11% årsränta | Riskbetyg C | Fastighetsbolag söker kapital för att färdigställa råvindsprojekt

Låneinformation

Riskbetyg	C
Lånebelopp (SEK)	2 500 000
Trancher	4 (4)
Låntagare	Korisant AB
Anledning till lån	Bygglån
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 11 mån
Säkerhet	Pant i bostadsrätter (2:a prioritet) samt bolagsborgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	69,7%*
Årsränta	11%
Teckningsperiod	2018-12-04 – 2018-12-18
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris när alla trancher är utbetalade uppskattas till LTV ca. 69,7%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Korisant AB med 2:a prioritets pant i BRF Färjan i Stockholm. Lånet är fördelat över fyra trancher, där alla trancher innehar samma säkerhet. Detta är den fjärde, och sista, tranchen. Bolaget planerar att återbetala lånet med projektvinst vid försäljning.

Bolaget lämnar pant i bostadsrätterna där banken står för bottenfinansieringen. Banklånet har använts till att förvärva råvinden där köpeskillingen låg på strax över SEK 15 000 000. Kameos långivare kommer att ha pant efter banken. Utöver detta lämnas bolagsborgen i Koltrasten Utveckling i Stockholm AB.

Låntagare	Korisant AB
Organisationsnummer	559075-2241
Lånebelopp (SEK)	2 500 000
Tranche	4 (4)
Anledning till lån	Bygglån
Återbetalningsplan, räntor och lån	Projektvinst vid försäljning och tillträde
Årsränta	11%
Månadsränta	0,92%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 11 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	2 500 000	11%	2. prioritets pant i bostadsrätter Bolagsborgen	Teckningsperiod avslutad
2	2 500 000	11%	2. prioritets pant i bostadsrätter Bolagsborgen	Teckningsperiod avslutad
3	2 500 000	11%	2. prioritets pant i bostadsrätter Bolagsborgen	Teckningsperiod avslutad
4	2 500 000	11%	2. prioritets pant i bostadsrätter Bolagsborgen	Pågående
Totalt	10 000 000

Säkerhetspaketet

Pantsättare	Korisant AB
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	I bostadsrätter i HSB BRF Färjan i Stockholm, 702000-6909
Prioritet	2:a prioritets pant i bostadsrätt(er)
Säkerhet i trancher	Alla långivare innehar samma säkerhetsvillkor

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Bolagsborgen ställs ut av Koltrasten Utveckling I Stockholm AB (559107-3100).

Företaget

Koltrasten AB är en byggutvecklare med verksamhet i Stockholm. Bolaget är specialiserade på råvindsprojekt och slutförde tidigare i år ett projekt på Upplandsgatan. Grundidén är sammanfattningsvis att förvärva och förädla råvindsytor till exklusiva bostadsrätter på attraktiva adresser i Stockholm. Bolaget besitter redan nu en stor erfarenhet av råvindsprojekt.

Bolagets ledning har många års erfarenhet av fastighetsbranschen. VD:n Lars Lövgren har jobbat inom finansbranschen, bland annat som VD för DNB Asset Management. Affärschefen Lars Niklasson har under många år arbetat med just förädling av bostäder inklusive vindsvåningar. Projektledningen står Henric André för som har arbetat inom byggbranschen i över 20 år. Jon Skjönsberg är marknadschef och har varit entreprenör under stora delar av sitt liv. Tillsammans bildar de ett team som besitter en bred kunskap som täcker flera områden. Korta ledtider, flexibla finansieringslösningar, starka samarbetspartners, bostadsrättsföreningar med låg belåningsgrad samt attraktiva lägen är alla grundpelare för vad bolaget vill bygga upp och arbeta efter.

Såhär beskriver företaget själva rådande läge på marknaden:
”Många bostadsrättsföreningar i Stockholms innerstad har stora outnyttjade värden i sina råvindar. Andra bostadsrättsföreningar har ytor i fastigheten som med fördel kan byggas om och förbättras. Koltrasten förvärvar och förädlar dem med stor omsorg för att sedan sälja dem såsom exklusiva vindslägenheter eller andra lägenheter med hög kvalitet.

Vi fångar det unika och utvecklar våra lägenhetsprojekt med det senaste inom material och teknik. Fantastiska utsikter, takåsar och stora terrasser är något vi älskar.”

Företagets formulerar sina styrkor enligt följande:

• Stor och lång erfarenhet av att bygga exklusiva vindslägenheter.
• Effektiv produktionsapparat och korta ledtider.

• Mycket god kontroll av processen från start till färdigbyggda lägenheter.

  

Företag	Ägare
Koltrasten Utveckling I Stockholm Holding AB	- Ylva Niklasson 100%
NAT3 AB	- Jon Skjönsberg Konsult AB 24,5% (Jon Skjönsberg, 60 % ägarskap, Henric André 40%) - Lars Lövgren 21% - Åtta privatpersoner/företag (friends and family). Passiva ägare och inga verkliga huvudmän.

Korisant AB kommer efter detta projekt att avvecklas och ersättas av Koltrasten Utveckling i Stockholm AB som till 90% kommer ha samma ägarskap som Korisant AB. Detta kommer ej att påverka detta lån.

Finansiell information

Bolaget har nyligen sålt lägenheten på Lilla Erstagatan (se Referensprojekt) där mycket kapital sedan tidigare varit uppbundet, bolagets kassa har därför stärkts.

Se bilagor.

Projektet

Korisant AB har förvärvat och konverterat råyta på Alströmergatan 51 till tre stycken bostadsrätter med tillhörande privat takterrass (http://koltrastenab.se/projekt/). Varje lägenhet har tillgång till hiss hela vägen in i bostaden. Visningar av objekten skedde under sista veckan i november, flexibilitet finns för köpare att själva skräddarsy delar av planlösning och inredning.

HSB Bostadsrättsföreningen Färjan i Stockholm som projektets lägenheter kommer ingå i består av tre fastigheter med totalt 487 bostäder. Föreningens ekonomi är god med en låg belåningsgrad. Fastigheten som projektets tre lägenheter kommer vara en del av är Dykaren 29. Enligt statistik från Hemnet har prisutvecklingen på Kungsholmen under de senaste sex månaderna ökat med 2,1%.

Finess Bygg & Plattsättning AB är anlitade som totalentreprenör, Henric André som är delägare i det låntagande bolaget Korisant AB fungerar även som produktchef för Finess Bygg och är högst delaktig i det operativa arbetet på byggarbetsplatsen.

Koltrasten AB, Finess Bygg & Plattsättning AB och fler underentreprenörer har kontor i samma byggnad och kan därför smidigt kommunicera med varandra vilket är en klar fördel. Drygt 80% av alla underentreprenörer köps upp till fasta priser.

Nedan ses nytagna bilder från projektet:

Korisant säger såhär om projektet:

”Nu börjar vi närma oss slutet. Två av lägenheterna är grundmålade som kan ses på bilderna ovan. Det innebär att vi går vidare och lägger parkett nästa vecka (v.49). Även kök och garderober levereras nästa vecka och vi börjar montagen av dem. Bygget av badrummen pågår och de kommer i stort sett att vara klara till jul. Alla smådetaljer som beslag, porslin till badrum, blandare m m kommer att monteras innan jul. Så lgh kommer att vara till stor del klara innan jul.

Skorstenarna är färdiga. Endast målning återstår. Utvändigt kommer taken och terrasserna att vara på plats i mitten av januari. Då demonteras taksäkerhet, hiss och hisstorn. Januarimånad kommer att vara en månad för att fixa till de små detaljerna.”

Projektet fortlöper enligt plan och bolaget har inkommit med en lista över utförda arbeten:

Utförda arbeten

• Kupor
• Terrasser
• Fönster
• Partier till terrasser
• Förstärkning tak inklusive nockbalk i smide
• Ventilationsarbeten med från- och tilluft
• Isolering av tak
• Rörstammar
• Ljudmatta lgh 2
• Golvvärme lgh 2
• El arbeten i golv och väggar
• Samtliga 3 hissar uppdragna till lgh
• Två av lägenheterna är grundmålade

Planen för nästkommande veckor ser ut enligt följande

• Parkett vecka 49
• Leverans kök och garderober vecka 49

Lägenhet	Pris (SEK)	BOA	ROK	Avgift
480	10 670 000	96 kvm	3	4 632 SEK
481	11 770 000	106 kvm	3,5	5 115 SEK
482	14 850 000	135 kvm	4	6 515 SEK

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Dykaren 29
Adress	Alströmergatan 51, Kungsholmen
BOA	337 kvm (96+106+135kvm)
Antal bostadsrätter som ska byggas	3 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Ja, Finess Bygg & Plattsättning AB
Beräknad produktionstid	Planerat färdigställande vid årsskiftet
Övrigt	Fullgörandeförsäkring är tecknad

Försäljningsprocess
Antal objekt	3 bostadsrätter
Storlek	96–135 kvm
Sålda på ritning	0
Anlitad mäklare	Natalie Strand, Fastighetsbyrån Felix Hanngren, Simon Crest
Planerat tillträde	Första kvartalet 2019
Läge	AA*

Följ länkarna för att se mäklarbeskrivning av varje separat lägenhet:

https://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-3rum-kungsholmen-stockholms-kommun-alstromergatan-51-15300495

https://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-3rum-kungsholmen-stockholms-kommun-igeldammsgatan-12-15363736

https://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-4rum-kungsholmen-stockholms-kommun-igeldammsgatan-14-15127616

Området

Fastigheten är belägen på Alströmergatan 51 på Kungsholmen i Stockholms innerstad. Här samsas nischade specialaffärer i vackra sekelskifteslokaler med Västermalmsgallerian och dess stora urval av shopping. Här finns dessutom ett imponerande restaurangutbud i ständig förändring och rörelse som rymmer matkulturer från hela världen. Fik och caféer i kombination med småbutiker skapar härlig atmosfär och erbjuder storstadens alla fördelar. Men, precis som resten av Kungsholmen, med direkt närhet till vatten och natur. Här finns bland annat Kronobergsparken, Karlbergsparken och härliga Kungsholms Strand med dess vackra promenadstråk längs vattnet. Dessutom finns nyanlagda gångstråket vid Hornsbergs Strand kantat med badbryggor och vattennära restauranger där kvällssolen kan avnjutas. Kommunikationerna är goda, Fridhemsplan är en knutpunkt för blåa och gröna tunnelbanelinjerna som tillsammans med flera busslinjer (tex 1, 3 och 4) passerar här.

Referensprojekt

Bolaget har just färdigställt och sålt ett vindsprojekt med ett spektakulärt läge på Södermalm. Vindsvåningen utgör hela fastighetens vindsplan och erbjuder ett förstklassigt och exklusivt boende med utsikt över Stockholm. Vindsvåningen har hiss direkt upp i våningen, två terrasser med fantastisk utsikt, eldstad, vinkällare och bastu fördelade på våningens 159 kvadratmeter.

Bilder från Lilla Erstagatan

Se pågående och avslutade projekt här: http://koltrastenab.se/projekt/

Potentiella risker

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det finns ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Även om utvecklaren har erfarenhet från många liknande projekt är det inte en garanti för att även detta projekt blir framgångsrikt. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor