Utveckling av parhus i Askim

Uppdatering 19 juli 2019

Försäljningsprocessen för Vari Utvikling AS har fortsatt och försäljning med koppling till lån 2228 återigen genomförts. Lånet är därmed nu fullt återbetalt med räntor och dröjsmålsräntor i enlighet med låneavtalen.

Uppdatering 15 juli 2019

Försäljning av fastigheter i samband med lån 2228 är nu gjord och en återbetalning kommer under dagen att vara synlig på ditt Kameo-konto.

Uppdatering 5 juli 2019

Fortsatt försäljning av fastigheter knutna till lån 2228 har genomförts och en delåterbetalning kommer idag att vara synlig på ditt Kameo-konto.

Delåterbetalningen består av dröjsmålsränta och en del av återstående lånebelopp, dröjsmålsränta fortsätter att löpa på återstående lånebelopp.

Avtal har ingåtts för försäljning av flera fastigheter som tillhör låntagaren och det förväntas att det totala nettoresultatet från dessa försäljningar kommer att resultera i full återbetalning när försäljningen är avslutad. Det är ännu inte klart när genomförandet av försäljningarna kommer att äga rum.

Låneinformation

Lånebelopp (SEK)	3 500 000
Låntagare	Vari Utvikling AS
Anledning till lån	Utveckling av ett parhus
Löptid	12 månader (möjlighet till 6 månaders förlängning)
Minimum varaktighet	6 månader
Riskbetyg	B
Säkerhet	- Pant i fastighet (1.prioritet) - Moderbolagssgaranti - En av två enheter är såld på ritning
Totala lån i förhållande till försäljningspris (LTV)	Ca. 70 %
Årsränta	10 %
Räntor på klientmedelskonto	Ja
Teckningsperiod	2018-03-23 –2018-04-06
Typ av lån/ amortering	Full återbetalning på slutdagen
Periodisering räntebetalningar	Månadsvis

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Vari Utvikling AS och har följande villkor:

• Lånet betalas ut 2 – 5 vardagar efter att låneauktionen stänger.
• Månatliga ränteutbetalningar under lånets löptid. Räntor för lånets planlagda löptid på 12 månader är satta på Kameos klientmedelskonto.
• Den årliga räntan är 10%, motsvarande ca. 0,83 % per månad.
• Låntagaren kan ha rätt till att betala tillbaka hela lånet när han själv önskar, men räntor för minimum 6 månader kommer att utbetalas.
• Ingen amortering kommer att ske under löptiden och hela lånebeloppet betalas tillbaka på förfallodagen om låntagaren inte väljer att betala tillbaka tidigare. Låntagaren har också möjlighet att förlänga låneperioden på 12 månader med ytterligare 6 månader. I så fall kommer lånet förfalla efter 18 månader efter att lånet är utbetalt.
• uppskattad belåningsgrad är ca. 70% LTV baserat på förväntat värde av tomt och färdigställd fastighet.
• Fastigheten har vid lånetidpunkten ingen annan skuld än lånet som är förmedlat via Kameo.
• En av totalt två enheter i parhuset är såld på ritning.

Var uppmärksam på att teckningsperioden (auktionsperioden) avslutas när lånet är fulltecknat. Låneperioden kan emellertid också förlängas.

Denna tranch på SEK 3 500 000 är den förste av totalt två via Kameos plattform som tillsammans utgör lånet på totalt SEK 7.000.000, inkluderat förskottsbetalda räntor för 12 månader (som hålls på ett klientmedelskonto). Lånet är uppdelar i två trancher för att följa framstegen, utvecklingen och värdeskapandet i projektet.

Transcher	Lånebelopp	Status
1	SEK 3 500 000	Pågår
2	SEK 3 500 000	Publiceras i juni/juli
Totalt	SEK 7 000 000

Säkerhetspaket

Som säkerhet för lånet kommer Kameos långivare att ha 1. prioritets pant i fastigheten med gnr. / bnr. 93/87 i Askim kommun. Tomten är 760 kvm och företaget har idag bygglov för att uppföra ett parhus. En av totalt två enheter är sålt på förhand efter Bostadsuppföringslagen. Försäljningskontraktet kommer att vara del av säkerheten bakom lånet.

Som tilläggssäkerhet för de två lånen knutna till utvecklingen av parhuset, vill moderbolaget Vari AS, ge en moderbolagsgaranti som motsvarar totalt lånebelopp, SEK 7 000 000.

Projektet

År 2016 köpte Vari Utvikling AS ett stort tomtområde i Askim för att skapa ett nytt fastighetsområde i kommunen, med namnet Romskollen. Företaget har arbetat vidare med reglering och uppdelning av området för att underlätta en stegvis utbyggning och är nu igång med utveckling av områdets infrastruktur. Kameos långivare har tidigare varit med och finansierat infrastrukturkostnaden knuten till hela Romskollen-området, totalt tre av fyra lån har blivit publicerade och fulltecknade, och det fjärde lånet kommer att publiceras i April.

Vari Utvikling har nyligen sålt delar av marken och är i förhandlingar om ytterligare avyttring av andra delar av området till externa parter för att bland annat ta in fler aktörer som tillsammans kan bidra till ökad utveckling. I dagsläget är Område B sålt, medan Område A, C och delar av Område D och E är anses sålda, där flera större bostadsutvecklare har visat intresse. Eftersom betydande infrastrukturkostnader är investerade i området kommer områdets marknadsvärde också att öka betydligt. När infrastrukturen för hela området är färdigställt, har värderingsmannen uppskattat att marknadsvärdet för området kommer att öka från 36,9 till 66,9 MNOK.

För Område G och F kommer företaget att själva sköta byggnationen, som då blir byggnadssteg ett och två. Företaget har lagt upp byggandet i etapper, där första etappen består av totalt 12 bostadsenheter (fördelat på sex parhus) och byggandet startar efterhand när försäljning skett. För närvarande har bolaget sålt två enheter, och intresset i området ökar nu, eftersom infrastrukturutveckling är under uppbyggnad och fältet börjar ta form. Vari Utvikling söker med detta som bakgrund lån av Kameos långivare för att finansiera byggandet av det första parhuset i Etapp 1 , där en av två enheter är förhandssålda. Vidare är tanken att publicera ett till lån Kameos plattform i ett senare skede, som ska finansiera utvecklingen av det andra parhuset i Etapp 1.

Parhusen som skall byggas knutna till detta lån kommer att storleksmässigt vara 174 kvm boarea fördelat på tre plan i så kallad «funkis-stil». Husen kommer att innehålla fyra sovrum, två badrum, carport och förvaringsbod, och en undervåning med möjlighet till uthyrningsdel. Projektkostnaden för bostaden är uppskattat till ca. 7,7 miljoner, entreprenadavtal täcker största delen av projektkostnaden, som bla. består av elektronikarbete, VVS och badrumsinstallationer och köksinredning. De berörda leverantörerna är Elektrotjenesten AS, Gildera House, VB rørleggerservice AS respektive HTH AS.

En av två enheter i parhuset är sålt på förhand för NOK 5.070.000. Den sista enheten i parhuset annonseras ut till samma pris och markedsförs fortlöpande. Projektet är utannonserat på Finn.no,

https://www.finn.no/realestate/newbuildings/ad.html?finnkode=93557941&q=romskollen

Den totala projektperioden för utveckling och försäljning av parhus uppskattas vara 10 månader. Om projektet tar längre tid att slutföra eller om det varar längre att sälja den sista enheten har företaget möjlighet att förlänga lånet med sex månader.

*Här ser du en översikt över området, byggnadsfas A och B respektive G och F.

Eget kapital	SEK 700 000
Kameo-lån	SEK 7 000 000
Projektkostnad*	SEK 7 700 000
Taxerat värde av tomten	SEK 1 200 000

*Projektkostnaden inkluderar räntekostnader.

Fastighetsinformation
Adress	Romskollen 1814, Askim
Gårds- och bruksnummer	92 / 93, Askim kommun
Storlek	760 kvadratmeter

Området

Bostadsområdet är högt beläget och öppet i mycket vackra omgivningar med ljusinsläpp och en känsla av närhet till naturen. Samtidigt är du inte mer än om 3 km från Askim centrum med faciliteter som köpcentrum, affärer, kommunikationer, sportanläggningar, kaféer, Askim kulturcenter, Østfoldbadet etc. Spydeberg centrum finns också ca. 3 km väster om området.

Bostadsområdet är under uppbyggnad och kommer att inrymma flera öppna områden och ett stort parkbälte planeras också öster om bostadsområdet.

Utöver de stora möjligheterna till ett aktivt fritidsliv är det nära till Roms grundskola och dagis, alternativt Steiner-skolan och dagis. En högstadieskola är byggd på Løken i Askim och gymnasiet ligger längs Vammaveien några kilometer från bostadsområdet.

Askim ligger ca. 8,5 mil från Oslo centrum. Det finns direktbuss och järnvägsanslutning till Oslo och Ski. Från bostadsområdet är det mindre än 1 km till nya E-18. Vägen från Askim till Oslo ligger i anslutning till motorvägen och europavägen. En halvtimmes bilfärd bort ligger staden Ski som är en kontaktpunkt för den norska järnvägen, NSB, och har bland annat ett populärt skidcenter. Regeringen har nyligen beviljat 7,2 miljarder kronor och påskyndar slutförandet av nya E-18. Norska Statens Vegvesen har planerat byggstart till 2020. Kommunen har på senare år sett en ökad befolkningsmängd.

Source:Google maps

Source: Seeiendom.no

Företaget

Vari AS är ett fastighetsföretag som vuxit kraftigt de senaste åren. Bolaget har en diversifierad projektportfölj, som innebär att företaget sprider sina risker på ett bra sätt. Kassaflödet för koncernen förväntas stärkas under 2018 eftersom flera projekt kommer att färdigställas.

Vari AS är moderbolag till 8 stycken helägda dotterbolag som är indelade i 4 stycken olika affärsområden, Garanti, Flerbostadshus, Småhus och Utveckling & Administration.

- Vari Gruppen är strukturerad efter Single Purpose Unit principen för att sprida riskerna

- Vari Utvikling AS förvärvar nya fastigheter och ansvarar för projekteringsfasen

- Vari Entreprenør anlitas av projektbolaget för att genomföra hela byggfasen och hanterar även försäljning och leverans till slutkund

Ägare och grundare Per Halvard Riseng har drivit Vari sedan 1992 och har specialiserat sig på fastighetsförvärv, projektutveckling och byggledning. Riseng är utbildad civilingenjör.

Vari gruppen är ett tillväxtbolag som utvecklar villor och lägenheter med fokus på funktionalitet och kvalitet. Geografiska fokusområden inkluderar bostadsmarknaden i Oslo, Akershus och Østfold. Samtliga Varis fastigheter är arkitektritade och anpassas till terrängen. Alla byggprojekt genomförs tillsammans med externa samarbetspartners och entreprenörer. Projektföretagen har inga anställda, men de köper tjänster såsom byggledning, projektledning och andra nödvändiga administrativa tjänster från Vari Utvikling AS, som har 14 anställda. Då bolaget strävar efter öppenhet och riskspridning är Varigruppen strukturerad efter den så kallade ”Single Purpose Unit”. Förvärv av nya fastigheter och genomförande av projekteringsfasen genomförs av Vari Utvikling AS, som har spetskompetens. Företaget har ökat aktiviteten de senaste åren, och driver för närvarande flera projekt.

Produktionsmål: Fortsatt tillväxt för att lämna över ungefär 75–100 lägenheter och 20 till 30 hus per år från 2020.

Potentiell risk att låna ut till projektet

Att investera via Kameo innebär alltid risk och kan leda till förlust. Du måste vara medveten om risken och själv göra en göra en grundlig bedömning av lånet och projektet innan du investerar

Som med alla fastighetsutvecklingsprojekt finns det en risk. Även om fastighetsutvecklare har erfarenhet från många liknande projekt, men det finns ingen garanti för att projektet kommer att genomföras utan några utmaningar, kostnadsöverskridanden eller förseningar. Både fastighetsutvecklare och underleverantörer kan gå i konkurs under lånets löptid.

Fastighetspriserna i området kan gå upp eller ner under lånets löptid.

Det finns även en risk att projektet tar längre tid eller blir dyrare än planerat.

För att skydda sig mot fördröjningar eller dyrare utvecklingskostnader, använder Vari endast kända leverantörer som de har arbetat med i många projekt.

Om låntagaren inte kan återbetala lånet kommer Kameo att fungera som ombud för investerarna i lånet. Kameo har rätt att realisera de relevanta säkerheterna som definieras i detta lån (se säkerhetspaketet).

Kapital som frigörs vid en realisering av säkerheter kommer vara i NOK för att sedan omvandlas till SEK innan de överförs till Kameos klientmedelskonto. Även om lånet är i SEK kan detta scenario leda till att du blir beroende av valutakursen SEK / NOK.