12% ränta | Riskbetyg C | Utveckling av parhus i Ålesund
Statusuppdatering 2019-07-09
Vi fakturerade låntagaren för en månadsränta, och dröjsmålsränta på 12% har löpt sedan tillbakabetalningen av lånet. Hjellhaugen Eiendom AS har nu betalat in pengarna till Kameo. Månadsränta + dröjsmålsränta för perioden är utbetald till alla investerares Kameo-konton.
Statusuppdatering 2018-05-04
Efter en period av utredning gällande återbetalning av ränta och dröjsmålsränta gällande lån 2156 kan vi nu som utlovat komma med en uppdatering.
Förklaring till låntagarens ränteskuld
- Kameo beslutade om förtida återbetalning av lån 2156. Låntagaren klarade inte av att fullgöra sina förpliktelser enligt låneavtalet. Kameo erhöll inte 1: a prioritets pant i fastigheten som avtalat.
- Kameo återbetalade lånet till Kameos investerare den 6 april 2018.
- Inga lån betalas ut till låntagare förrän Kameo erhållit avtalad säkerhet. Eftersom Kameo inte fick 1: a prioritets pant i fastighet som utlovat behölls lånet kvar på Kameos klientmedelskonto i väntan på att låntagaren skulle lösa sin pantsituation.
Status
Låntagaren motsätter sig att betala någon ränteskuld och låneavgift trots förpliktelser enligt Kameos Låneavtal samt våra generella villkor för låntagare.
Kameo har i egenskap av långivarnas ombud rådgjort med våra advokater och kommit fram till följande:
Att driva en stämning är kostsamt och kostnaden ska ställas mot det totala skuldbeloppet samt sannolikheten att få betalt efter en vunnen tvist. Det finns två panthavare före Kameo, en bank och en kommun, och dessa kommer att få betalt först. Det är osäkert om en tvångsförsäljning kommer att täcka kraven fullt ut och Kameo och indirekt alla långivare, riskerar därmed att dra på sig stora kostnader som inte täcks upp – vare sig den ursprungliga fordran eller omkostnaderna för stämningen.
Om Kameo inte försöker att återkräva fordran, sker ingen återbetalning. Om ovanstående förmånstagare (prioriterade före Kameo) kräver tvångsförsäljning av hypotekslån eller om gäldenären går i konkurs, kan Kameo helt eller delvis omfattas. Vi tror inte att det är sannolikt att det kravet kommer att lösas. Detta blir därför en kreditförlust.
Hur förbygger vi?
Att låna ut innebär alltid en risk. På Kameo förebygger vi risker genom att noggrant genomföra kreditanalys och ta in säkerheter innan lån utbetalas. På grund av dessa rutiner kunde vi betala tillbaka hela lånet till Kameos investerare. När en låntagare inte kan av olika anledningar fullfölja låneavtalet begär vi lån förtida återbetalt.
Loan information
12% ränta | Riskbetyg C
Hjellhaugen Eiendomsutvikling AS önskar låna SEK 2 750 000 från Kameos långivare i samband med andra byggnadsfasen av ett fastighetsprojekt i Ålesund. Lånet, som är det första av tre transcher på sammanlagt SEK 6 000 000, ska gå till färdigställandet av ett parhus.
Kameo vill samtidigt publicera ett lån med liknande struktur på den svenska plattformen för att ge svenska investerare möjligheten att vara med och finansiera projektet. Det lånet ska finansiera utvecklingen av ett annat parhus.
Företaget har redan sålt 20 av 38 bostäder bestående av par- och flerfamiljshus, de fastigheter som nu ska uppföras är en del av nästkommande byggnadsfas.
Projektets styrkor
- 12% årlig ränta
- Pant i fastighet (1: prioritet)
- Garanterade månatliga ränteutbetalningar
Låneinformation
| Lånebelopp (SEK) | 2.750.000 |
|---|---|
| Anledning til lån | Utveckling av parhus |
| Löptid | 12 -14 månader (minimum 12 månader) |
| Riskbetyg | C |
| Säkerhet | Pant i fastighet (1. prioritet) + personlig borgen från aktieägare begränsat til 1 miljon kronor |
| Belåningsgrad i förhållande till försäljningspris (LTV) | Ca. 33 % (ca. 71 % när alla tre lån är utbetalda)* |
| Årsränta | 12% |
| Täckningsperiod | 2018-02-20 till 2018-03-06 |
| Typ av lån/ amortering | Full återbetalning på slutdagen |
| Periodisering ränteutbetalningar | Månadsvis |
*LTV, eller lån i förhållande till beräknat försäljningspris, ca. 33% för detta lån, och ca. 71% när alla tre lån är utbetalt i förhållande till beräknat marknadspris för färdigställt parhus.
Investeringsvillkor
Investeringen sker genom ett lån till Hjellhaugen Eiendom AS och har följande villkor:
- Lånet betalas ut 2–5 vardagar efter att låneauktionen stängs.
- Månatliga ränteutbetalningar kommer att ske under lånets löptid.
- Årsräntan är 12%, motsvarande 1% per månad.
- Låntagaren har rätt till att återbetala hela lånet efter 12 månader.
- Ingen amortering sker under lånets löptid utan hela lånebeloppet återbetalas slutdagen eller om låntagaren väljer att amortera tidigare (tidigast efter 12 månader).
- Låntagaren planerar att sälja parhusen efter färdigställandet.
- Fastigheten kommer inte ha någon annan skuld än det som som förmedlats via Kameo.
- Beräknad belåningsgrad är ca. 71 % LTV, baserat på alla tre lån via Kameo, i förhållande til förväntat säljspris av färdigställda parhus.
Var uppmärksam på att teckningsperioden (auktionsperioden) avslutas så snart lånet är fulltecknat. Låneperioden kan emellertid också förlängas.
Lånet på SEK 2 750 000 är det första av tre stycken, det sammanlagda lånet är på SEK 6.000.000, inklusive förutbetalda räntor (som hålls på Kameos klientmedelskonto). Anledningen till att lånet är uppdelat i tre omgångar är för att det ska följa framstegen och utveckling som företaget åstadkommer. För att nå önskad framgång kan därför Kameos långivare från både Sverige och Norge vara med och finansiera två separata parhus. Nedan presenteras transcherna i sin helhet.
| Transcher | Lånebelopp | Lånebelopp | Status |
|---|---|---|---|
| 1 | NOK 2 750 000 | SEK 2 750 000 | Pågår |
| 2 | NOK 1 750 000 | SEK 1 750 000 | Publiceras i april |
| 3 | NOK 1 500 000 | SEK 1 500 000 | Publiceras i juni |
| Totalt | NOK 6 000 000 | SEK 6 000 000 |
Säkerhetspaket
Som säkerhet för lånet kommer Kameos långivare att ha 100% pant i fastighet 5/295 med bostadsnummer 19 och 5/296 med bostadssnummer 20 i Ålesunds kommun. Tomten är uppdelad i två delar, där varje del är 275 och 261 kvm. Det kommer att uppföras ett parhus på ca.320 kvm (160 kvm per enhet).
Utöver första prioritet i säkerhet i tomten tillkommer också bolagets aktieägares personliga borgen på NOK 1 000 000 (gäller for alla tre transcher).
Hjellhaugen Eiendom AS kommer inte att betala utdelning före återbetalning av lån via Kameo.
Projektet
Projektet har haft en positiv utveckling sedan byggstart i maj 2017. Redan nu är 20 av 38 enheter sålda och de förhandssålda fastigheterna färdigställs under Q1 och Q2 2018. Nu återstår de resterande 18 enheterna, fördelat på tre parhus och tre flerfamiljshus. I första omgången önskar företaget att finansiera två parhus genom Kameo som ska säljas efter färdigställande. Om projektet följer önskad utveckling, kommer också den tredje fastigheten att finansieras av Kameos långivare i ett senare skede.
*Bilden visar en översikt av fältet, och status ang. framgång för varje tomt. Alla fastigheter med röd text är sålda (Byggnadsfas 1), medan de med blå text inte är sålda, och kommer att finansieras genom Kameo (Byggnadsfas 2). Vidare ser vi att den gult inringade tomten gäller detta lån. Denna översikt hittar du också som bilaga.
Bygglov finns för hela området, planering och färdigställande av grundarbete är genomfört för tomten som lånet gäller. Resterande arbete består av grund- och betongarbete, uppförande av fastigheten och invändigt arbete. Grundarbetet levereras av Søvik och Skråvik AS, Martin Uggedal AS står för arbetet i badrummen, själva huset levereras av Maxbo Proff Ålesund AS och kontrakt angående elektricitet och rörläggning avtalas före start av varje byggnad. Byggprocessen sköts av Byggledelse Norge AS som fungerar som byggherre och kontrollerar alla underleverantörer. Parhusen kommer att bestå av två enheter i storleksordningen 160 kvm, fördelat på två våningar med tre sovrum, två badrum och vardagsrum. Det finns fasta prisavtal med samtliga leverantörer och den totala byggkostnaden beräknas bli ca. NOK 4 790 000. Mäklare har uppskattat ett försäljningspris till NOK 4 300 000 per enhet (totalt NOK 8 600 000 för de två enheterna som ingår i parhusen). Beräknad byggtid är åtta månader, resterande tid av lånets löptid kommer att användas till försäljning av fastigheterna.
I dagsläget är tomten belånad vilket innebär att Kameos långivare först refinansierar NOK 1 100 000 per parhus för att erhålla 1:a prioritets pant.
| Per parhus** | |
|---|---|
| Byggkostnad | NOK 4 790 000 |
| Refinansiering av lån från bank | NOK 1 100 000 |
| Lån från Kameo | NOK 5 300 000 |
| Egenkapital | NOK 600 000 |
| Fastighetsinformation | |
|---|---|
| Adress | Postadress: Hjellhaugvegen, 3580 Geilo |
| Bruks- och gårdnummer* | 5/293 og 5/294, Ålesund kommun |
| Storlek | Ca. 230 och 236 kvadratmeter |
*Fastighetsbeteckning
Området
Här presenteras bilder av projeketet i Hjellhaugvegen. Det är en kontinuerlig produktion på området, vissa bostäder är inflytttningsklara och fler är på god väg att bli. Andra etappen av området visas i de nedersta bilderna, där den tomten som skall finansieras genom Kameo är klar och redo för grundarbete.
Ålesund är en kommun i Møre och Romsdal län som har en befolkning på 47 000 invånare. Området är mycket exportorienterat där fisk- och jordbruksindustrin är viktig. Ålesund har Norges största hamn för fiske, Norges tredje största containerhamn och Norges fjärde största exporthamn. Kommunen är det största handelscentrumet mellan Bergen och Trondheim och drar människor från hela Nord-Vestlandet. I området finns köpcentrumet Amfi Moa som är ett av landets största. Ålesund har ett idylliskt läge vid kusten och staden är speciellt känd för sin säregna arkitektur med torn, spiror och fantasifulla ornament på husfasaderna, något som gjort att staden fått en speciell plats i norsk arkitekturhistoria. Ålesund är också hem til Ålesunds fotbollsklubb, Color Line Stadion och kända fotbollsspelare som Kjetil Rekdal och John Arne Riise.
Hjellhaugvegen ligger i området Emblem som har ungefär 1500 invånare och ligger 20 minuters bilväg från Ålesund centrum och 11 minuter från det populära köpcentrumet Amfi Moa. Området har stora vandringsmöjligheter i närområdet och stranden alldeles intill. Vackra vandringsleder finns i anslutning till stranden. Där ligger även Emblemsstranden med ett av Ålesunds vackraste friluftsområden med sandstrand, beachvolleybollplaner och anslutande grönområden. På Emblemsfjället erbjuds fina vandringsförhållanden sommar som vinter. Området är barnvänligt, med trygga miljöer och många barnfamiljer i närområdet. Från Hjellhaugsvegen är avståndet kort till Emblems grundskola, Ebbegarden dagisverksamhet och områdets idrottsanläggning.
Företaget
Hjellhaugen Eiendom AS är ett eget projektbolag («SPV»), som etablerades 2012 för att utveckla ett bostadsområde på Hjellhaugvegen i Ålesund. Ägaren av företaget köpte området för sju år sedan, och har sedan dess arbetat med att få bygglov och vidareutveckling av området. Tomten som köptes 2010 var på totalt 3 500 kvm, men företaget har sålt delar av området för totalt 16 miljoner, därav ökningen i försäljningsintäkter under perioden 2012-2015.
Företaget startade byggnationerna under 2017 och har idag utvecklat och sålt 20 av totalt 38 enheter fördelat på par- och flerfamiljshus. Förvärv av bostäderna har redan börjat. Andra delen av området (Byggnadsfas 2), önskar Hjellhaugen Eiendom AS att finansiera genom Kameo, och planeras till tre stycken parhus och tre stycken flerfamiljshus. Det är också planerat för ytterligare en byggnadsfas (Byggnadsfas 3), som kommer att bestå av 21 stycken lägenheter. Starten för detta är planerat till Q4 2019, såtillvida att kravet på förhandsförsäljning från banken upprätthålls.
Hjellhaugen Eiendom AS är ett dotterbolag till holdingbolaget North Property AS, som ägs till 100% av Leif Martin Klakken, som också är VD. Leif Martin har studerat ekonomi vid Handelshögskolan BI och har en bakgrund från Sparebank 1 SMN som affärsrådgivare för fastighetsbolag.
Finansiell information
Företaget har haft en positiv utveckling de sista åren sedan byggstarten i maj 2017 och förhandsförsäljning av flera enheter. 2017 blev resultatet före skatt ca. 4,2 miljoner kronor. Förändringen av kortfristiga skulder och omsättningstillgångar beror främst på en betydande ökning av leverantörsskulder och kundfordringar, vilket kan förklaras av ökad produktion av bostäder på området.
| 2016 | 2017 (inte reviderad) | |
|---|---|---|
| (Alla siffror i NOK 1000) | ||
| Resultaträkning | ||
| Försäljningsintäkter | 4.416 | 28.364 |
| Rörelsekostnader | -1.692 | -23.736 |
| Rörelsekostnader | 2.724 | 4.628 |
| Finansiella intäkter | 0 | -50 |
| Finansiella kostnader | -620 | -451 |
| Resultat före skatt | 2.104 | 4.177 |
| Balansräkning | ||
| Anläggningstillgångar | 4.833 | 5.334 |
| Omsättningstillgångar | 6.450 | 21.528 |
| Summa tillgångar | 11.283 | 26.863 |
| Långfristiga skulder | 1.638 | 5.872 |
| Kortsiktiga skulder | 8.321 | 15.490 |
| Summa skulder | 9.959 | 21.361 |
| Eget kapital | 1.324 | 5.872 |
| Summa eget kapital och skulder | 11.283 | 26.863 |
Potentiella risker med projektet
Att investera via Kameo innebär alltid risk och kan leda till förlust. Du måste vara medveten om risken och själv göra en göra en grundlig bedömning av lånet och projektet innan du investerar.
Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt så finns det en risk att ta i beaktning. Även om fastighetsutvecklaren har en lång erfarenhet finns det ingen garanti för att projektet kommer att genomföras utan några utmaningar, kostnadsöverskridanden eller förseningar. Både fastighetsutvecklare och underleverantörer kan gå i konkurs under lånets löptid.
Fastigheterna säljs inte på förhand och kan därmed påverkas om fastighetspriserna går upp eller ned under den period som lånet är utestående. Efterfrågan på parhus kan också falla.
Om bostadspriserna faller kraftigt, eller om låntagaren inte kan sälja bostäderna till önskat pris, kan de täcka lånekostnaderna genom att sälja andra bostäder eller tomter på området. Möjligheten finns också att de kan ta ett nytt lån via Kameo, med annan löptid, för att refinansiera befintliga lån.
Om låntagaren inte kan återbetala lånet kommer Kameo att fungera som ombud för investerarna i lånet. Kameo har rätt att realisera de relevanta säkerheterna som definieras i detta lån (se säkerhetspaketet).
Vänligen observera att även om låntagaren går i konkurs, som i det här fallet är ett aktiebolag, kommer det att innebära konsekvenser för både ägarbolagen och personerna bakom ägarbolagen och samtidigt påverka deras möjligheter att agera på finansmarknaden i framtiden.
Den här sidan har uppdaterats med en ny struktur. Klicka på knappen för att se innehållet i det tidigare formatet.