Risker med lån till fastighetsprojekt
Investeringsrisk
Att investera via Kameo innebär risker, precis som med alla investeringar. Nedan hittar du en kortfattad överblick över dessa risker och hur vi hanterar dem:
- Investeringsrisker i allmänhet
- Kameos riskanalysprocess
- Risk- och räntenivåer
- Hur Kameo reducerar risk
- Tips för att minska din egen risk
- Vad som sker vid försenad återbetalning av lån
Investeringsrisker i allmänhet
Försenade betalningar
Investerar du i lån via Kameo, baseras återbetalning och räntebetalning på en fastställd plan för varje specifikt lån. Din utbetalning sker bara när vi har fått pengarna från låntagaren. Det finns ingen garanti för att betalningar sker i tid, eller över huvud taget. Därför kan det ibland inträffa förseningar på grund av sena betalningar eller överföringsproblem.
Låntagare går i konkurs
Även välrenommerade företag kan drabbas av oväntade händelser. Om en låntagare inte kan betala tillbaka sitt lån och går i konkurs, riskerar du att förlora hela eller delar av din investering. Återbetalningen i en konkurs beror främst på värdet av det du har som säkerhet. Detta värde kan påverkas av marknadens svängningar, hur lätt det är att sälja (likviditeten), och om det rör sig om ett komplett eller halvfärdigt projekt som någon annan behöver överta.
Marknadsrisk
Marknadens svängningar utgör en risk för dina investeringar. Om fastighetspriserna sjunker kan det påverka de projekt du investerat i, då de kan få svårigheter att sälja. Detta kan resultera i försenade återbetalningar eller till och med konkurs. Dessutom kan fallande priser minska värdet på din säkerhet, vilket kan innebära att den pant som tidigare innebar en hög säkerhet inte längre täcker skulden.
Valutasvängningar
Kameo tillhandahåller investeringsalternativ över Skandinavien i olika valutor. Din investerings värde kan fluktuera beroende på valutakursförändringar. All valutavinst eller förlust rapporteras av Kameo till Skatteverket. Om du investerar i flera valutor, är det generellt bäst att sprida ut investeringarna över tid för att minska valutaeffekten.
Plattformen stänger ner
När du investerar på Kameos plattform hanterar vi all administration av betalningar och låneavtal. Skulle Kameo gå i konkurs kan det därför bli komplicerat att hantera detta själv. Juridiskt sätt kommer dock alla avtal fortsätta att gälla eftersom Kameo inte är en del av avtalen. Alla krav som långivarna har gentemot låntagarna kommer att kvarstå trots nedstängning av plattformen.
Insättningsgaranti
Pengarna du överför till Kameo eller investerar genom oss skyddas inte av bankens insättningsgaranti. Om dina investeringar förlorar i värde kan du inte få ersättning från någon fond, och det finns ingen skyddsordning för investeringar via crowdfunding-plattformar. Dina tillgängliga medel hos Kameo förvaras på ett klientmedelskonto hos DNB, separerat från Kameos egna resurser, och påverkas inte av en eventuell konkurs hos Kameo.
Riskanalysprocess
Varje lån på Kameos plattform har genomgått en analys baserad på vår kreditpolicy. Vi granskar företaget, projektet, personerna involverade och säkerhetspaketet, vilket resulterar i en riskklass (A-E) som påverkar räntan. Vi använder externa tjänster som UC och Bisnod för kreditvärdering.
Vi delar information om företaget, projektet och säkerheterna när lånet publiceras. Du bör granska denna information innan du investerar, och notera att låntagaren ansvarar för att informationen är korrekt och uppdaterad. Använd lånets Q&A-sida om du har frågor.
Speciellt för fastighetsprojekt
För fastighetslån använder vi LTV (Lån till värde), ett mått på belåningsgrad. Vi beräknar lånets storlek jämfört med fastighetens förväntade värde när den är klar. Så om LTV är 70%, motsvarar lånens totala summa 70% av det förväntade värdet. LTV kan vara högre än 70% under byggfasen eftersom värdet på ett halvfärdigt projekt är lägre än ett färdigt.
Nybyggnationsprojekt
Ett typiskt nybyggnationsprojekt finansieras oftast med en kombination av eget kapital från låntagaren och lån från Kameo. I illustrationen till höger kan du se ett exempel på hur en finansieringsstruktur kan se ut. Vanligtvis finansierar låntagaren cirka 25% av kostnaderna medan resterande kostnader finansieras genom lån från Kameo. Projekten har normalt sett en vinstmarginal på cirka 20%, vilket innebär att lån i förhållande till projektvärde (LTV) blir 60%.
Eftersom lånen vanligtvis är säkerställda med pant i fastigheten och borgensåtaganden från låntagaren, är det projektvinsten och låntagarens kapital som i första hand påverkas vid en eventuell värdeminskning. I exemplet till höger kan projektet klara en värdeminskning om 40% av projektvärdet innan återbetalningsförmågan för lånet påverkas.
För att minska risken för stora värdeminskningar i projekten, krävs det ofta kortare projekt som varar mellan 6-18 månader samt krav på förhandsförsäljning. Detta ger oss bättre kontroll över kostnaderna och minskar risken för stora förluster.
Figuren illustrerar ett exempel av en typisk finansieringsstruktur för Kameos projekt. Var dock uppmärksam på att detta är ett exempel och att finansieringsstrukturen kan variera beroende på projekt. Illustrationen är till för att du som investerare ska kunna värdera risken i de lån du är intresserad av att investera i.
Riskklass och räntenivå
Räntan på ett Kameo-lån reflekterar risken och marknadsförhållandena vid lånets början. Denna ränta kan variera från tranche till tranche i ett lån, men förblir konstant under lånets löptid när det publicerats. Se tabellen för minsta ränta och beräknad kreditförlust för varje riskklass.
| Riskbetyg | Minimiränta* | Förväntad kreditförlust** |
| A | 5% | 0,0 – 0,2% |
| B | 6% | 0,3 – 0,8% |
| C | 8% | 0,9 – 1,3% |
| D | 11% | 1,4 – 1,9% |
| E | 13% | 2,0 – 3,5% |
*Minimiränta
"Minimiränta" betyder den lägsta räntan du oftast ser för varje risknivå. Det kan dock finnas undantag beroende på lokala marknadsförutsättningar, och ibland kan du hitta lån med högre räntor.
**Förväntad kreditförlust
Den förväntade kreditförlusten är den förväntade genomsnittliga förlusten i förhållande till Kameos totala lånevolym för varje riskklass. Förlustprocenten förutsätter alltså spridning över hela Kameos låneportfölj.
Skillnaden på räntenivåerna i de olika riskbetygen är baserad på statistik, från förväntad kreditförlust över hela Kameos låneportfölj. Den bygger bland annat på data från UC, som visar betalningssvårigheter och konkurser kopplade till de olika riskklasserna, samt en förväntning om att investerarna i genomsnitt får tillbaka 70% av investeringarna i de fall där försening innebär att vi måste realisera säkerheterna bakom lånet.
Vår kreditbedömningsprocess
Inledande screening
Grundläggande uppgifter om företaget hämtas in och screenas i samarbete med UC och Bisnode. Endast företag med UC-score 3 eller bättre godkänns.
Låneansökan
Företaget skickar in låneansökan med information finansiell information, projektbeskrivning samt detaljerad information om ägare och styrelse.
Analys
Information från låneansökan, våra externa partners och från intervjuer med låntagaren bedöms och analyseras i vår kreditmodell.
Publicering
Vår kreditkommitté värderar kreditanalysen och fastställer kreditbetyg samt räntenivå. Godkända lån på Kameos plattform.
Så minskar Kameo din investeringsrisk
Hos Kameo jobbar vi alltid med att försöka minska risken för dig som investerar. Nedan förklarar vi hur arbetar för att minska din investeringsrisk.
Krav om pant eller personlig borgen
Vi kräver alltid pant eller personlig borgen för alla lån på Kameos plattform. Säkerheten ökar chansen, för dig som investerare, att få tillbaka hela eller delar av din investering om ett lån inte återbetalas som planerat. Panten kan vara i form av pant i fastighet, företagspant eller aktiepant. Det framgår alltid i projektsidorna vilket säkerhetspaket som finns bakom varje specifikt lån.
Screening av låntagare
Vi gör en omfattande kontroll av alla låneansökningar såväl som personerna bakom. Vi kan dock inte garantera att vi eller våra kunder inte kommer att bli bedragna, men vi har infört ett flertal rutiner för att avslöja eventuella försök. Dessa inkluderar kontroller i bedrägerieregister och sanktionslistor.
Begränsad LTV
Vi ställer krav på fastighetsprojektens belåningsgrad (LTV) för att säkra oss om att projektet kan refinansiera eller få tillbaka det försäljningsbelopp som är nödvändigt för att betala tillbaka lånet, samt för att säkra att pantobjektet täcker hela eller delar av återbetalningen vid eventuell tvångsförsäljning. Har projektet en LTV på exempelvis 75%, kommer investerarna klara av en prisreduktion på 25% innan de skulle påverkas negativt. Lånevärdet och beräkningen bakom går att hitta på lånets projektsida.
Kreditkommitté
Kameo har en kreditkommitté, med erfarenhet inom bl.a. konstruktion, redovisning, juridik och problemlösning, som ska godkänna lån innan de publiceras på plattformen. Denna godkännandeprocess hjälper till att kvalitetssäkra vår riskbedömning, samt att sträva efter en enhetlig riskbedömning av alla låntagare och projekt.
Kapitalkrav
Kameo omfattas av kravet på fritt eget kapital och regelmässig rapportering till det danska Finanstilsynet, som en del av vår licens som betalningsinstitut. Kapitalkravet finns för att försäkra våra kunder om att vi har kapital för att tillhandahålla lånen på plattformen och säkra oss mot eventuell konkurs
Separat klientmedelskonto
Vi håller alla inbetalningar från investerare samt ränte- och återbetalningar från låntagare på ett separat klientmedelskonto hos DNB. Dina pengar hålls helt avskilt från Kameos verksamhet och påverkas därför inte om Kameo skulle gå i konkurs.
Långivaragent
Vi har säkerställt att du, som investerare, inte ska behöva hantera och kontakta låntagare om betalningssvårigheter eller konkurser skulle uppkomma. Det är istället en långivaragent som gör vad som är möjligt för att du ska få tillbaka dina investerade pengar. Detta sker bland annat genom realisering av säkerheterna. I Sverige och Danmark är det Kameo som är långivaragent. I Norge ligger denna roll hos Intrum Capital.
Så kan du själv minska din investeringsrisk
Vi på Kameo gör alltid vad vi kan för att du ska vara så välinformerad som möjligt när du investerar i nya lån. I slutändan är det dock upp till dig själv att bedöma om risken i varje lån är acceptabel för dig. Därför är det viktigt att du alltid sätter dig in i projektet, företaget och säkerhetspaketet bakom lånet, innan du investerar. Även stabila företag kan få oförutsedda problem, och det är ingen garanti att du får tillbaka hela din investering.
Genom att sprida dina investeringar över flera lån kan du göra dig mindre sårbar. Ju fler lån du investerar i, desto mindre drabbas din totala avkastning, om ett projekt skulle få problem.
Var även uppmärksam på att investeringar i lån genom crowdfunding potentiellt kan innebära en hög risk, och att din investeringsportfölj även bör innehålla andra och mindre riskfyllda element.
Vad händer om ett lån får betalningssvårigheter?
Om ett lån får betalningssvårigheter, hanterar Kameo detta med hjälp av interna riktlinjer. Kärnan i dessa riktlinjer är att vi har en nära dialog med låntagaren. Vi bedömer den specifika situationen och försöker hitta den bästa lösningen för kunna återbetala investerarna. Detta innebär vanligtvis att vi använder de kommersiella och juridiska möjligheter vi har för att få låntagaren till att hitta frivilliga lösningar. Av erfarenhet brukar de frivilliga lösningarna vara bäst för både låntagaren och långivarna.
Om en frivillig lösning inte är möjlig på grund av låntagarens oförmåga eller vilja, följer vi investerarnas krav, genom lagliga tvångsprocesser i enlighet med lokal lag. Tvångsprocesser tar oftast mycket lång tid; en konkurs kan till exempel löpa i flera år, och en tvångsförsäljning kan ta ungefär ett år att realisera från det att begäran om försäljning lämnas in till myndigheterna.