Risker med lån till fastighetsprojekt

Investeringsrisk

Precis som med alla investeringar, innebär det en risk att investera via Kameo. Här har vi samlat en överblick över de risker du bör vara uppmärksam på innan du investerar på Kameos plattform. Du hittar också mer information om hur Kameo arbetar med risk samt vad du själv kan göra för att minska din investeringsrisk.

  • Kameos riskanalys
  • Riskklass och räntenivå
  • Så minskar Kameo din risk
  • Så kan du minska din investeringsrisk
  • Vad händer om ett lån försummas?

Generell investeringsrisk

Försenade betalningar

Om du har investerat i ett lån via Kameo, följer dina ränte- och utbetalningar i utgångspunkt lånets betalplan. Vi kommer dock betala ut pengarna till dig först när vi mottagit de från låntagaren. Skulle det ske något fel vid överföringen eller att vi mottager pengarna för sent, kan du komma att uppleva försenade ränte- och återbetalningar.


Låntagare går i konkurs

Oförutsägbara incidenter kan inträffa även för seriösa bolag. Om en låntagare inte längre kan uppfylla sina skyldigheter och går i konkurs, kan du förlora hela eller delar av din investering. Hur mycket du får tillbaka av ditt investerade kapital avgörs primärt av värdet av säkerhetspaketet bakom lånet.


Marknadsrisk

Marknadskraften utgör också en risk för dina investeringar. Fallande priser på fastighetsmarknaden kan till exempel påverka de projekt och fastighetsutvecklare du har lånat ut pengar till, i den mån att de inte får sina projekt sålda. Detta kan leda till försenade återbetalningar och i värsta fall konkurs. Fallande priser kan även leda till att värdet av säkerheten sjunker. Detta kan medföra att den pant som tidigare innebar en hög säkerhet inte längre täcker låntagarnas återbetalningsskyldigheter.

Valutasvängningar

Kameo erbjuder investeringsmöjligheter över hela Skandinavien i lokala valutor. Investerar du i olika länder och valutor kan din investering både öka och minska i värde beroende på valutakursutvecklingen.


Plattformen stänger ner

När du investerar på Kameos plattform hanterar vi all administration av betalningar och låneavtal. Skulle Kameo gå i konkurs kan det därför bli komplicerat att hantera detta själv. Juridiskt sätt kommer dock alla avtal fortsätta att gälla eftersom Kameo inte är en del av avtalen. Alla krav som långivarna har gentemot låntagarna kommer att kvarstå trots nedstängning av plattformen.


Insättningsgaranti

De pengar du överför till Kameo eller investerar via Kameo är inte omfattade av insättningsgarantifonden, och du kan inte kräva ersättning av fonden om du upplever att dina investeringar via Kameo minskar i värde. Likvida medel på ditt Kameo-konto hålls på ett klientmedelskonto hos DNB, som är helt avskilt från Kameos verksamhet.

Kameos riskvärdering

Alla lån som publiceras på Kameos plattform har genomgått en analys i enlighet med Kameos kreditpolicy. I analysen värderas verksamheten som söker lån, personerna bakom, själva projektet och inte minst det säkerhetspaket som erbjuds. Analysen resulterar i en riskklass (A-E) som också påverkar lånets räntenivå.


Som en del av analysen inhämtar vi externa kreditvärderingar, av låntagarna och eventuella borgenärer, från tredjeparter som UC och Bisnod. Kameo sätter inte kreditbetyg på egen hand.


När ett lån läggs ut på plattformen, delar vi med oss av information om verksamheten, projektet samt säkerhetspaketen bakom, till dig som investerare.

Du bör själv utvärdera informationen på projektsidan innan du väljer att investera. Observera att det är låntagaren som är ansvarig för att projektinformationen är uppdaterad och korrekt. Om du har frågor om låntagaren eller Kameos analys av ett lån kan du använda lånets Q&A-sida. 


Speciellt för fastighetsprojekt

För alla fastighetslån beräknar vi lånets storlek i förhållande till fastighetens förväntade värde efter att fastigheten är färdigställd. Detta kallas för lån LTV, eller Lån till värde, och är ett mått på belåningsgrad. En LTV på 70% innebär att de totala lånen i fastigheten motsvarar 70% av det förväntade värdet.

Riskklass och räntenivå

Räntesatsen är ett uttryck för vad vi anser vara ett rättfärdigt pris för den risk du tar som investerare i ett givet lån. En faktor som väger in är bland annat marknadssituationen vid den tidpunkten lånet läggs ut. Riskvärderingen är därför helt avgörande när vi sätter räntan på ett lån. Tabellen nedan visar minimiränta och förväntad kreditförlust för varje riskklass.


Riskklass Minimiränta* Förväntad kreditförlust**
A 5% 0,0 – 0,2%
B 6% 0,3 – 0,8%
C 8% 0,9 – 1,3%
D 11% 1,4 – 1,9%
E 13% 2,0 – 3,5%

*Minimiränta

Som namnet antyder, är detta den lägsta räntan du normalt hittar i varje riskklass. Avvikelser kan dock förekomma, på grund av lokal marknadssyn. Det kommer även att dyka upp lån med högre räntor.

**Förväntad kreditförlust

Den förväntade kreditförlusten är den förväntade genomsnittliga förlusten i förhållande till Kameos totala lånevolym för varje riskklass. Förlustprocenten förutsätter alltså spridning över hela Kameos låneportfölj.  

Skillnaden på räntenivåerna i de olika riskklasserna är baserad på statistik, från förväntad kreditförlust över hela Kameos låneportfölj. Den bygger bland annat på data från UC, som visar betalningssvårigheter och konkurser kopplade till de olika riskklasserna. Vi väger även in en förväntan om att investerarna i genomsnitt, sett över hela portföljen, ska få tillbaka 70% av hela deras investerade belopp vid eventuella betalningssvårigheter eller konkurs. Detta innebär att vi även värderar säkerheterna bakom lånet när vi sätter räntorna.

Vår kreditbedömningsprocess

create_account

Inledande screening

Grundläggande uppgifter om företaget hämtas in och screenas i samarbete med UC och Bisnode. Endast företag med UC-score 3 eller bättre godkänns.

Crowdfunding Kameo

Låneansökan

Företaget skickar in låneansökan med information finansiell information, projektbeskrivning samt detaljerad information om ägare och styrelse.

Kreditbedömning

Analys

Information från låneansökan, våra externa partners och från intervjuer med låntagaren bedöms och analyseras i vår kreditmodell.

aprove_offer

Publicering

Vår kreditkommitté värderar kreditanalysen och fastställer kreditbetyg samt räntenivå. Godkända lån på Kameos plattform.

Så minskar Kameo din investeringsrisk

Hos Kameo jobbar vi alltid med att försöka minska risken för dig som investerar. Nedan förklarar vi hur arbetar för att minska din investeringsrisk.

Krav om pant eller personlig borgen

Vi kräver alltid pant eller personlig borgen för alla lån på Kameos plattform. Säkerheten ökar chansen, för dig som investerare, att få tillbaka hela eller delar av din investering om ett lån inte återbetalas som planerat. Panten kan vara i form av pant i fastighet, företagspant eller aktiepant. Det framgår alltid i projektsidorna vilket säkerhetspaket som finns bakom varje specifikt lån.

Screening av låntagare

Vi gör en omfattande kontroll av alla låneansökningar såväl som personerna bakom. Vi kan dock inte garantera att vi eller våra kunder inte kommer att bli bedragna, men vi har infört ett flertal rutiner för att avslöja eventuella försök. Dessa inkluderar kontroller i bedrägerieregister och sanktionslistor.

Begränsad LTV

Vi ställer krav på fastighetsprojektens belåningsgrad (LTV) för att säkra oss om att projektet kan refinansiera eller få tillbaka det försäljningsbelopp som är nödvändigt för att betala tillbaka lånet, samt för att säkra att pantobjektet täcker hela eller delar av återbetalningen vid eventuell tvångsförsäljning. Har projektet en LTV på exempelvis 75%, kommer investerarna klara av en prisreduktion på 25% innan de skulle påverkas negativt. Lånevärdet och beräkningen bakom går att hitta på lånets projektsida.

Kreditkommitté

Kameo har en kreditkommitté, med erfarenhet inom bl.a. konstruktion, redovisning, juridik och problemlösning, som ska godkänna lån innan de publiceras på plattformen. Denna godkännandeprocess hjälper till att kvalitetssäkra vår riskbedömning, samt att sträva efter en enhetlig riskbedömning av alla låntagare och projekt.

Kapitalkrav

Kameo omfattas av kravet på fritt eget kapital och regelmässig rapportering till det danska Finanstilsynet, som en del av vår licens som betalningsinstitut. Kapitalkravet finns för att försäkra våra kunder om att vi har kapital för att tillhandahålla lånen på plattformen och säkra oss mot eventuell konkurs

Separat klientmedelskonto

Vi håller alla inbetalningar från investerare samt ränte- och återbetalningar från låntagare på ett separat klientmedelskonto hos DNB. Dina pengar hålls helt avskilt från Kameos verksamhet och påverkas därför inte om Kameo skulle gå i konkurs. 

Långivarragent

Vi har säkerställt att du, som investerare, inte ska behöva hantera och kontakta låntagare om betalningssvårigheter eller konkurser skulle uppkomma. Det är istället en långivaragent som gör vad som är möjligt för att du ska få tillbaka dina investerade pengar. Detta sker bland annat genom realisering av säkerheterna. I Sverige och Danmark är det Kameo som är långivaragent. I Norge ligger denna roll hos Lindorff Capital.

Så kan du själv minska din investeringsrisk

Vi på Kameo gör alltid vad vi kan för att du ska vara så välinformerad som möjligt när du investerar i nya lån. I slutändan är det dock upp till dig själv att bedöma om risken i varje lån är acceptabel för dig. Därför är det viktigt att du alltid sätter dig in i projektet, företaget och säkerhetspaketet bakom lånet, innan du investerar. Även stabila företag kan få oförutsedda problem, och det är ingen garanti att du får tillbaka hela din investering.

Genom att sprida dina investeringar över flera lån kan du göra dig mindre sårbar. Ju fler lån du investerar i, desto mindre drabbas din totala avkastning, om ett projekt skulle få problem.

Var även uppmärksam på att investeringar i lån genom crowdfunding potentiellt kan innebära en hög risk, och att din investeringsportfölj även bör innehålla andra och mindre riskfyllda element.

Vad händer om ett lån får betalningssvårigheter?

Om ett lån får betalningssvårigheter, hanterar Kameo detta med hjälp av interna riktlinjer. Kärnan i dessa riktlinjer är att vi har en nära dialog med låntagaren. Vi bedömer den specifika situationen och försöker hitta den bästa lösningen för kunna återbetala investerarna. Detta innebär vanligtvis att vi använder de kommersiella och juridiska möjligheter vi har för att få låntagaren till att hitta frivilliga lösningar. Av erfarenhet brukar de frivilliga lösningarna vara bäst för både låntagaren och långivarna.

Om en frivillig lösning inte är möjlig på grund av låntagarens oförmåga eller vilja, följer vi investerarnas krav, genom lagliga tvångsprocesser i enlighet med lokal lag. Tvångsprocesser tar oftast mycket lång tid; en konkurs kan till exempel löpa i flera år, och en tvångsförsäljning kan ta ungefär ett år att realisera från det att begäran om försäljning lämnas in till myndigheterna.