10% årsränta| Riskbetyg C | Sista dellånet av ett fastighetsprojekt i Oslo

Låneinformation

Lånebelopp (SEK)	1 450 000
Anledning till lån	Re-finansiering av egenkapital
Löptid	10 – 18 månader
Riskbetyg	C
Säkerhet	Aktie- och factoringpant
Belåningsgrad i förhållande till försäljningspris (LTV)*	Ca. 70 – 75%
Årsränta	10%
Teckningsperiod	06.12.2017 – 15.12.2017
Typ av lån/ amortering	Full återbetalning på slutdagen
Periodisering räntebetalningar	Månadsvis (garanterade räntebetalningar)

*LTV, eller totala lån i förhållande till villornas säljpris, baserat på bygglån från banken och lån från på Kameo om NOK 3 550 000 och SEK 1 450 000 .

Kubik Eiendom har tidigare lånat NOK 2 146 000 av Kameo till detta projekt.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Kubik Eiendom AS med följande villkor:

• Årsränta, 10%, motsvarande 0,83 % per månad.

• Låntagaren förbehåller sig rätten att återbetala hela lånet redan efter 10 månader

• Lånet utbetalas 2–5 bankdagar efter att låneauktionen stänger. Som följs av månatliga ränteutbetalningar

• Ingen amortering sker under lånets löptid utan hela lånebeloppet återbetalas slutdagen. Låntagaren förbehåller sig rätten att återbetala hela lånet tidigare än 18 månader (tidigast efter 10 månader)

• Alla tre villor är sålda på ritning

• Företaget har erhållit ett lån från en stor norsk bank som vill ha 1: a prioritets pant i fastigheten

• Belåningsgrad: Ca. 70 – 75% LTV (baserat på lån från Kameo och banklån, i förhållande till avtalat säljpris på villorna som ska byggas).

• Detta lån av Kameo är det andra lånet av tre som tillsammans utgör NOK 3 550 000 och SEK 1 450 000 och är knutet till detta fastighetsprojekt. Ett annat motsvarande lån lanseras samtidigt på Kameos norska plattform i NOK. När alla tre lån är genomförda har företaget lånat sammanlagt NOK 3 550 000 och SEK 1 450 000 av Kameo Belåningsgraden (LTV) blir då ca. 70 - 75 % i förhållande till säljpris

Uppmärksamma att teckningsperioden avslutas när lånet är fulltecknat. Teckningsperioden kan även förlängas.

Säkerhetpaketet

I tillägg till pant i Kubik Eiendom AS aktier består säkerheten av en generell pant av Kubik Eiendoms kundfordringar (factoringpant) samt en särskild pant i köpeskillingen för de tre villor skall uppföras på gnr. 107 bnr. 1230, vid Høybråten i Oslo kommun. Det innebär i praktiken att Kameos långivare har företräde till köpeskillingen i samband med tillträdet.

Kubik Eiendom AS är skyldiga att varsko Kameo avseende invändningar mot gällande köpeavtal vilka skulle kunna resultera i köparens kvarhållande av köpeskillingen vid avveckling eller uppsägning av köpeavtalet. Observera att sådana invändningar kan minska värdet på säkerheten och i extrem konsekvens kan resultera i en fullständig förlust.

Kubik Eiendom AS omfattas också av restriktioner för att införa ytterligare lån eller pant på fastigheten utöver ovanstående lån redan beskriva.

Ansvarig mäklare för projektet på Høybråten har utfärdat en avsiktsförklaring, vilket innebär att mäklaren betalar ut ett belopp motsvarande panten till Kameos klientmedelskonto direkt vid tillträdet och ej till Kubik Eiendom AS om den slutliga betalningen överstiger lånets belopp från banken som är pantsatt i fastigheten

Räntor förskottsbetalas till Kameos klientmedelskonto och är således garanterade för 12 månader (notera att låntagaren kan återbetala lånet redan efter 10 månader)

Fastigheten

Villorna är belägna på en tomt som är avstyckad från en existerande fastighet, Tomten och villorna ingår i en samägd fastighet fördelad i tre avstyckningar.

Adress	Linjeveien 51 og 53, Oslo kommune
Bruks- och gårdsnummer*	107 / 1230
Tomtstorlek	1 068 kvm.
Planerad kvm yta	Ca. 550 kvm.

*fastighetsbeteckning

Projektet

Projektet är ett klassiskt så kallat ” eplehageprosjekt” i Høybråten i Oslo kommun. Det innebär att en befintlig fastighet, styckas av för att kunna uppföra fler bostäder. Kubik Eiendom AS, tidigare BACG Eiendom förvärvade fastigheten tidigare i år. Företaget har slutfört projekteringen och skall nu uppföra tre moderna villor på sammanlagt 550kvm, motsvarande 183kvm per villa. De nya bostäderna beräknas vara färdigställda och klara för inflyttning det fjärde kvartalet 2018.

Företaget innehar alla nödvändiga tillstånd för projektet och det kommer att byggas enligt detaljplan och kommer att byggas efter byggtekniska föreskrifter (TEK10). Det innebär att köparna erhåller en garanti.

Husen är ritade av Rak Arkitektur AS och byggnader och planlösningar är tomtanpassade. Husen får en bra boarea (ca. 67 kvm.), bra takhöjd med tidsenlig standard med genomgående god kvalitet. Ytan är effektivt planerad i tre våningar, garage med två platser och två inglasade balkonger på ca 5,8 och 4,2 kvm.

Stora fönster i våningarna garanterar rikligt med dagsljus – badrummen är kaklade och kök (Kvik) levereras med släta fronter och god bänkyta. Köket har en delvis öppen planlösning mot vardagsrummet där gott om plats för matplats och soffgrupp och med utgång via skjutdörr till balkong. Allt detta kombinerat med ljusa ytor bildar en stilistisk och modern stil.

Entreprenören är Oslo Entreprenørbedrift AS och levererar projektet som en totalentreprenad till fast pris.

Totala projektkostnader inklusive förvärv av mark uppgår till ca. 20 miljoner kronor. Försäljningspriset är ca. 25 miljoner kronor för alla tre villor, vilket motsvarar ca. 45 000 per kvadratmeter. Detta är i nivå med genomsnittet för området, men under det rådande genomsnittet för Oslo på ca. 70 000 kronor per kvadratmeter. Ansvarig fastighetsmäklare för försäljningen är Nordvik & Partners.

Projektet finansieras av eget kapital och lån från en stor norsk bank. Banklån har beviljats i samband med köp av fastigheten i form av ett bygglån. Lånet från Kameo kommer att användas för att frigöra en del av det investerade kapitalet i projektet. Lånet är därför en bryggfinansiering fram till tillträdet. Med tanke på att projektet ska genomföras med ett fastprisavtal, där alla tre villor säljs i på förhand, förväntas bolaget uppnå ett solitt resultat på projektet.

Det egna kapitalet kommer att användas för förvärv av ett nytt projekt på Sturlas vei 7, strax nedanför Holmenkollen i Vestre Aker. Kubik Eiendom tar över en fastighet på ca. 2 000 kvadratmeter den 14 december 2017. Fastigheten är en del av Oslo kommunens plan för småhus och företaget lämnar in en ansökan om tillstånd för att bygga sju nya hus på fastigheten strax efter förvärvet. 1 000 kvadratmeter (BTA).

Området

Villorna i detta projekt ska byggas på Linjeveiensom ligger i ett väletablerat villaområde på Høybråten i Oslo med kort avstånd till förskolor och skolor. Fastigheten är belägen vid Høybråtens tågstation (tåget tar cirka 15 min till Oslo centralstation).

Området är mycket barnvänligt med lite trafik. Närhet till butiker, serviceutbud och kommunal kommunikation. Kort avstånd till Østmarka med vandringsmöjligheter. För barn och för målgruppen som uppskattar en aktiv livsstil erbjuder området en fotbollsplan, lekplats, sporthall, badhus, skidbackar, skateramp, alpinanläggning, golfbana och gym som gör området till en attraktiv plats att bosätta sig.

Det tar ca. 15 minuter med bil till Oslo centrum och mindre än 30 minuter till Gardermoen flygplats.

Företaget

Kubik Eiendom AS är ett fastighetsutvecklingsbolag med kontor i Oslo. De har huvudfokus på fastighetsutveckling i Oslo med omnejd. Företaget är en del av ett nätverk som består av fastighetsutvecklare och entreprenörer som har en lång erfarenhet inom fastighetsutveckling, även loftlägenheter. Företaget har god fackskompetens inom ett brett utbud av byggtekniska områden och har referenser från flera färdiga projekt, inklusive loftbyggen, ombyggnad av krävande radhus och utveckling av utmanande nybyggnadsprojekt.

Företaget har två aktieägare som äger vardera 50%, aCorp Holding AS och Georgetown Holding AS. Projekt genomförda av organisationen det senaste året är Åkerøveien 24, samt ett loftsprojekt i Thorvald Meyers gate 60 (slutfört, sålt juni 2016), två loftslägenheter i Eiriks gate 15 (ute till försäljning nu), utöver de tre sålda villorna på Linjeveien 51.

Företaget utvecklar även en råvind på Rosteds gate och avvaktar slutgiltig reglering för ett projekt i Nittedal, utanför Oslo, som är på 40 000 kvm.

Referensprojekt

• 3 rums lägenhet på ca. 70 kvm i Thorvald Meyersgate 60
• Ombyggnation av råloft till loftlägenhet

• Uppstart oktober 2015, försäljning maj 2016 för NOK 5 325 000

  

  

Georgetown Holding AS

Christer George äger Georgetown Holding AS och har varit engagerad i uthyrningsverksamhet i 10 år. Fastighetsbeståndet är nu sålt och hyresverksamheten har upphört. Det frigjorda kapitalet kan nu investeras i fastighetsutveckling genom Georgetown Holding och Kubik Eiendom. Christer George har 13 års professionell fotbollsspelare, nio år inom norsk elitfotboll och fyra år utomlands. Han har spelat i klubbar som Rosenborg och Strømsgodset, danska AGF Aarhus och spanska Cordoba CF, liksom det norska landslaget. Meritlistan omfattar fyra seriemästerskap och fyra säsonger i Champions League.

aCorp Holding AS

aCorp Holding AS är ett investeringsbolag inom Achour-familjen. Familjen har varit engagerad i många utvecklingsprojekt inom fastigheter som tidigare har genomförts i egna aktiebolag (så kallade SPVer). Företaget är också inblandade i flera andra affärsprojekt inom andra branscher, såsom tech, online mathandel och underhållning.

Tillsammans har företaget och människorna bakom företaget hög kompetens inom både förvaltning, ekonomi, finans och marknadsföring samt fackkompetens inom som VVS och bygg. Familjen har köpt, byggt och sålt fastigheter i privat regi i Oslo de senaste åren. År 2016 inkorporerades den verksamheten i aCorp Holding AS.

Finansiell information

Trots att aktörerna bakom Kubik Eiendom har många års erfarenhet av fastigheter är Kubik Eiendom ett nyetablerat bolag som endast har levererat räkenskap för 2016. Under det första verksamhetsåret hade bolaget ingen omsättning och investerat endast i fastigheter. Företaget hade under 2016 kostnader för NOK 126 000, främst relaterat till räntekostnader för fastighetsinvesteringar.

Balansräkningen består huvudsakligen av bolagets fastighetsprojekt (finansiella anläggningstillgångar), som per den 31 december 2016 uppgick till cirka NOK 7 500 000.

Av den totala balansen på NOK 8 100 000 uppgick skulden till banker till ca. NOK 3 000 000 kronor medan aktieägarnas inlåning (primärt aktieägarlån) i bolaget var drygt NOK 5 100 000 kronor. På grund av det negativa resultatet 2016 går mer än 50% av aktiekapitalet bort (negativt eget kapital). Ovannämnda aktieägarlån garanterar emellertid bolagets vidare verksamhet.

Kubik Eiendom räknar med att frigöra betydande eget kapital från sitt projekt på Tøyen (Eiriks port 13 och 15) under de kommande tre till fyra månaderna. Bortsett från bankskuld, bostadsbolaget och lån till Kameos långivare kommer detta frigjorda kapital att användas för att betala ränta på detta lån.

Kubik Eiendom planerar att betala lånet med vinsten från försäljningen av de tre villorna, eventuellt med vinst från Eiriks grind.

Potentiell risk att låna ut till projektet

Att investera via Kameo innebär alltid risk och kan leda till förlust. Du måste vara medveten om risken och själv göra en göra en grundlig bedömning av lånet och projektet innan du investerar.

Som med alla fastighetsutvecklingsprojekt finns det en risk. Även om fastighetsutvecklare har erfarenhet från många liknande projekt, men det finns ingen garanti för att projektet kommer att genomföras utan några utmaningar, kostnadsöverskridanden eller förseningar. Både fastighetsutvecklare och underleverantörer kan gå i konkurs under lånets löptid.

För att så långt det går säkerställa att projektet genomförs enligt planen och att kostnaden inte överstiger budgeten använder låntagaren endast leverantörer som har använts i tidigare liknande projekt. I det här fallet har en entreprenör som har arbetat nära med folket bakom låntagaren arbetat i flera år.

Fastighetspriserna i området kan gå upp eller ner under lånets löptid. Om någon av köparna inte längre har möjlighet att ta över fastigheten och en omförsäljning måste genomföras kan fastighetspriset få effekt på låntagarens förmåga att återbetala lånet.

Om bostäderna ska säljas till reducerat pris har långivarna en "skyddskudde" på ca. 25 - 30% eftersom det totala lånebeloppet uppgår till ca. 70 - 75% av det avtalade totala försäljningspriset.

Om låntagaren inte kan återbetala lånet kommer Kameo att fungera som ombud för investerarna i lånet. Kameo har rätt att realisera de relevanta säkerheterna som definieras i detta lån (se säkerhetspaketet).

Kapital som frigörs vid en realisering av säkerheter kommer vara i NOK för att sedan omvandlas till SEK innan de överförs till Kameos klientmedelskonto. Även om lånet är i SEK kan detta scenario leda till att du blir beroende av valutakursen SEK / NOK.

Observera att även om låntagaren, som är ett aktiebolag skulle gå i konkurs kommer det att påverka personerna bakom ägarbolagen och påverka deras möjligheter att få finansiering hos i framtiden.