12,5% årsränta - Vi finansierar rörelsekapital till ett väletablerat fastighetsbolag i Norge. Riskbetyg D

Låneinformation
Lånebelopp	SEK 1,000,000
Anledning till lån	Rörelsekapital
Löptid	12 månader
Riskbetyg	D
Säkerhet	Ingen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	Ca. 35 %
Årsränta	12,5%
Tidsperiod för teckning av lån	2017-06-23 till 2017-07-06
Typ av amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Frekvens på räntebetalningar	Månadsvis

*Koncernen har en samlad skuldsituation på cirka MNOK 140 som ställs mot ett totalt egenkapital på MNOK 15 och tillgångar i form av fastigheter, på ca MNOK 400.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Vari AS.

Årsräntan på lånet beräknas mellan juni 2017 och juni 2017 (12 månader). Årsräntan på lånet uppgår till 12,5%, eller 1,04% per månad. Månatliga räntebetalningar kommer ske under lånets löptid från ett klientmedelskonto där samtliga räntebetalningar hålls från dagen då lånet betalas ut till Vari. Dock sker ingen amortering förrän vid slutdagen då hela lånebeloppet betalas tillbaka.

• Årsräntan på 12,5%
• Låntagaren kan amortera lånet fr.o.m. 10 månader
• Räntor på klientmedelskonto (garanterade räntebetalningar)
• Amortering sker genom intäkter från några av de andra projekten eller från bolagets kassa
• Enligt låneavtalet får Vari AS inte göra några utdelningar innan lånet är helt återbetalt
• Ingen ställd säkerhet

Det här lånet är det första av tre etapper med samma prioritet: 3x1 miljoner som skall refinansiera det befintliga inlånade rörelsekapitalet från Kameo på MSEK 1,25 från december 2016

Säkerhetspaket

Lånets styrka är att som moderbolag är Vari AS berättigad till alla vinster från de olika projektföretagen i gruppen. Samtliga tillgångar i gruppen, minus skulder, utgör underliggande säkerhet.

Det finns ingen ytterligare säkerhet, men företaget växer snabbt från en alltmer diversifierad portfölj av fastighetsprojekt i Oslo med omnejd. Ökningen i omsättning och kassaflöde kommer från en ökad hastighet av realisering av flera projekt som har utvecklats under 2015 och 2016.

Företaget

Vari AS är ett stabilt företag som vuxit kraftigt de senaste åren. Vari-gruppen arbetar just nu med 3 st flerbostadshusprojekt och 6 st småhusprojekt med ett totalt marknadsvärde på cirka MSEK 400 – 450. Den diversifierade projektportföljen gör att företaget sprider sina risker på ett bra sätt. Kassaflödet för koncernen förväntas stärkas under 2017 eftersom flera projekt kommer att färdigställas.

Ägare och grundare Per Halvard Riseng har drivit företaget sedan 1992 och har specialiserat sig på fastighetsförvärv, projektutveckling och byggledning. Riseng är utbildad civilingenjör.

Vari har även en anställt en mycket erfaren CFO som äger det övergripande ansvaret för finanserna och hanterar all rapportering, planering och kontakter med bankerna liksom Kameo.

Vari gruppen är ett tillväxtbolag som utvecklar villor och lägenheter med fokus på funktionalitet och kvalitet. Geografiska fokusområden inkluderar bostadsmarknaden i Oslo, Akershus och Østfold. Samtliga Varis fastigheter är arkitektritade och anpassas till terrängen. Alla byggprojekt genomförs tillsammans med externa samarbetspartners och entreprenörer. Projektföretagen har inga anställda, men de köper tjänster såsom byggledning, projektledning och andra nödvändiga administrativa tjänster från Vari Utvikling AS, som har 14 anställda. Då bolaget strävar efter öppenhet och riskspridning är Varigruppen strukturerad efter den så kallade ”Single Purpose Unit”. Förvärv av nya fastigheter och genomförande av projekteringsfasen genomförs av Vari Utvikling AS, som har spetskompetens. Företaget har ökat aktiviteten under 2015 och 2016, och driver för närvarande nio projekt.

Produktionsmål: Fortsatt tillväxt för att lämna över ungefär 75–100 lägenheter och 20 till 30 hus per år från 2020.

Vari koncernens huvudsakliga strategi:

att bolaget får ett bra inflöde av projekt

att fastighetsprojekt genomförs med ett optimalt utnyttjande av resurserna

att finansieringen genomförs med en hög grad av säkerhet

att fastighetsprojekt kan genomföras med tillfredsställande marginaler utan att kompromissa med kvaliteten

Citat från Carsten Stryhn, CFO Vari Group:

Vari-gruppen har under 24 år projekterat och byggt bostadsfastigheter och har således skaffat sig en stor erfarenhet på området. Företaget är ett stabilt och kommer under 2017 att ytterligare stärka sin position genom leverans av följande projekt:

Skoglia Terrasse, 25 lägenheter, värde c. SEK 95m, Färdigställt i januari 2017

Grønliveien, en villa, värde SEK 7.5m, Färdigställt i juli 2017

Grorudveien, 2 + 1 villor, värde SEK 20m, Färdigställt i augusti 2017

Bjartunveien, 2 + 1 villor, värde SEK 18m, Färdigställt i oktober 2017

Koncernöversikt

Vari AS är moderbolag till 8 stycken helägda dotterbolag som är indelade i 4 stycken olika affärsområden, Garanti, Flerbostadshus, Småhus och Utveckling & Administration.

• Vari Gruppen är strukturerad efter Single Purpose Unit principen för att sprida riskerna
• Vari Utvikling AS förvärvar nya fastigheter och ansvarar för projekteringsfasen
• Vari Utvikling AS förvärvar och projekterar nya projekt. Dessa sälj till marknadsvärde till projektbolaget eller till externa köpare
• Vari Entreprenør anlitas av projektbolaget för att genomföra hela byggfasen och hanterar även försäljning och leverans till slutkund

Finansiell information

Vari koncernens intäkter utgörs av försäljningar av färdigställda hus och fastighetsprojekt. I vissa fall bestäms intäkter enligt de nya redovisningsreglerna, som innebär att intäkterna redovisas då vissa milstolpar i ett projekt har nåtts.

Den snabba ökningen i omsättningstillgångar och kortfristiga skulder beror huvudsakligen på lägenhetsprojektet ”Skoglia”, som kommer vara färdigt i december, medan försäljningen och således elimineringen av motsvarande skulder sker först i januari. Totala försäljningsvärdet av projektet är SEK 90000,000, med motsvarande kortfristiga skulder på SEK 70,000,000.

Företagets balansräkning från 2017.12.31 uppnådde totalt MNOK 165 och består mestadels av fastigheter under konstruktion (fastighetstillgångar). Det beräknade marknadsvärdet uppskattas till över MNOK 400.

Företaget budgeterar en omsättning på SEK 170m under 2017, med 15 - 20 miljoner i eget kapital.

Konsoliderat för Varigruppen	Bokslut	Bokslut	Bokslut - ej reviderat
(Alla siffror i tusental NOK)	2014	2015	2016
Resultaträkning
Rörelseintäkter	136	44 933	133 911
Rörelsesresultat före avskrivningar (EBITDA)	-2 032	6 317	4694
Avskrivningar	70	160	336
Rörelsesresultat	-2 102	6 157	4 358
Finansiella intäkter	36	28	27
Finansiella kostnader	538	362	136
Resultat efter finansnetto	-2 604	5 820	4 250
Årets resultat	-2 581	4 228
Balansräkning
Anläggningstillgångar	1 829	2 421	1 731
Omsättningstillgångar	19 935	44 382	163 846
Summa tillgångar	21 764	46 803	165 577
Långfristiga skulder (räntebärande)	11 730	2 392	10 120
Kortfristiga skulder (räntebärande)	7 040	36 534	143 420
Summa Skulder	19 906	41 022	155 636
Eget kapital	1 858	5 781	9 941
Summa eget kapital och skulder	21 764	46 803	165 577
Nyckeltal
Avkastning på eget kapital (%)	NM	73%	N/A
Avkastning på totalt kapital (%)	NM	13%	N/A
Rörelsemarginal (%)	NM	14%	3 %
Nettomarginal (%)	NM	13%	N/A
Soliditet (%)	NM	12%	6 %

Potentiella risker

Som för alla fastighetsutvecklingsbolag finns vissa risker som du måste vara medveten om. Även om Vari har erfarenhet från många projekt är det inte en garanti för att företaget kommer fortsätta att vara finansiellt stabilt.

Vänligen observera att det här lånet saknar säkerhet och har riskbetyg D.

Företaget har ett ökande kassaflöde från sina många projekt, som kommer användas för att betala tillbaka lånet. Trots detta finns det ingen garanti för att bolagets kassaflöde kommer att förbli starkt och växa som planerat under de kommande12 månaderna. Detta kan bero på att bolagets projekt tar längre tid eller blir dyrare än planerat. Det finns också en risk att husen de utvecklar inte kan säljas eller måste säljas till ett lägre pris än beräknat. Notera även att fastighetspriserna i Oslo kan både gå upp eller ner under perioden som lånet löper.

För att skydda sig mot fördröjningar eller dyrare utvecklingskostnader, använder Vari endast kända leverantörer som de har arbetat med i många projekt. Ett standardavtal för konstruktion har ingåtts, detta innebär att Vari kan hålla inne betalningar tills arbetet har genomförts i enlighet med budget och tidsplan.

Om fastighetspriserna faller kraftigt eller Vari av andra skäl inte kan sälja husen på önskade nivåer kommer de refinansiera sina lån eller alternativt hyra ut. Hyresmarknaden är relativt stark i Oslo och förväntas hålla i sig på grund av befolkningsökningen.

Observera att om Vari inte kan betala tillbaka lånet, och i stället för att betala tillbaka lånet med hjälp av andra tillgångar i bolaget, väljer att försätta företaget i konkurs, kommer Kameo agera som långivarombud för Kameos långivare. Kapital som frigörs vid en sådan försäljning kommer vara i NOK och måste sedan omvandlas till SEK innan de kan föras över till Kameos klientmedelskonto. Även om lånet är i SEK kan detta i ett extremt scenario leda till att du blir beroende av valutakursen SEK/NOK.