Vår telefonväxel är stängd från kl15 den 22a december tills kl09 den 2a januari. Vid frågor är ni välkommen att kontakta oss på helpdesk@kameo.se. Önskar er en God Jul och Gott Nytt År!

Vår telefonsupport är stängd under dagen idag på grund av begränsad bemanning, men öppnar återigen imorgon. För frågor är du välkommen att kontakta helpdesk@kameo.se.

Onsdag 11 september, mellan kl. 07.45-10, är plattformen otillgänglig på grund av tekniskt underhåll. Vi beklagar eventuella besvär!

Risker med investeringar i fastighetslån

Investeringsrisk

All investering innebär en risk, och detta gäller även när du investerar genom Kameo. Vi har sammanställt en översikt över de investeringsrisker som är viktiga att känna till i samband med att du använder vår plattform. Här kan du också läsa om hur vi på Kameo arbetar för att minska dessa risker och vilka åtgärder du kan vidta för att minska risken i dina egna investeringar.

  • Risk att drabbas av förluster
  • Riskanalys och investeringsinformation 
  • Risk- och räntenivåer
  • Hur Kameo jobbar för att reducera risk 
  • Tips för att minska din egen risk 
  • Vad som sker vid försenad återbetalning av lån 

Risk för ekonomisk förlust

Risk att förlora ditt investerade kapitalet

Att låna ut pengar innebär alltid en risk, och det finns det en risk att du inte får tillbaka det fulla beloppet, eller att du inte får den ränta som står i avtalet. Om du väljer att låna ut pengar via Kameo tar du på dig risken att låntagaren inte kan betala tillbaka. Detta innebär att riskerar att förlora allt eller delar av det kapital du har investerat, och det finns också en möjlighet att du inte får någon avkastning på din investering. 

Insättningsgaranti

Kameo erbjuder ingen garanti för återbetalning, och investeringar genom Kameo är inte skyddade av något insättningsgarantisystem eller investerarersättningssystem. Det innebär att om värdet på dina investeringar minskar, kan du inte kräva ersättning från någon fond. Dina tillgängliga medel hos Kameo hålls på ett klientmedelskonto hos DNB, separat från Kameos egna tillgångar, vilket innebär att de inte påverkas vid en eventuell konkurs av Kameo.

Överlåtelse av dina låneandelar

Om du vill sälja dina låneandelar för att återfå din investering före låntagarens återbetalning, kan det bli svårt eftersom det saknas en etablerad marknad för handel av dessa andelar. Även om du får dem sålda, kvarstår risken att du kan drabbas av ekonomiska förluster.

Försenade betalningar

Investerar du i lån via Kameo, baseras återbetalning och räntebetalning på en fastställd plan för varje specifikt lån. Din utbetalning sker bara när vi har fått pengarna från låntagaren. Det finns ingen garanti för att betalningar sker i tid, eller över huvud taget. Därför kan det ibland inträffa förseningar på grund av sena betalningar eller överföringsproblem.

Låntagare går i konkurs

Även välrenommerade företag kan drabbas av oväntade händelser. Om en låntagare inte kan betala tillbaka sitt lån och går i konkurs, riskerar du att förlora hela eller delar av din investering. Återbetalningen i en konkurs beror främst på värdet av det du har som säkerhet. Detta värde kan påverkas av marknadens svängningar, hur lätt det är att sälja (likviditeten), och om det rör sig om ett komplett eller halvfärdigt projekt som någon annan behöver överta. 

Marknadsrisk

Marknadens svängningar utgör en risk för dina investeringar. Om fastighetspriserna sjunker kan det påverka de projekt du investerat i, då de kan få svårigheter att sälja. Detta kan resultera i försenade återbetalningar eller till och med konkurs. Dessutom kan fallande priser minska värdet på din säkerhet, vilket kan innebära att den pant som tidigare innebar en hög säkerhet inte längre täcker skulden. 

Lånebedrägeri och förskingring

Kameo, liksom banker och andra finansiella institutioner, riskerar att bli utsatta för bedrägeri från låntagare. Bedrägeri och svek kan förekomma under ett pågående låneförhållande, vilket gör det svårare att upptäcka jämfört med situationer där bedrägeriet är planerat redan från början. Dessa typer av bedrägerier påverkar vanligtvis investerare i lånet negativt, då bedragarens huvudsyfte oftast är att olagligt tillgodogöra sig det utlånade kapitalet.  

Valutasvängningar

Kameo tillhandahåller investeringsalternativ över Skandinavien i olika valutor. Din investerings värde kan fluktuera beroende på valutakursförändringar. All valutavinst eller förlust rapporteras av Kameo till Skatteverket. Om du investerar i flera valutor, är det generellt bäst att sprida ut investeringarna över tid för att minska valutaeffekten.
 
Säkerheter är inte en garanti

Kameo förmedlar lån med säkerheter. Men även om lånen är säkerställda finns det en risk att du kan förlora allt eller delar av din investering. Det verkliga värdet av säkerheten kan vara osäkert, exempelvis om objektet som utgör säkerheten måste säljas under tvång, och försäljningspriset inte täcker lånebeloppet. Om det finns en borgenär involverad i lånet, är återbetalningen begränsad till borgensmannens tillgängliga medel.

Plattformen stänger ner

När du investerar på Kameos plattform hanterar vi all administration av betalningar och låneavtal. Skulle Kameo gå i konkurs kan det därför bli komplicerat att hantera detta själv. Juridiskt sätt kommer dock alla avtal fortsätta att gälla eftersom Kameo inte är en del av avtalen. Alla krav som långivarna har gentemot låntagarna kommer att kvarstå trots nedstängning av plattformen. 

Riskanalys och riskklass

Kameos kreditprocess 

Som en leverantör av gräsrotsfinansieringstjänster har Kameo ansvaret att göra en "rimlig bedömning av gräsrotsfinansieringsprojektets eller projektägarens kreditrisk", vilket inkluderar att ta hänsyn till risken för att projektägaren inte kan genomföra en eller flera återbetalningar i tid. Det är centralt i Kameos verksamhet att noggrant kontrollera de uppgifter som ges till Kameo i samband med varje låneansökan som inte avvisas baserat på de angivna minimikraven.
 
Kameos kreditmodell är en bedömningsbaserad modell i enlighet med artikel 2.1 b i EBAs regulatoriska tekniska standarder gällande information till investerare om kreditbedömning och prisfastställelse samt krav på kreditriskbedömning etc. Informationen som används i modellen ska vara noggrant kontrollerad och hämtad från källor som anges i Kameos riktlinjer för informationskontroll i kreditprocessen.

 
Modellen är utformad för att på ett adekvat sätt inkludera relevanta faktorer, så att den totala kreditrisken för lånet bedöms på ett rimligt sätt och därmed också prissätts på ett rimligt sätt. Bland faktorerna vi tar i beaktande finns relationen till företaget, projektet, de involverade personerna, marknaden, den planerade avslutningen av projektet och säkerhetspaketet. Riskanalysen leder till en riskklass (A-E), med syfte att på ett effektivt sätt kommunicera lånets risknivå till potentiella investerare. Riskbetyget återspeglar en samlad bedömning av kreditrisken och ligger till grund för räntans fastställande. Vi rekommenderar dock alla investerare att noggrant sätta sig in i riskerna som framgår i investeringsfaktabladet.
 
Investeringsinformation
Alla investeringserbjudanden visas på Kameos plattform tillsammans med ett investeringsfaktablad. I detta faktablad hittar du en beskrivning av de mest betydande riskerna för det specifika projektet. 

Vi råder dig att noggrant läsa igenom dessa beskrivningar innan du tar ett investeringsbeslut, även om riskerna sammanfattas i en riskklass. Observera att det inte finns någon branschstandard för att bestämma riskklassen, och att Kameos riskklass fastställs enligt Kameos egna policys och system.

Kameo tillhandahåller ingen investerings- eller finansiell rådgivning i samband med lån som erbjuds på Kameos plattform. Kameo förmedlar endast information om projekt och potentiella investeringsmöjligheter som de har fått genom låneansökningar från potentiella låntagare. Det är företaget som ansöker om lånet, inte Kameo, som bär ansvaret för att informationen är korrekt, fullständig och inte missvisande eller orsakar missförstånd, vare sig i sig själv eller i hur informationen presenteras. Om du har frågor, vänligen använd lånets Q&A-sida.
 
Även om Kameo utvärderar riskerna associerade med att låna ut pengar till varje enskilt projekt, genomför Kameo ingen oberoende kreditvärdering av projektet eller företaget, och Kameos fastställande av räntor och riskklasser bör inte ses som en kreditbedömning från Kameos sida.
 
Du måste själv bedöma om den risk du tar för varje individuell investering är rimlig i förhållande till den förväntade avkastningen, samt om din ekonomi klarar av den likviditetspåverkan som sker under perioden från när lånet utbetalas via Kameo tills att det senare återbetalas av låntagaren. Om du känner dig osäker på din förståelse för risk eller din ekonomiska resiliens, har du möjlighet att genomföra ett kunskapstest och använda en kalkylator för att beräkna ditt sparutrymme; båda verktygen är tillgängliga på din profilsida när du loggar in på Kameos hemsida. Du har även möjlighet att öka din kunskap genom att läsa blogginlägg och titta på våra utbildningsvideor.

Specifika risker

Speciellt för fastighetsprojekt

För fastighetslån använder vi LTV (Lån till värde), ett mått på belåningsgrad. Vi beräknar lånets storlek jämfört med fastighetens förväntade värde när den är klar. Om LTV är 70%, motsvarar lånens totala summa 70% av det förväntade värdet. LTV kan vara högre än 70% under byggfasen eftersom värdet på ett halvfärdigt projekt är lägre än ett färdigt.
 
Nybyggnationer

Ett typiskt nybyggnationsprojekt finansieras oftast med en kombination av eget kapital från låntagaren och lån från Kameo. I illustrationen till höger kan du se ett exempel på hur en finansieringsstruktur kan se ut. Vanligtvis finansierar låntagaren cirka 25% av kostnaderna medan resterande kostnader finansieras genom lån från Kameo. Projekten har normalt sett en vinstmarginal på cirka 20%, vilket innebär att lån i förhållande till projektvärde (LTV) blir 60%. 

  
Eftersom lånen vanligtvis är säkerställda med pant i fastigheten och borgensåtaganden från låntagaren, är det projektvinsten och låntagarens kapital som i första hand påverkas vid en eventuell värdeminskning. I exemplet till höger kan projektet klara en värdeminskning om 40% av projektvärdet innan återbetalningsförmågan för lånet påverkas. 

 
För att minska risken för stora värdeminskningar i projekten, krävs det ofta kortare projekt som varar mellan 6-18 månader samt krav på förhandsförsäljning. Detta ger oss bättre kontroll över kostnaderna och minskar risken för stora förluster.
 

LTV-Kameo_galleryfull

 
Figuren illustrerar ett exempel av en typisk finansieringsstruktur för Kameos projekt. Var dock uppmärksam på att detta är ett exempel och att finansieringsstrukturen kan variera beroende på projekt. Illustrationen är till för att du som investerare ska kunna värdera risken i de lån du är intresserad av att investera i.

Räntenivå

Räntan på ett lån via Kameo är en återspegling av lånets bedömda riskprofil, jämfört både med liknande lån och de villkor och priser som andra marknadsaktörer erbjuder. Denna ränta påverkas av flera faktorer, inklusive den aktuella riskfria räntan i marknaden, lånets riskklassificering enligt Kameos kreditpolicy, låntagarens kostnader relaterade till lånet, samt aktuell avkastning på andra jämförbara investeringar tillgängliga för både konsumenter och professionella investerare. 

Det bör noteras att räntan kan skilja sig åt mellan olika trancher i ett lån, men den hålls stabil under respektive tranchers löptid från dess publiceringsdatum. Se den tillgängliga tabellen för information om minimiränta och uppskattad kreditförlust kopplad till varje riskklass. 


Riskklass Minimiränta* Förväntad kreditförlust**
A 5% 0,0 – 0,2%
B 6% 0,3 – 0,8%
C 8% 0,9 – 1,3%
D 11% 1,4 – 1,9%
E 13% 2,0 – 3,5%

*Minimiränta 

"Minimiränta" betyder den lägsta räntan du oftast ser för varje risknivå. Det kan dock finnas undantag beroende på lokala marknadsförutsättningar, och ibland kan du hitta lån med högre räntor. 

**Förväntad kreditförlust 

Den förväntade kreditförlusten är den förväntade genomsnittliga förlusten i förhållande till Kameos totala lånevolym för varje riskklass. Förlustprocenten förutsätter alltså spridning över hela Kameos låneportfölj.   

Skillnaden på räntenivåerna i de olika riskbetygen är baserad på statistik, från förväntad kreditförlust över hela Kameos låneportfölj. Den bygger bland annat på data från UC, som visar betalningssvårigheter och konkurser kopplade till de olika riskklasserna, samt en förväntning om att investerarna i genomsnitt får tillbaka 70% av investeringarna i de fall där försening innebär att vi måste realisera säkerheterna bakom lånet.

Så minskar Kameo din investeringsrisk

På Kameo arbetar vi ständigt med att minska investeringsriskerna för dig som investerare. Den riskklass som tilldelas varje lån speglar den kvarstående risken efter att alla nödvändiga åtgärder har vidtagits. Här nedanför förklarar vi hur vi går tillväga för att minimera risken associerad med din investering.
 
 
Krav om pant eller personlig borgen

På Kameos plattform kräver vi alltid att det antingen finns en pant eller en personlig borgen knuten till varje lån. Denna säkerhet ökar sannolikheten, för dig som investerare, att återfå hela eller delar av din investering om ett lån inte återbetalas enligt plan. Panten kan utgöras av bland annat fastighetspant, företagspant, aktiepant. Observera att en borgen inte nödvändigtvis innebär att borgensmannen har tillräckliga medel för att betala.  

Kameo erbjuder heller ingen garanti för att de etablerade säkerheterna nödvändigtvis kommer att täcka det utestående lånebeloppet i händelse av en tvångsförsäljning eller försäljning innan projektets slutförande. Säkerhetens värde kan också påverkas av marknadsfluktuationer och oförutsedda omständigheter som kan hindra säkerhetsobjektet från att användas i kommersiella syften, vilket i sin tur kan minska dess värde betydligt. I investeringsfaktabladet specificeras alltid vilka säkerheter som är associerade med varje enskilt lån samt vilka betydande risker som är kopplade till projektet.
 
Screening av låntagare 

Vi gör en omfattande kontroll av alla låneansökningar såväl som personerna bakom. Vi kan dock inte garantera att vi eller våra kunder inte kommer att bli bedragna, men vi har infört ett flertal rutiner för att avslöja eventuella försök. Dessa inkluderar kontroller i bedrägerieregister och sanktionslistor, konkursregister och öppna sök. 

Begränsad LTV 

Vi ställer krav på fastighetsprojektens belåningsgrad (LTV) för att säkra oss om att projektet kan refinansiera eller få tillbaka det försäljningsbelopp som är nödvändigt för att betala tillbaka lånet, samt för att säkra att pantobjektet täcker hela eller delar av återbetalningen vid eventuell tvångsförsäljning.

Kreditkommitté 

Kameo har en kreditkommitté, med erfarenhet inom bl.a. konstruktion, redovisning, juridik och problemlösning, som ska godkänna lån innan de publiceras på plattformen. Denna godkännandeprocess hjälper till att kvalitetssäkra vår riskbedömning, samt att sträva efter en enhetlig riskbedömning av alla låntagare och projekt. 

Kapitalkrav 

Kameo omfattas av kravet på fritt eget kapital och regelmässig rapportering till tillståndsmyndigheterna, som en del av vår licens som betalningsinstitut och erbjudare av gräsrotsfinansieringstjänster. Kapitalkravet finns för att försäkra våra kunder om att vi har kapital för att tillhandahålla lånen på plattformen och säkra oss mot eventuell konkurs. 

Separat klientmedelskonto 

Vi håller alla inbetalningar från investerare samt ränte- och återbetalningar från låntagare på ett separat klientmedelskonto hos DNB. Dina pengar hålls helt avskilt från Kameos verksamhet och påverkas därför inte om Kameo skulle gå i konkurs.  

Långivarombud 

Vi har säkerställt att du, som investerare, inte ska behöva hantera och kontakta låntagare om betalningssvårigheter eller konkurser skulle uppkomma. Det är istället ett långivarombud som gör vad som är möjligt för att du ska få tillbaka dina investerade pengar. Detta sker bland annat genom realisering av säkerheterna. I Sverige och Danmark är det Kameo som är långivarombud. I Norge ligger denna roll hos Advokatfirma Kontrakt AS. 

Så kan du själv minska din investeringsrisk

Vi på Kameo gör alltid vad vi kan för att du ska vara så välinformerad som möjligt när du investerar i nya lån. I slutändan är det dock upp till dig själv att bedöma om risken i varje lån är acceptabel för dig. Därför är det viktigt att du alltid sätter dig in i projektet, företaget, riskerna och säkerhetspaketet bakom lånet, innan du investerar. Även stabila företag kan få oförutsedda problem, och det är ingen garanti att du får tillbaka din investering eller att den genererar avkastning. 

Genom att sprida dina investeringar över flera lån kan du göra dig mindre sårbar. Ju fler lån mot olika projektägare som du investerar i, desto mindre drabbas din totala avkastning, om ett projekt skulle få problem. Var även uppmärksam på att direktinvesteringar i lån potentiellt kan innebära en hög risk, och att din investeringsportfölj även bör innehålla andra, och mindre riskfyllda element. 

Vad händer om ett lån får betalningssvårigheter?

Om ett lån får betalningssvårigheter, hanterar Kameo detta med hjälp av interna riktlinjer. Kärnan i dessa riktlinjer är att vi har en nära dialog med låntagaren. Vi bedömer den specifika situationen och försöker hitta den bästa lösningen för kunna återbetala investerarna. Detta innebär vanligtvis att vi använder de kommersiella och juridiska möjligheter vi har för att få låntagaren till att hitta frivilliga lösningar. Av erfarenhet brukar de frivilliga lösningarna vara bäst för både låntagaren och långivarna. Om en frivillig lösning inte är möjlig på grund av låntagarens oförmåga eller vilja, följer vi investerarnas krav, genom lagliga tvångsprocesser i enlighet med lokal lag. 

Tvångsprocesser tar oftast mycket lång tid; en konkurs kan till exempel löpa i flera år, och en tvångsförsäljning kan ta ungefär ett år att realisera från det att begäran om försäljning lämnas in till myndigheterna.

För att minimera risken för våra investerare har vi alltid ett säkerhetspaket kopplat till varje lån. Säkerhetspaketet innehåller oftast ett personligt borgensåtagande eller pant i fastigheten. Om det låntagaren inte kan återbetala sitt lån, realiserar Kameo säkerhetspaketet. Observera dock att säkerhetspaketet inte är någon garanti för full återbetalning, och att det alltid finns risk för att du förlorar hela eller delar av din investering.