Fastighetsföretag söker finansiering till förvärv av industrilokal i Stenungsund

Låneinformation

Riskbetyg	C
Lånebelopp (SEK)	2 600 000
Trancher	1
Låntagare	Karebybolagen Holding AB
Anledning till lån	Förvärv av industrifastighet
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 12 mån
Säkerhet	2:a prioritets pant i fastighet + Moderbolagsborgen i ägarens andra koncern + Aktiepant i Fastigheten Stenungsund Doteröd 1:71 AB
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	52%*
Årsränta	11%
Teckningsperiod	2019-07-29 – 2019-08-12
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 52%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Karebybolagen Holding AB (559174-0153). Företaget önskar att låna totalt SEK 8 600 000 från Kameos långivare, varav SEK 2 600 000 i detta lån som innehar andra prioritets pant i förvärvsobjektet bakom seniorlånet (#2976) som också finansieras av Kameos långivare. Lånet säkerställs även genom moderbolagsborgen från Propriedades AB (556972-1482), som är ägare till Karebybolagen Holding ABs andra koncern.

Lånet ska användas som bryggfinansiering till förvärv av en industrifastighet fram till lånebesked från banken, vilket beräknas ske under hösten 2019. Räntebetalningar sker månatligen och betalas genom den löpande verksamhetens kassaflöde. Amortering sker i första hand genom refinansiering via banklån och eventuellt resterande belopp refinansieras genom ett annuitetslån via Kameo alternativt genom tillskott av eget kapital från bolagets ägare.

Det som skiljer detta lån gentemot lån #2976 till samma projekt är att det ligger större osäkerhet kring hur stor del av lånet som banken refinansierar samt att säkerheten i fastigheten innehar 2a prioritet.

-------------

Uppdatering 2019-08-13

Låntagaren kommer att förvärva fastigheten genom förvärv av samtliga aktier i bolaget Fastigheten Stenungsund Doteröd 1:71 som äger fastigheten. Finansiering av sådana förvärv begränsar fastighetsbolagets möjlighet till att pantsätta sina tillgångar som säkerhet för lånet. Vid utbetalning av lånet kommer pantbreven att deponeras hos Kameo vilket vill säkra att bolaget inte kan pantsätta fastigheten till andra kreditorer än Kameos långivare. Negativåtagandet kommer inte att ge förmånsrätt i händelse av en konkurs.

Värdet säkras initialt endast med aktiepant i fastighetsbolaget, som ger en sämre säkerhetsposition än pant i fastigheten direkt. Pant i fastigheten kommer att etableras först när detta inte riskerar att stå i strid med förvärvslåneförbudet, vilket beräknas ske tidigast inom en månad men senast inom tre månader från genomförandet av förvärvet.

Vänligen notera att detta tillvägagångssätt är branschstandard för liknande transaktioner och uppdateringen från Kameos sida adderats för att tydligare klargöra processen.

--------------

Låntagare	Karebybolagen Holding AB
Organisationsnummer	559174-0153
Lånebelopp (SEK)	2 600 000
Tranche	1 (1)
Anledning till lån	Förvärv av industrifastighet
Återbetalningsplan, räntor och lån	Kassaflöde och refinansiering från bank
Årsränta	11%
Månadsränta	0,92%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 12 mån

Säkerhetspaketet

Pantsättare	Fastigheten Stenungsund Doteröd 1:71 AB (org. nr 559197-4166)
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Stenungsund Doteröd 1:71
Prioritet	2:a prioritets pant inom SEK 6 000 000 – SEK 8 600 000
Borgensåtagande	Propriedades AB (556972-1482), hela lånebeloppet.

Aktiepant	Fastigheten Stenungsund Doteröd 1:71 AB

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Karebybolagen Holding AB (559174-0153) är en nystartad verksamhet som registrerades år 2018 med inriktning mot fastigheter. I dagsläget har företaget inga fastigheter i portföljen, förvärvet av fastigheten Stenungsund Doteröd 1:71 blir således den första. Ägaren bakom bolaget, Christer Eriksson, är också ägare till Propiedades AB (556972-1482), som är en koncern som bedriver bussverksamhet både i Sverige och bussresor utomlands. För mer detaljerad beskrivning över de mest väsentliga dotterbolagen till Propriedades AB, se nedan.

• Bussbokningsbolagen i Sverige AB (559026-6820)

Bedriver genom dotterbolagen busstrafik i olika former.

• Bussbokning i Sverige AB (556782-8776)
  Beställningstrafik med buss i Göteborgsområdet. Ca 20 fordon i storlekar från 16 upp till 81 personer.

För vidare information om bolaget: https://bussbokning.com/

• Ellös Buss AB (556666-6938)
  Bedriver bland annat linjetrafik för Västtrafik med 34 fordon samt beställningstrafik med buss i Stenungsund och Uddevalla samt på Tjörn och Orust med 5 fordon. Vidare utförs skoltrafik för Borås & Ulricehamn Kommun med 8 fordon. Totalt cirka 90 bussar. Kontraktet med Västtrafik sträcker sig fram augusti 2021.

För vidare information om bolaget: https://ellosbuss.se/

• Klippans Busstrafik AB (556139-9535)
  Bedriver skolbusstrafik för Klippans & Hörby Kommun samt beställningstrafik med buss i området kring Ängeholm/Helsingborg med ca 25 fordon.

För vidare information om bolaget: https://klippansbuss.se/

• On Holiday i Sverige AB (559007-0081)
  Ordnar gruppresor med buss för olika föreningar och sammanslutningar.

För vidare information om bolaget: https://www.onholiday.se/

Kort information om personen bakom bolaget:

Ägaren och VD:n till bolaget, Christer Eriksson, har tidigare erfarenhet från flertalet styrelseuppdrag och sitter för närvarande även som ordförande i styrelsen för Lundwall Travel AB. Christer kom in som VD i Bussbokningsbolagen 2009 med 50% ägarskap och köpte 2018 upp den resterande hälften av bolaget vilket ger honom 100% ägarskap i dagsläget.

Finansiell information

Företaget etablerades i slutet av 2018 och har därmed inte upprättat ett bokslut än. För finansiell information om Propriedades-koncernen, se bilagor längst ner.

Projektet

Karebybolagen Holding AB ska förvärva en industrifastighet i Stenungsund, där överlåtelsen av fastigheten sker genom förvärv av ett bolag vid namn Fastigheten Stenungsund Doteröd 1:71 AB (org.nr 559197-4166), som upprättas i samband med transaktionen. Fastigheten består av ett kontor, garagelänga, reparationshall samt tvätthall och har stora asfalterade områden. Fastighetens egenskaper gör den specialanpassad för hyresgäster som behöver stora ytor att förvara maskiner och utföra mindre reparationer, samtidigt som det finns kontorslokaler i fastigheten.

Karebybolagen Holding ABs ägare är även ägare till koncernen bakom den största hyresgästen, Ellös Buss, som står för 80% av hyresintäkterna till fastigheten i dagsläget. Hyreskontrakten är långa och det kontrakt som går ut tidigast är Ellös Buss med ett kontrakt fram till 2023. Ellös Buss AB har ett kontrakt avseende busstrafik inom regionens lokaltrafik med 34 bussar för Västtrafik fram till augusti 2021. Övriga hyresgäster är exempelvis Skanska och Kynningsrud.

Den totala förvärvskostnaden för fastigheten uppgår till SEK 12 750 000 och utöver finansieringen via Kameo kommer ägaren att finansiera förvärvet genom eget kapital. Det fria kassaflödet efter räntekostnader till Kameo uppgår till cirka 40% av hyresintäkterna. En utomstående och oberoende värdering utförd i Juli 2019 från Göteborgs Värderingsinstitut, GVI, värderar fastigheten till SEK 16 500 000, vilket ger detta lån ett LTV på 52%.

Avsikten med detta lån är att bryggfinanisera förvärvet fram till att banklån fås som ska refinansiera lånet genom Kameos långivare. Detta beräknas att ske under hösten 2019, men löptiden på lånet sträcker sig fram 12 månader för att täcka eventuella förseningar i processen.

Sammanfattning: Projekt
Fastighetsbeteckning	Stenungsund Doteröd 1:71
Adress	Gesällgatan 13, 444 32 Stenungsund
LOA	1 140 kvm
LOA + bia	1 527 kvm
Tomtarea	13 000 kvm
Byggår	1972-2013
Byggnadstyp	Enplans kontorsbyggnad och garage
Övriga byggnader	Reparationshall och tvätthall

Området

Fastigheten ligger centralt beläget i ett mindre industriområde i Stenungsund i direkt anslutning till bostadsområden, cirka 30–40 minuter med bil norr om Göteborg. I området finns det flera väletablerade företag såsom Postnord, Mekonomen, Bilia samt Stenungsunds räddningstjänst. Det finns en busshållplats precis intill fastigheten och med lokaltrafiken tar det mindre än 10 minuter att ta sig till Stenungsunds Station.

Potentiella risker med att låna ut till projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Även om utvecklaren har erfarenhet från många liknande projekt är det inte en garanti för att även detta projekt blir framgångsrikt. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller i området vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor