10 % rente | Utvikling av hytteprosjekt ved Mjøsa | Risikoklasse C

Låneinformasjon

Lånebeløp (NOK)	2.000.000
Anledning til lån	Utvikling av hytteprosjekt
Løpetid	24 måneder (minimum seks måneder)
Risikoklasse	C
Sikkerhet	Pant i eiendommen
Totale lån i forhold til salgspris (LTV)*	< 10 %
Årsrente	10 %
Tegningsperiode	16.01.2018 – 26.01.2018
Type lån/ amortisering	Full tilbakebetaling etter endt løpetid
Frekvens på rentebetalinger	Månedsvis

*LTV, eller lån i forhold til estimert salgspris, basert på lån via Kameo og markedspris for tomtene.

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom ett lån til Kvitsand Hytter AS og har følgende vilkår:

• Lånet vil betales ut 2 – 5 virkedager etter at låneauksjonen stenger.
• Det vil bli utbetalt månedlige renteutbetalinger under lånets løpetid.
• Den årlige renten er 10 %, tilsvarende 0,83 % per måned.
• Låntageren kan har rett til å betale tilbake hele lånet etter seks måneder.
• Det vil ikke forekomme amortisering under løpetiden og hele lånebeløpet vil betales tilbake på forfallsdagen eller om låntager velger å amortisere tidligere (tidligst etter seks måneder).
• Låntager planlegger å selge hyttetomter og hytter fortløpende under lånets løpetid.
• Selskapet eller eiendommen vil ikke ha øvrig gjeld enn lånet som er formidlet via Kameo, bortsett fra subordinert aksjonærlån.
• Estimert belåningsgrad: Mindre enn 10 % LTV, basert på lånene via Kameo i forhold til forventet salgspris på tomtene som inngår i hytteprosjektet.

Vær oppmerksom på at tegningsperioden (auksjonsperioden) avsluttes så snart lånet er fulltegnet. Låneperioden kan imidlertid også forlenges.

Dette lånet er det andre av totalt to lån via Kameos plattform på til sammen NOK 5.000.000. Vennligst merk at risikoklassen på det forrige lånet var D, men på dette lånet er C. DE viktigste årsakene for det er forbedret resultat (årsregnskap 2017) samt fortsatt vekst i salg av tomter.

Sikkerhetspakke

Som sikkerhet for lånet kommer Kameos långivere til å ha 100 % pant i eiendommen 432/1 i Ringsaker kommune, som består av mer enn 200 omregulerte og godkjente hytte- og leilighetstomter. De fleste hyttetomtene er på ca. 1.000 kvadratmeter (1 mål), men kan deles opp i mindre enheter.

Pantet omfatter alle tomter som p.t. ikke er solgt. De solgte tomtene på området er overdratt nye eiere og kan ikke være gjenstand for pant. Det gjelder tomtene i feltene H1, H2, H3, H4 og H5 i vedlagt plankart.

Kvitsand Hytter AS vil ikke betale utbytte, tilbakebetale aksjonærlån eller lignende før lånene via Kameo er tilbakebetalt.

Prosjektet

Selskapet har over en periode på mange år jobbet med å få omregulert et stort hytteområde på solsiden av Mjøsa, ni kilometer sør for Lillehammer. Per 1.1.2016 var ingen hyttetomter solgt, kun en demohytte klar til salg. I løpet av 2017 har salget tatt seg betraktelig opp, og p.t. er 20 hyttetomter / 16 hytter solgt, de fleste skal bygges til vinteren.

Det omregulerte området består av ca. 200 hyttetomter, og Kvitsand Hytter er nå i full gang med å prosjektere for videre utvikling og salg. Selskapet selger primært tomter, som selges uten byggeklausul, dvs. at kjøper kan bygge hytter etter egne valg. I tillegg tilbyr Kvitsand Hytter nøkkelferdige hytter ved hjelp av diverse underleverandører. Tomtene på hyttefeltet legges ut for salg på nivåer mellom NOK 500.000 og 1.000.000, etter at kostnader til vann- og avløpstilkobling. Siste tomt ble solgt for 1.000.000, som var så nær vannet man kan komme på området. Hver tomt er på ca. ett mål (1.000 kvm). Selskapet selger også halve tomter.

Flesteparten av tomtene har utsikt mot Mjøsa. Markedsføringen av tomtene gjøres via finn.no, hyttemesser, sosiale medier og lignende, i tillegg brukes en lokal eiendomsmegler med mye erfaring fra hyttesalg i regionen.

Kvitsand Hytter er nå også i gang med markedsføringen av et hyttetun-konsept kalt «Kvitsand Family», der flere og litt mindre hytter omkranser felles tun. Hyttetunene er spesielt tilpasset for barnefamilier, og vil tilknyttes lekeplasser, ballbaner og lignende. Hyttene blir på 60 – 75 m2 pluss loft, og på grunn av modellen kan Kvitsand Hytter selge tre hytter på hver tuntomt (vs. én til to hytte per tomt på de vanlige hyttetomtene ellers på feltet). Totalt har Kvitsand Hytter åtte slike tuntomter. Dette lånet skal anvendes til finansiering av infrastruktur og forhåndsbygging av hytter på tuntomter for salg. Hyttene skal leveres fra 1. april i år.

Eiendomsinformasjon	KVITSAND HYTTER AS
Adresse	Postadresse: Turistveien 1511, 2372 Brøttum
Gårds- og bruksnummer	432/1, Ringsaker kommune
Størrelse	Ca. 200.000 kvadratmeter

Se vedlagt plankart. Alt som er regulert på øvre side av jernbanen (brun linje) utgjør aktuelt hytteområde og pantet som inngår i eiendommen 432/1.

Området

Tomtene ligger rett ved Mjøsa, på solsiden, og er tilknyttet ca. to kilometer strandlinje som omfatter to populære badestrender og brygge med 28 båtplasser. 100 dekar friområde langs vannet er grovryddet. Alle tomtene har utsikt til Mjøsa.

I vedlagt plankart er aktuelt område lokalisert ovenfor (øst for) jernbanelinjen, som er markert i brun. Felt i oransje er regulert til fritidseiendommer, eller hytter (område F1 – F14, hvorav H1 – H5 allerede er solgt og inngår ikke i pantet). Hver enkelt tomt kan også deles i mindre hyttetomter. For eksempel er området H1 delt i åtte «halve» tomter.

Feltene HK5 og HK6 er regulert til «konsentrert hyttebebyggelse», og her planlegges hyttetun. Området som er markert i gult, FH1 og FH2, er regulert til leiligheter og her planlegger Kvitsand Hytter å bygge to-etasjers leiligheter.

Området ligger ca. 2 timers kjøretur fra Oslo. Ellers er det ca. 10 min i bil til Lillehammer, 30 min til Hafjell og 20 min. til Sjusjøen.

Det er lagt opp til mange aktivitetstilbud, både sommer og vinter. Det er for eksempel skiløyper til Sjusjøen og Birkebeinerløypa over Brøttum. Ved stranden finnes det en liten cafe / restaurantlokale, og det er utarbeidet flere fellesplasser, bocciabane m.m. Kun en kort kjøretur til nærmeste golfbane Moelv og Hafjell.

Jernbanen går langs med stranden, men er for store deler av området gravd ned i en dyp skjæring (ca. 4 - 5 meter) og sjenerer følgelig lite både når det gjelder utsikt og støy. Adgang til Mjøsa fra hytteområdet gjøres både enten via en bro (sør), over et tunneltak (i midten) og ved en undergang ved den nordre stranden. Ny høyhastighets-jernbane er planlagt helt utenfor området og er inne på nasjonal transportplan for 2030. Da vil hele Kvitsand bli jernbanefritt.

Nytt storsykehus med 6.000 arbeidsplasser er planlagt 15 kilometer sør for området. Beslutningsprosessen er nå kommet til Sykehuset Innlandet, og basert på administrasjonens og styrets signaler, er det sannsynlig at sykehuset lokaliseres ved Mjøsbrua ved Moelv. Kvitsand Hytters område er lokalisert mellom Lillehammer og Moelv.

Selskapet

Kvitsand Hytter AS ble etablert i 2011, og er eid 96 % av Kvitsand Eiendom AS. Kvitsand Eiendom er eid 100 % av Ole Berg.

Ole Berg er utdannet siviløkonom, og i tillegg til Kvitsand Hytter eier og driver han en stor gård som heter Nedre Berg Gård, som ligger like ovenfor det aktuelle hytteområdet. Familien har eid gården i over 700 år. Under OL på Lillehammer i 1994 ble Nedre Berg Gård kåret til den gjeveste VIP-gården, og selskaper som Coca Cola, Kodak, Xerox med flere arrangerte events på gården. Siden har gården blitt brukt som et kurs- og konferansesenter, hvor blant annet store selskaper som Statoil, Freia, Telenor har holdt team-events. Ole Berg har investert betydelige midler i gården, som har et fullt utrustet kjøkken, skjenkebevilgning og festlokale for 800 personer, i tillegg til overnattingskapasitet på 22 rom, stabbur osv. Resultatet fra denne aktiviteten har siden 1994 ligget på ca. 2-3 millioner kroner årlig, noe som i stor grad har blitt brukt til å investere i Kvitsand Hytter-prosjektet.

Finansiell informasjon

Kvitsand Hytter har i løpet av 2017 fått et gjennombrudd med stor oppgang i salget, og forventer et positivt resultat på ca. to til tre millioner kroner etter skatt for året. Et foreløpig regnskap og en foreløpig balanse for 2017 er vedlagt. I tabellen nedenfor fremgår en oversikt over egenkapitalsituasjonen i selskapet.

	31.12.16	31.12.17
Egenkapital
Aksjekapital	100 000	100 000
Annen egenkapital	-2 931 456	-641 194
SUM	-2 831 456	- 541 194
Ansvarlig lån fra aksjonær	2 164 441	1 886 652
Sum «aksjonærkapital»	-667 015	1 345 458

Selskapet og gründer Ole Berg har de siste 10 årene investert over ti millioner i prosjektet, i tillegg til betydelig arbeidsinnsats uten lønn. Investeringene inkluderer blant annet arbeid med reguleringer, markedsrapporter, hyttearkitekter, landskapsarkitekter, skogrydding, veikonstruksjoner, strandrydding, tilkobling til vann og vannløp osv.

På grunn av en lang prosess for å få omregulering, flere tidlige investeringer i infrastruktur og en noe treg start av hyttesalget, har selskapet i flere år vært preget av dårlig økonomi og selskapet har i dag negativ egenkapital. Det har vært forhandlinger med leverandører og kreditorer, og ingen har lidd økonomiske tap da gründer Ole Berg alltid har dekket kostnader ved driften fra sin gård (blant annet i form av aksjonærlån til selskapet). Men selskapet har tidligere som en konsekvens av dette fått betalingsanmerkninger, men det er nå ryddet opp i.

Under følger Kvitsand Hytters budsjett for årene som kommer.

(alle tall i millioner NOK)	Q4 2017	2018	2019	2020	2021
Estimat tomtesalg (antall)	8	12	16	20	24
Tomtesalg	3,5	8,0	10,0	12,0	14,0
Netto fra hyttebygging	0,5	2,0	2,0	2,0	2,0
Service-funksjoner	0,1	0,3	0,5	0,7	1,0
Driftsinntekter	4,1	10,3	12,5	14,7	17,0
Estimert driftsresultat	3,0	5,0	7,0	9,0	12,0

Ved utbetaling av lånet via Kameo har ikke Kvitsand Hytter eller morselskapet Kvitsand Eiendom noen gjeld (utover aksjonærlån).

Hytteprosjektet og -tomtene er ikke bokførte, og virkelig verdi av selskapets eiendeler antas å være betydelige. Potensielt sitter selskapet på flere hundre millioner kroner i tomteverdier.

Selskapet hadde en omsetning på NOK 3,8 millioner i 2016 (vs. 907.000 i 2015), da som følge av at flere hytter ble solgt. Selskapet hadde en negativ egenkapital på NOK 4 millioner per 31.12.16, men det er også ansvarlige lån fra aksjonærene i selskapet. Årsresultatet var på minus NOK 500.000, hvorav NOK 200.000 var rentekostnader på eksisterende gjeld og ca. NOK 4.000.000 i driftskostnader.

Foreløpig resultat for 2017 viser driftsinntekter på NOK 5,3 millioner, med et positivt årsresultat på NOK 2,3 millioner kroner. Den negative aksjekapitalen er på ca. NOK 500.000, men det er da et subordinert ansvarlig lån fra aksjonæren på ca. 1,9 millioner kroner som gjør at lånet blir godkjent i Kameos kredittmodell. Totale eiendeler er på ca. NOK 5,5 millioner.

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid risiko og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en grundig vurdering av lånet og prosjektet før du investerer.

Som for alle eiendomsutviklingsprosjekter eksisterer det risiko. Selv om eiendomsutvikleren har lang erfaring, er det ingen garanti for at dette prosjektet gjennomføres uten utfordringer, kostnadsoverskridelser eller forsinkelser. Både eiendomsutvikleren og eventuelle underentreprenører kan under lånets løpetid gå konkurs.

For å i så stor grad som mulig forsikre seg om at prosjektet utføres i henhold til planen, vil låntageren i dette prosjektet i så stor grad som mulig holde kostnadsnivået lavt.

Eiendomsprisene i området kan gå både opp eller ned under den perioden hvor lånet er utestående. Etterspørselen etter hytter kan også falle.

Om hytteprisene faller kraftig, eller om låntageren av andre grunner ikke kan selge tomtene eller hyttene på ønskede nivåer, kan de dekke lånekostnadene ved ordinær drift ved gården. Det er også en mulighet for at de kan ta opp et nytt lån via Kameo med annen løpetid, for å refinansiere eksisterende lån.

Om låntageren ikke kan tilbakebetale lånet kommer Kameo til å agere som agent for investorene i lånet. Kameo har rett til å realisere de aktuelle sikkerhetene som er definert i dette lånet (se sikkerhetspakken) og dette vil da gjøres i via aktuell namsmann.

Vennligst merk at selv om låntageren som er et aksjeselskap skulle gå konkurs, vil det få konsekvenser for både eierselskapene og personene bak eierselskapene, og påvirke deres muligheter for finansiering i bankmarkedet i fremtiden.