9% årsränta | Riskbetyg C | Vi delfinansierar ett fastighetsprojekt i Stockholm

#### Låneinformation

Lånebelopp	SEK 5 000 000
Anledning till lån	Markarbeten, projektering och lagfart.
Löptid	24 månader med möjlighet till återbetalning från 6 månader
Riskbetyg	C
Säkerhet	1: a prioritets pant i fastigheter under hela lånets löptid.
LTV*	20%
Årsränta	9%
Tidsperiod för teckning av lån	2017-11-13 till 2017-11-29
Typ av amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Frekvens på räntebetalningar	Månadsvis
Kameo garantilån	Nej

* Låntagaren planerar låna SEK 15 000 000 innan byggkreditiv. En LTV på 60% motsvarar ett belåningsutrymme på SEK 15 000 000. För detta lån kommer LTV ligga på 20%

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Brf Utblicken, ett helägt dotterbolag till Albert Hansson Finans & Fastigheter.

Årsräntan på lånet uppgår till 9% eller 0,75% per månad och beräknas mellan november 2017 och återbetalning. Månatliga räntebetalningar kommer ske under lånets löptid. Slutamortering sker vid slutdagen då hela lånebeloppet betalas tillbaka. Lånet kan slutamorteras redan efter 6 månader.

Slutamortering sker främst genom vinst från projektet eller genom refinansiering.

Säkerhetspaket

• 9% årsränta
• Första prioritets pant under hela lånets löptid

Som säkerhet för lånet ställs pant i fastigheten Eldopet 4, 5 och 27. Fastigheten är idag värderad till 25 MKR.

Företaget

Albert Hansson är en bostadsutvecklare som grundades 2009 men med rötter från 30-talet. Bolaget fokuserar primärt på bostadsutveckling i Stockholmsområdet och bättre semesterorter. Inriktningen är bostäder i bättre kranskommuner mot medel och övre medelklass kunder (det minst konjunkturkänsliga segmentet) där vikt läggs på projektens utformning, funktionalitet och läge.

Bolaget har för närvarande ett hundratal enheter i sin bostadsutvecklingsportfölj och inom pipeline ca 500 bostäder med olika projektlöptider och upplåtelseformer, omfattande såväl nyproduktion som ombyggnation.

Albert Hanssons arbetar till stor del med återkommande externa konsulter och underentreprenörer för att skapa flexibilitet i organisation och effektivt möta produktionscykler. Bolaget driver även projekt genom eget byggbolag, vilka även utför externa entreprenader för att effektivisera sina arbetsmetoder och materialinköp.

Organisation

Bolagets huvudansvarige revisor är Helena Ehrenborg (auktoriserad revisor) från Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB (556029-6740) intill slutet av nästa årsstämma. Helena Ehrenborg valdes in 2016-02-11.

Ett team på c. 20 personer med kompetens inom respektive område såsom bygg, vvs, el, mark, konstruktion, arkitekt, brand mm kommer att arbeta med projektet.

Affärsidé

Som affärsidé tror Albert Hansson på att kombinera traditionella arbetsmetoder med nytänkande med fokus på funktionalitet, design och produktionskostnader för att på så sätt skapa ett modernt boende till rimliga priser. Bolaget har egna inköpskanaler och kan arbeta med delade entreprenader för att minska produktionskostnader. Bolaget arbetar med ledande externa arkitekter men involverar i tidigt skede byggentreprenörer för att gemensamt forma fastigheter som är anpassade till produktionsmetoder och projektens specifika förhållanden.

Utgångskriteriet för varje projekt är att det skall stå på egna ben och tillräckliga marginaler för att klara kostnadsökningar för produktion samt förändrade marknadsförutsättningar.

Fastigheten och projektet

Albert Hansson avser att, via det helägda dotterbolaget BRF Utblicken, uppföra 6 flerbostadshus och 5 studiohus (attefall) varav fyra i souterräng i Södersätra (Sollentuna). Dessa kommer sammantaget omfatta 35 lägenheter i varierande storlek, och ha en sammantagen säljbar yta (BOA och BIA) på ca 2400 kvm.

Fastigheterna där dessa ska byggas förvärvades Q2 2017, och består av 3 fastigheter varav 1 är under avstyckning till 4 nya. Bygglovsansökningen skickas in när avstyckning är klar vilket beräknas årskiftet 2017/18. Bygglovet kommer att följa gällande detaljplan utan avvikelser och har för bygglovshanteringen sammanställts av samma arkitekt som ett tidigare grannprojekt använde sig av för att minska bygglovsrisken och förkorta processen.

Första spadtaget förväntas tas sommaren 2018, och projektet förväntas vara färdigställt Q3 2019.

Brf Utblicken har anlitat Urban by ESNY

https://urbanbyesny.se/s

om mäklare för att tillföra en hög profil till projektet. De kommer att följa finansierande kreditgivares önskemål / krav på antal försålda lägenheter vilket beräknas till att 60% av lägenheterna skall vara sålda för att erhålla ett byggnadskreditiv. Försäljning beräknas ske från årsskiftet efter inlämnat bygglov.Målgruppen är aktiva barnfamiljer och unga vuxna men med en mix av lägenhetsstorlekar för att nå en större målgrupp. Brf Utblicken kommer att uppföra en gemensamhetsanläggning för förvaring av cyklar, kanoter och skidor som en viktig del i marknadsföringen . Det smarta hemmet med automatlås, säkerhets, ljus och klimatfunktioner är en självklarhet.

Projektet kommer att genomföras som en Totalentreprenad och förhandlingar förs med Anebyhusgruppen samt Tuve Bygg vilka Albert Hansson har arbetat med tidigare.

Låntagaren har tillämpliga försäkringar

• Färdigställandegarantiförsäkring
• Sedvanlig fastighet och ansvarsförsäkring i BRF

• Byggförsäkring tecknas av entreprenör

  

*Bygglovsritningar från arkitektfirma Stockholm Hong Kong och baserar sig på intilliggande fastighet där avvikelser kan förekomma, studiohus med souterrängplan är illustrationsbilder och avvikelser kan förekomma.

Området

Fastigheterna är belägna i Södersätra (Sollentuna) i gränslandet mot Täby kommun, och ligger ca 2 mil norr om Stockholm. Projektet ligger i ett område som ingår i ett stadsutvecklingsprojekt som drivs av Sollentuna kommun där 200 bostäder är i slutskedet att tillskapas. Väsjöprojektet är ett annat stadsutvecklingsprojekt som ligger i närheten där c. 1 000 bostäder tillskapas inom närtid som borgar för att service, kommunikation och infrastruktur tillskapas. Sollentuna kommun har beslutat om en linbana med station i närheten av fastigheten som skall ta boende till Häggvik pendeltågsstation därifrån det tar c. 20 minuter till centrala Stockholm. Närhet till påfart till Norrortsleden.

Högt beläget i sluttningstomt med utsikt mot två sjöar och natursköna områden och inom gångavstånd finns badplatser, utförsåkning (Väsjöbacken), cykel, skid och vandringsleder (Roslagsleden).

Ortspriser för området uppgår till ca. 58k/kvm. Ser man till insatserna för detta projekt så ligger de ca 13% lägre än genomsnittet för området och omkringliggande projekt. Även föreningslånet som motsvara 20% av försäljningspriset ligger under ortspriserna och genomsnitt för liknande projekt.

Referenser - ett urval

DANDERYD TOWNHOUSE

Stadsradhus mitt i Danderyd

BTA: 1 450 kvm

BOA: 990 kvm

ANTAL LÄGENHETER: 9

FÄRDIGSTÄLLANDE: Q1 2016

BESKRIVNING: Townhouse med unik design och hög bekvämlighet. Takhöjd på 2,70 och ett atrium på totalt 9,60 från golv till nock. Två uteplatser och takterrass. Townhousen på 110 kvm och 19 kvm biyta har tre alternativt fyra sovrum med möjlighet att inreda vind. Parkering framför husen och i garage med förråd.

OMRÅDE: Utsikt mot lummiga villakvarter men bara ett stenkast till tunnelbanan och service vid Mörby Centrum gör Danderyd Townhouse till en brytpunkt mellan stad och villaområden.

MÄKLARE: Slutsålt

BÅSTAD

BTA: 1 050 kvm

BOA: 780 kvm

ANTAL LÄGENHETER: 9

ÖVRIGT: Lokal i gatuplan

FÄRDIGSTÄLLANDE: Q3 2017

BESKRIVNING: Kulturprisad fastighet i central Båstad bestående av 9 enheter. Samtliga med uteplats eller balkong. Hög takhöjd och anpassad interiör till fastighetens karaktär. Parkering på gård tillhörande fastigheten och förvaring i närhet till bostaden.

OMRÅDE: Längs med Köpmansgatan mitt emot den centrala ICA-affären, några minuters gångväg till tennisstadion och hamnen.

MÄKLARE: Residence

TYRGATAN

BTA: 850 kvm

BOA: 780 kvm

ANTAL LÄGENHETER: 17 som ombyggs till 8

ÖVRIGT: Kontorslokal i gatuplan

FÄRDIGSTÄLLANDE: Q2 2017

BESKRIVNING: Ett unikt, kulturhistoriskt värdefullt s.k townhouse bestående av mindre boendeenheter och kontor. Bygglov inlämnat till Stockholms stad och hela projektet sålt till extern part

OMRÅDE: I Lärkstaden på Östermalm i Stockholm.

MÄKLARE: Sålt.

GAMLA STAN

BTA: 1 225 kvm

BOA: 940 kvm

ANTAL LÄGENHETER: 17

ÖVRIGT: Tre restauranger och vinkällare

FÄRDIGSTÄLLANDE: Q2 2014

BESKRIVNING: Kulturmärkt fastighet i Gamla Stan där självaste Bellman bott med sin familj. 17 lägenheter och bostadsrättslokaler i varierande storlekar varav tre vindsvåningar. Nybyggnation av restauranger. En mindre innergård där man kan samlas med sina vänner.

OMRÅDE: Perfekt läge i Gamla Stan mitt bland huvudstadens främsta restauranger och underhållning. Några minuter promenad till tunnelbana, Slussen, Kungsträdgården – så centralt det bara blir i Staden Mellan Broarna!

MÄKLARE: Thomas Vetterli, ERA (slutsålt)

■ Se

www.alberthansson.se

för mer information#### Finansiell information

Se bifogade årsredovisningar.

Potentiella risker

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust av investerat kapital. Historisk avkastning på Kameo-plattformen er ingen garanti för framtida avkastning.

Projektets största risk föreligger om en kraftig nedgång i priserna på bostadsrätter skulle inträffa. Enligt en genomförd break-even analys tål projektet en nedgång på 38% (med befintlig byggkostnad). En så pass kraftig nedgång skulle motsvara de gällande marknadspriserna från 2012 – 2013. Utöver detta är priser för projektet redan satta på ca 10% under gällande ortspriser, både när det gäller insatser och BRF-lån.

Observera att om bolaget inte kan betala tillbaka lånet, kommer Kameo agera som långivarombud för Kameos långivare och realisera säkerheterna.