och negativ bemärkning.

Efter två år av mindre bra resultat fokuserar nu bolaget på nya projektområden som de hoppas kunna få ut större marginaler i så som byggandet av sommarhus.

Potentiella risker med att låna ut till projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Även om utvecklaren har erfarenhet från många liknande projekt är det inte en garanti för att även detta projekt blir framgångsrikt. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller på Gotland vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor