12% årsränta | Riskbetyg C | Fastighetsbolag söker finansiering till ett pågående råvindsprojekt på Östermalm

Låneinformation

Riskbetyg	C
Lånebelopp (SEK)	2 000 000
Trancher	2 (2)
Låntagare	Koltrasten Utveckling i Stockholm AB
Anledning till lån	Bygglån
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 12 mån
Säkerhet	Pant i bostadsrätter (2:a prioritet)
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	73%*
Årsränta	12%
Teckningsperiod	2018-11-09 – 2018-11-19
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris när alla trancher är utbetalade uppskattas till LTV ca. 73%.

Investeringsvillkor

Bolaget lämnar pant i bostadsrätterna där banken står för bottenfinansieringen. Banklånet har använts till att förvärva en råvinde på Gyllenstiernasgatan 18, köpeskillingen var drygt SEK 8 000 000. Kameos långivare kommer att inneha pant efter banken.

Låntagare	Koltrasten Utveckling i Stockholm AB
Organisationsnummer	559107-3100
Lånebelopp (SEK)	2 000 000
Tranche	2 (2)
Anledning till lån	Bygglån
Återbetalningsplan, räntor och lån	Projektvinst vid försäljning
Årsränta	12%
Månadsränta	1,0%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 12 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	2 500 000	12%	2. prioritets pant i bostadsrätter	Teckningsperiod avslutad
2	2 000 000	12%	2. prioritets pant i bostadsrätter	Pågående
Totalt	4 500 000

Säkerhetspaketet

Lånet om totalt 4 500 000 SEK är uppdelat i två trancher, och skall när hela beloppet är utbetalat lämna samma säkerhetspaket till samtliga långivare i båda trancher då lånet går till samma bostadsrättsprojekt.

Ägare av säkerheten är projektbolaget Koltrasten Utveckling i Stockholm AB.

Pantsättare	Koltrasten Utveckling i Stockholm AB
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	I bostadsrätter i BRF Rekryten 4, 769615-6392
Prioritet	2:a prioritets pant i bostadsrätt(er)
Säkerhet i trancher	Alla långivare innehar samma säkerhetsvillkor

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företag

Koltrasten Utveckling I Stockholm AB är en byggutvecklare med verksamhet i Stockholm. Bolaget är specialiserade på råvindsprojekt och slutförde tidigare i år ett projekt på Upplandsgatan. För tillfället är bolaget i slutfasen av att färdigställa ett råvindsprojekt med ett spektakulärt läge på Lilla Erstagatan, Södermalm (se mer info under Referensprojekt). Grundidén är sammanfattningsvis att förvärva och förädla råvindsytor till exklusiva bostadsrätter på attraktiva adresser i Stockholm. Bolaget besitter redan nu en stor erfarenhet av råvindsprojekt.

Bolagets ledning har många års erfarenhet av fastighetsbranschen. VD:n Lars Lövgren har jobbat inom finansbranschen, bland annat som VD för DNB Asset Management. Affärschefen Lars Niklasson har under många år arbetat med just förädling av bostäder inklusive vindsvåningar. Projektledningen står Henric André för som har arbetat inom byggbranschen i över 20 år. Jon Skjönsberg är marknadschef och har varit entreprenör under stora delar av sitt liv. Tillsammans bildar de ett team som besitter en bred kunskap som täcker flera områden. Korta ledtider, flexibla finansieringslösningar, starka samarbetspartners, bostadsrättsföreningar med låg belåningsgrad samt attraktiva lägen är alla grundpelare för vad bolaget vill bygga upp och arbeta efter.

Såhär beskriver företaget själva rådande läge på marknaden:
”Många bostadsrättsföreningar i Stockholms innerstad har stora outnyttjade värden i sina råvindar. Andra bostadsrättsföreningar har ytor i fastigheten som med fördel kan byggas om och förbättras. Koltrasten förvärvar och förädlar dem med stor omsorg för att sedan sälja dem såsom exklusiva vindslägenheter eller andra lägenheter med hög kvalitet.

Vi fångar det unika och utvecklar våra lägenhetsprojekt med det senaste inom material och teknik. Fantastiska utsikter, takåsar och stora terrasser är något vi älskar.”

Företagets formulerar sina styrkor enligt följande:

• Stor och lång erfarenhet av att bygga exklusiva vindslägenheter.
• Effektiv produktionsapparat och korta ledtider.

• Mycket god kontroll av processen från start till färdigbyggda lägenheter.

  

Företag	Ägare
Koltrasten Utveckling I Stockholm Holding AB	- Ylva Niklasson 100%
Vildanden Properties AB	- Jon Skjönsberg Konsult AB äger 55%. (Jon Skjönsberg äger 60% och Henric André 40% av detta bolag).

Finansiell information

Sedan den senaste tranchen har bolaget sålt lägenheten på Lilla Erstagatan (se Referensprojekt) där mycket kapital sedan tidigare varit uppbundet, bolagets kassa har därför stärkts.

Se bilagor.

Projekt

Koltrasten Utveckling I Stockholm AB har förvärvat och konverterat råyta på Gyllenstiernsgatan 18 till två stycken bostadsrätter med tillhörande privat takterrass. En gemensam hiss ska dras upp till vindsvåningen. Lägenheterna ska byggas och inredas i exklusiva material. Varje lägenhet kommer ha två takkupor, sex takfönster och en takterrass på cirka 8kvm.

Bostadsrättsföreningen Rekryten 4 i Stockholm som projektets lägenheter kommer ingå i består av en fastighet med totalt 24 bostäder och bildades 2006.

Finess Bygg & Plattsättning AB är anlitade som totalentreprenör, Henric André fungerar som produktchef för Finess Bygg och är högst delaktig i det operativa arbetet på byggarbetsplatsen.

Koltrasten AB, Finess Bygg & Plattsättning AB och fler underentreprenörer har kontor i samma byggnad och kan därför smidigt kommunicera med varandra vilket är en klar fördel. Drygt 80% av alla underentreprenörer köps upp till fasta priser.

Vidare information om projektet går att hitta hos kontrakterad mäklare:

https://simoncrest.se/hem-till-salu/projekt-gyllenstiernsgatan-18/

Lägenhet	BOA	Mäklare
31	92 kvm	Felix Hanngren, Simon Crest AB
32	94 kvm	Felix Hanngren, Simon Crest AB

Koltrasten har inkommit med en projektuppdatering som ser ut enligt följande:

Utförda arbeten/pågående:

• Kupor
• Terrasser
• Fönster
• Förstärkning tak inklusive nockbalk i smide
• Ventilationsarbeten med från- och tilluft pågår
• Rörstammar pågår
• El stammar pågår
• Innerväggar enklade
• Hiss topp klar, rivning för neddragning hiss till källaren klar. Hiss entreprenad pågår vecka 40-50.

Kommande arbeten:

• Plåttak
• Isolering av tak vecka 46
• Tätskikt terrasser
• Innerväggar
• Ljudmatta
• Golvvärme
• Gjutning golv
• Gipsning tak väggar
• Leverans partier terrasser vecka 50
• Målning
• Plattsättning
• Parkett
• Leverans kök och garderober

Nedan ses nytagna bilder från projektet:

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Rekryten 4
Adress	Gyllenstiernasgatan 18, Östermalm
BOA	186 kvm (92+94kvm)
Byggår	1953
Antal bostadsrätter som ska byggas	2 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Ja, Finess Bygg & Plattsättning AB
Beräknad produktionstid	Planerat färdigställande maj 2019
Övrigt	Fullgörandeförsäkring är tecknad

Försäljningsprocess
Antal objekt	2 bostadsrätter
Storlek	92–94 kvm
Sålda på ritning	0
Anlitad mäklare	Felix Hanngren, Simon Crest AB
Planerat tillträde	Maj 2019
Läge	AA*

*Värderingsdata

Område

Bostäderna uppförs på Gyllenstiernsgatan på Östermalm i Stockholm, ett utmärkt läge i centrala Stockholm. Enligt statistik från Hemnet var snittpriset under september 103 000 SEK/kvm

Lugnet på Östermalm lockar till sig många välbärgade intressenter, trots lugnet finns all tänkbar service inom promenadavstånd; mataffärer, post, vårdcentral, apotek och träningslokaler. Det är bara några minuters promenad till Fältöversten köpcentrum med sitt stora utbud av shopping och kaféer. Fina Gustav Adolfsparken samt grönskande Ladugårdsgärdet ligger båda i absolut närhet. Det är endast någon minuts gångväg ner till underbara Djurgården. Östermalm har allt man kan erbjuda; bland annat finns Sturegallerian, nattklubbar och Östermalms Saluhall runt hörnet.

Utmärkta kommunikationer i området med tunnelbanans röda linje från Karlaplan som tar dig till city på 4 minuter. Flertal innerstadsbussar längs med Valhallavägen bland annat blåbuss 1, 4 och 72. Karlavägen kopplar även samman stadsdelen med Vasastan och i förlängningen även E4/E20, allt detta är på bekvämt avstånd och tillräckligt för att inte störas av.

Referensprojekt

Bolaget har just färdigställt och sålt ett vindsprojekt med ett spektakulärt läge på Södermalm. Vindsvåningen utgör hela fastighetens vindsplan och erbjuder ett förstklassigt och exklusivt boende med utsikt över Stockholm. Vindsvåningen har hiss direkt upp i våningen, två terrasser med fantastisk utsikt, eldstad, vinkällare och bastu fördelade på våningens 159 kvadratmeter.

Projekt:

http://koltrastenab.se/objekt/lilla-erstagatan-4/

Potentiella risker

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det finns ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Även om utvecklaren har erfarenhet från många liknande projekt är det inte en garanti för att även detta projekt blir framgångsrikt. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor