10% årsränta – Riskbetyg C. Vi finansierar ett fastighetsbygge utanför Stockholm tillsammans

Låneinformation

Detta är det första lånet av tre, som ska sammantaget uppföra parhuset med två lägenheter. Det innebär att lånet kommer att betalas ut etappvis. Det betyder att risken reduceras eftersom fastigheternas värde ökar i takt med byggnationen. Alla tre lån har samma säkerhet och prioritet.

Etapp	Lån	Prioritet	LTV*	Status
1	2,250,000	1	20%	Teckningsperiod pågår
2	2,250,000	1	41%	Kommande (juli/augusti)
3	1,500,000	1	54%	Kommande (augusti)

* Lånet jämförs med det förväntade försäljningspriset för båda fastigheterna. Efter det tredje lånet kommer det totala lånebeloppet på MSEK 6 jämföras med det förväntade försäljningspriset på MSEK 11 (LTV 54%).

Lånebelopp	SEK 2 250,000
Anledning till lån	Finansiering av fastighetsbygge
Löptid	18 månader
Kreditbetyg	C
Säkerhet	Pant i fastigheter, personlig borgen, räntor på klientmedelskonto
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	54,5%
Lån i förhållande till produktionskostnad (LTC)**	70%
Årsränta	10%
Tidsperiod för teckning av lån	2017-07-08 till 2017-07-19
Typ av amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Frekvens på räntebetalningar	Månadsvis

*LTV när samtliga lån är utbetalade.
** LTC är totalt lån i förhållande till den totala produktionskostnaden – eget kapital och tomter – utgör ej ett lån.

Klicka här för att läsa vad som sker efter att ett lån är fulltecknat.

Investeringsvillkor

Detta är det första lånet av tre lån som ska sammantaget uppföra parhuset med två lägenheter. Dessa lägenheter kommer att säljas som fristående objekt och är inte del av en BRF.

Investeringen sker genom ett lån till Larsof Fastighet AB med pant i fastigheterna, personlig borgen samt garanterade räntebetalningar. Lägenheterna kommer att säljas i samband med färdigställande (ej på ritning).

• Årsräntan på lånet uppgår till 10% och beräknas mellan juli 2017 och januari 2019 (18 månader). Månatliga räntebetalningar kommer ske under lånets löptid, dock sker ingen amortering förrän vid slutdagen då hela lånebeloppet betalas tillbaka.
• Årsräntan på lånet uppgår till 10% och motsvarar 15% för hela 18 månaders perioden och 0,83 % per månad
• Låntagaren kan amortera lånet efter 12 månader
• Belåningsgrad: 54,5% LTV (baserat på förväntat försäljningsvärde av båda lägenheterna når alla tre lån er utbetalda)

Säkerhetspaket

• Pant i fastigheterna Löparen 11 och Löparen 12 (1:a prioritet)
• Personlig borgen från ägaren i låntagande bolag, Lars Persson
• Räntor på klientmedelskonto (garanterade räntebetalningar)

Fastigheterna och projektet

Fastigheterna Löparen 11 och 12 utgör projektfastigheterna och har avstyckats från stamfastigheten Löparen 10. Projektfastigheterna har tidigare varit obebyggda men ska nu bebyggas med ett parhus med två stycken bostadsenheter på vardera 130 - 140 kvm BOA. Varje fastighet har 154 BTA, och BIA kommer att reducera BOA. Den exakta BOA kommer inte att kunna bestämmas förrän en bit in i byggnadsprocessen. Parhuset uppförs nämligen på en relativt sluttande tomt vilket resulterar faktisk slutlig BOA.

Larsof Fastighet AB kommer att använda sig av en erkänd byggfirma, Richard Olsson AB, för detta projekt som kommer att agera totalentreprenör med ett överenskommet maxpris på 7–8 MSEK för nyckelfärdigt parhus. Priset inkluderar även interiören samt byggkontroll. Byggfirman har tidigare arbetat med bland annat Ikano Bostad, IKEA, SAS Radisson, Newsec mfl.

Den totalt uppskattade vinsten för hela projektet rör sig i regionen av 30%. En avgörande faktor för den förväntade vinstmarginalen grundar sig på att tomterna är avstyckade från den egna tomten och förvärvningskostnader uteblir. Normalkostnad för den här typen av tomtförvärv hade legat på cirka 1–1,5 MSEK per styck.

Mäklare har gjort en värdering av parhuset som uppgår till 5 500 000 per enhet, detta skapar ett kvadratmeterpris på ca 39 000/kvm, som är strax under genomsnitt för området. Enligt flera mäklares utsago, har fristående villor ett högre värde än BRF.er med BRF-belåning och avgifter.

Snabbfakta:

• Tomtareal: 801 kvm. (400 kvm + 401 kvm)
• BOA: 260 - 280 kvm (2 á 130 - 140 kvm).
• Fastighetstyp: 210 – Småhusenhet, tomtmark till helårsbostad.
• Address: Hammartorpsvägen 29 A & C
• Färdigställande garanti tecknas av totalentreprenör (Gar Bo försäkring).
• Bygglov för projektet är beviljat och byggstart är planerat v.31 2017 (första veckan i augusti).
• Projektets löptid uppskattas till 12 månader från byggstart. Låntagaren tar dock höjd för att projektet kan ta lite länger tid och därför löper lånet löper över 18 månader men förbehåller sig rätten att betala tillbaka efter 12 månader
• Inga problem med miljöföreskrifter förekommer i projektet
• Markarbetet avslutas under augusti månad
• Husen kommer att vara levererade och uppförda innan december månad
• Arbetet med interiören påbörjas i januari 2018 och planeras vara färdigt till sommaren 2018

• Försäljningen sker i samband med färdigställandet

  

Gränsen för fastigheterna kommer att gå genom huset så att vardera delen av parhuset är belägen på respektive fastighet

Området

Fastigheterna ligger i Trångsund, östra delen av Huddinge kommun, söder om Stockholm. Trångsund är delvis belägen inom Stockholmstätort och kommunikationen till Stockholm är mycket god med en restid från Trångsund Station till Stockholm C på 19 min. D-läge enligt Värderingsdatas databas för läget på fastigheter.

Området är barnvänligt och med fritidsområden och med närhet till Stockholm.

Området har vuxit under flera års tid och ökar i popularitet och med det ökar befolkningen. Priserna har historiskt varit lägre än Nacka, vilket gör området mycket attraktivt för barnfamiljer som behöver större boende.

Fastigheterna är belägna i närheten av centrala Trångsund med endast 5 minuters gångväg. 10 minuter till närmsta badplats med mycket fina fritidsområden. Fastigheten har busshållplatsen precis i närheten.

Karta översikt Trångsund och Stockholm.

Karta översikt Trångsund.

Företaget

Företaget startades i mars 2014 och drivs av Lars Person och Sofia Persson.

Lars Persson är utbildad ekonom och jobbar idag på Swedbank där han kommer att fortsatt vara verksam. För att stärka upp med kunskap och kompetens har Larsof Fastigheter anlitat en erfaren byggfirma till fast pris.

Bolaget har hittills en relativt låg omsättning som huvudsakligen består av hyresintäkter från en fastighet belägen i Jämtland. Fastigheten för vilka hyresintäkter kommer ifrån är även bolagets ända tillgång per nu. Syftet med projektet är att öka omsättningen i företaget för att möjliggöra framtida projekt.

Finansiell information

	Bokslut	Bokslut
(Alla siffror i tusental SEK)	2015	2016
Resultaträkning
Nettoomsättning	75	86
Rörelseresultat före avskrivningar (EBITDA)	38	52
Avskrivningar	-14	-14
Rörelseresultat	24	38
Finansiella intäkter	0	0
Finansiella kostnader	-16	-15
Resultat efter finansnetto	8	23
Årets resultat	6	18
Balansräkning
Anläggningstillgångar	647	632
Omsättningstillgångar	15	25
Summa tillgångar	662	658
Långfristiga skulder (räntebärande)	620	590
Kortfristiga skulder (räntebärande)	1	9
Summa Skulder	621	599
Eget kapital	40	59
Summa eget kapital och skulder	662	658
Nyckeltal
Avkastning på eget kapital (%)	20	39
Avkastning på totalt kapital (%)	4	6
Rörelsemarginal (%)	32	44
Nettomarginal (%)	11	27
Soliditet (%)	6	9

Potentiella risker med att låna ut till projektet

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om.

Detta är Larsof Fastighet ABs första utvecklingsprojekt, och det finns risk för att projektet inte löper som planerat. Tidigare erfarenheter från fastighetsbranschen är kopplat den fastighet som bolaget äger och förvaltar i Jämtland.

Det finns igen garanti för att detta projekt blir framgångsrikt. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under 18 månadsperioden som lånet löper. Investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust av investerat kapital. Historisk avkastning på Kameo-plattformen ger ingen garanti för framtida avkastning.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Observera att om Larsof Fastighet AB inte kan betala tillbaka lånet och väljer att försätta företaget i konkurs, kommer Kameo agera som långivarombud och realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån för Kameos investerares räkning.

Övrig information:

Take-it-All

Take-it-all är ett begrepp inom crowdfunding som innebär att låntagaren i förhand bestämmer om ett delvis tecknat lån är tillräckligt ändå för att genomföra projektet.

Det går aldrig i förväg att veta om ett lån blir helt fulltecknat. Ibland förekommer det att Kameo i samråd med låntagaren förlänger teckningsperioden.

All-or-Nothing

All-or-nothing är ett begrepp inom crowdfunding som innebär att låntagaren i förhand bestämmer om hela beloppet är nödvändigt för att fortlöpa med projektet.

I det här lånet kommer låntagaren att välja take it all.