9 % rente | Risikoklasse B | Kjøp og oppussing av leilighet på Frogner

Riskbetyg B Löptid 12 månader Årsränta 9% Plats Norge
9 % rente | Risikoklasse B |

Augusta AS ønsker å låne 1.000.000 NOK fra Kameos långivere for å sluttfinansiere arbeidskapitalen til oppussingen av selskapets leilighet beliggende i Mogens Thorsens gate 7, på Frogner i Oslo.

Dette er det andre av totalt to lån på til sammen 2.500.000 NOK som selskapet ønsker å låne til dette prosjektet, sikret med 2. prioritets pant etter banklånet.

Prosjektets styrker
  • 9 % årlig rente
    1. prioritets pant i leiligheten og morselskapsgaranti
  • Kort løpetid (6 til 12 måneder)
  • Garanterte månedlige rentebetalinger

Loan information

Låneinformasjon

Lånebeløp (NOK) 1.000.000
Anledning til lån Kjøp og oppussing av leilighet
Løpetid 6 – 12 måneder
Risikoklasse B
Sikkerhet 2. prioritets pant i leiligheten, morselskapsgaranti
Totale lån i forhold til salgspris (LTV)* Ca. 75 %
Årsrente 9 %
Tegningsperiode 2.3.2018 – 14.2.2018
Type lån/ amortisering Full tilbakebetaling etter endt løpetid
Frekvens på rentebetalinger Månedsvis

*LTV, eller lån i forhold til estimert salgspris, basert på planlagt bankgjeld ifm. prosjektet og begge lån via Kameo.

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til Augusta AS.

  • Lånet vil betales ut 2 – 5 virkedager etter at låneauksjonen stenger.
  • Det vil bli utbetalt månedlige renteutbetalinger under lånets løpetid. Rentene holdes på en sperret klientkonto, og er således garanterte under lånets løpetid.
  • Den årlige renten er 9 %, tilsvarende 0,75 % per måned.
  • Låntageren kan har rett til å betale tilbake hele lånet etter seks måneder.
  • Det vil ikke forekomme amortisering under løpetiden og hele lånebeløpet vil betales tilbake på forfallsdagen eller om låntager velger å amortisere tidligere (tidligst etter seks måneder).
  • Låntager planlegger å selge boligen etter at totaloppussingen er ferdig.
  • Estimert belåningsgrad: Ca. 75 % LTV (basert på gjeld i prosjektet, i forhold til forventet salgspris på leiligheten).
  • Leiligheten vil bli solgt etter oppussingen, dvs. at det ikke er forhåndssalg.

Vær oppmerksom på at tegningsperioden (auksjonsperioden) avsluttes så snart lånet er fulltegnet. Låneperioden kan imidlertid også forlenges.

Totalbygg Oslo AS og Donnaiola Holding AS eier Augusta AS sammen, og gjennomfører årlig flere prosjekter i felles regi.

I tillegg har selskapene lånt 2.000.000 NOK fra Kameos långivere via et selskap som heter Vestre Aker Eiendomsselskab, i forbindelse med et prosjekt på Ulvøya som er ferdig oppusset og som legges ut for salg i løpet av januar 2018.

Sikkerhetspakke

Som sikkerhet for lånet kommer Kameos långivere til å ha pant i leiligheten med 2. prioritet bak sikkerheten som er tatt ut av banken som har 1. prioritet. Banklånet er på 7.800.000 NOK. Pantet i leiligheten dekker 100 % av lånet.

I tillegg stiller morselskapene Totalbygg Oslo og Donnaiola Holding AS morselskapsgarantier, og Augusta AS vil ikke betale utbytte under løpetiden til lånene via Kameo.

Prosjektet

Etter de siste måneders negative prisutvikling i eiendomsmarkedet i Oslo, har Donnaiola Holding og Totalbygg Oslo intensivert søket etter flere nye interessante objekt å investere i. Selskapenes konsept er alltid å kjøpe eldre leiligheter i attraktive områder, og gjennomføre totaloppussing i egen regi.

Selskapenes fordel er attraktive avtaler på innkjøp av materialer, og erfaring og kompetanse med å gjennomføre slike prosjekter. Dette går blant annet på deres kompetanse til å utvikle nye planløsninger, og valg av inventar. Det innebærer blant annet at de alltid legger opp til åpne kjøkken/stue-løsninger, samt at alle leiligheter over 100 kvadratmeter får to bad. Alt materiale som inngås er alltid av høy kvalitet, og gjerne kjente og luksuriøse merkevarer.

Det spesifikke prosjektet som dette lånet skal gå til omfatter kjøp og totaloppussing av en leilighet på Mogens Thorsens gate 7 på Frogner i Oslo. Seks-romsleiligheten i fjerde etasje har blant annet solrik balkong, flott utsikt og beliggenhet i et meget attraktivt område på Oslos vestkant. Leiligheten er på 134 kvadratmeter.

Leiligheten er eid av selskapet Augusta AS, og Totalbygg Oslo AS vil gjennomføre totaloppussingen med egne ansatte (har i dag 20 ansatte), samt ved hjelp fra faste underleverandører innenfor blant annet rør og elektronikk. Totalbygg Oslo AS har lang erfaring fra lignende prosjekter, også på vegne av andre kunder. Se for øvrig www.TotalbyggOslo.no.

Kjøpet av eiendommen og oppussings-prosjektet finansieres både ved banklån, dette Kameo-lånet samt ved egenkapitalinvesteringer. Det betyr at eventuelle kostnadsoverskridelser eller forsinkelser i prosjektet vil dekkes av selskapets eller aksjonærenes egenkapital.

Nylig har to leiligheter blitt solgt i henholdsvis samme oppgang og nabooppgangen:

Leiligheten i nabooppgangen har tilsvarende planløsning og lik størrelse som leiligheten Augusta AS har kjøpt, og gikk for 15.200.000 NOK våren 2017, noe som tilsvarer en kvadratmeterpris på ca. 111.000 NOK.

Augusta AS forventer en høyere standard på sin leilighet i forhold til de to andre, og har lagt til grunn en forventet salgspris på minimum 105.000 NOK per kvadratmeter, altså 14.000.000 NOK.

Selskapet

Augusta AS er et prosjektselskap, og har ingen aktivitet utover prosjektene. I dag er det ingen andre prosjekter i selskapet, som har ca. NOK 700.000 i kontanter som vil anvendes til prosjektet. Selskapet er eid 50-50 av Totalbygg Oslo AS og Donnaiola Holding AS.

Totalbygg Oslo ble etablert i 2011 av gründeren og aksjonæren som tidligere drev et enkeltmannsforetak i mange år med fokus på håndtverkertjenester og prosjektlederjobber. I dag leverer selskapet alt innen håndtverkertjenester, med et særskilt fokus på totaloppussing av leiligheter. Selskapet har 20 ansatte.

I tillegg til å levere håndtverkertjenester til eksterne kunder, som genererer en stabil kontantstrøm, utvikler selskapet egne eiendomsprosjekter i egen regi eller sammen med partnere. Forretningsidé er da i hovedsak å kjøpe eiendommer med utviklingspotensial, som pusses opp og selges i løpet av 3 – 6 måneder. I de aller fleste tilfeller er det da Totalbygg Oslo som står for oppussingen, sammen med faste underleverandører.

Donnaiola Holding AS ble etablert i 2008, og er et investeringsselskap. Selskapets forretningsidé er i hovedsak å kjøpe eiendommer med utviklingspotensial, som pusses opp og selges i løpet av 3 – 6 måneder. I de senere år er de fleste prosjekter gjennomført sammen med partneren Totalbygg Oslo AS.

Donnaiola Holdings AS aksjonær og 100 %-eier har lang erfaring fra finansbransjen via jobb i en av de største bankene i Norge, hvor han jobber mye med avanserte låne- og obligasjonsprodukter i det nordiske markedet. Selskapet har sammen med sin partner spesialisert seg på å øke eiendommenes verdi ved å endre til mer fornuftige og attraktive planløsninger, for eksempel øke fra ett til to bad, samtidig som det innføres et eksklusivt «touch» og gjennomgående høy standard. Dette har historisk skapt en salgspris som har vært litt i overkant av gjennomsnittet i de relevante områdene for prosjektene.

TotalBygg Oslo og Donnaiola Holding har gjennomført et titalls prosjekter i Oslo de siste fem årene, og under følger en oversikt over gjennomførte prosjekter i 2016:

Ingen av prosjektene har vært gjenstand for store kostnadsoverskridelser eller forsinkelser. Enkelte prosjekter har blitt noen hundre tusen kroner dyrere enn budsjettert, som en følge av valg om å øke standarden underveis. Ingen av prosjektene har gått med underskudd.

Finansiell informasjon

Augusta AS- gjennomførte ett prosjekt i 2017. Det ble kjøpt, pusset opp og solgt med marginal positiv fortjeneste. Selskapet ønsket å selge tidlig for å ta ned samlet eksponering, siden Donnaiola Holding AS og TotalBygg Oslo AS hadde flere prosjekter i andre selskaper på det tidspunktet.

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid risiko og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en grundig vurdering av lånet og prosjektet før du investerer.

Som for alle eiendomsutviklingsprosjekter eksisterer det risiko. Selv om eiendomsutvikleren har lang erfaring fra mange lignende prosjekter, er det ingen garanti for at dette prosjektet gjennomføres uten utfordringer, kostnadsoverskridelser eller forsinkelser. Både eiendomsutvikleren og underentreprenørene kan under lånets løpetid gå konkurs.

For å i så stor grad som mulig forsikre seg om at prosjektet utføres i henhold til planen, og at kostnadene ikke overskrider budsjettet, benytter låntageren kun leverandører som har blitt benyttet i tidligere lignende prosjekter. I dette tilfelle benyttes en entreprenør som i flere år har jobbet tett sammen med personene bak låntageren, og som også har en eierinteresse i prosjektet og selskapet som er låntager.

Eiendomsprisene i området kan gå både opp eller ned under den perioden hvor lånet er utestående. Boligen blir ikke solgt på forhånd, men etter totaloppussingen. Dette medfører en risiko for både eiendomsutvikleren, og investorene i lånet. Låntager ønsker å selge etter at oppussingen er klar, da det erfaringsmessig gir en høyere pris. Dette blant annet fordi potensielle kjøpere kan se boligene og selv bedømme kvaliteten i prosjektet, og fordi det medfører at selskapet kan foreta endringer underveis i utviklingen som ellers ville vært komplisert å gjennomføre. Salg etter ferdigstillelse medfører også en risiko for at boligen ikke kan selges, eller må selges til lavere pris enn planlagt.

Om boligene må selges til en redusert pris har långiverne en «beskyttelsespute» på ca. 25 % ettersom det totale lånet utgjør ca. 75 % av den forventede salgsprisen. Om eiendomsmarkedet i Oslo faller med mer enn 25 % innen 6 – 12 måneder etter låneauksjonen avsluttes kan långiverne påvirkes negativt.

Om boligprisene faller kraftig, eller om låntageren av andre grunner ikke kan selge boligen på ønskede nivåer, kan de refinansiere hele eller deler av lånet i bank, og/eller leie ut boligen. Det er også en mulighet for at de kan ta opp et nytt lån via Kameo med annen løpetid, for å refinansiere eksisterende lån.

Om låntageren ikke kan tilbakebetale lånet kommer Kameo til å agere som agent for investorene i lånet. Kameo har rett til å realisere de aktuelle sikkerhetene som er definert i dette lånet (se sikkerhetspakken) og dette vil da gjøres i via aktuell namsmann.

Vennligst merk at selv om låntageren som er et aksjeselskap skulle gå konkurs, vil det få konsekvenser for både eierselskapene og personene bak eierselskapene, og påvirke deres muligheter for finansiering i bankmarkedet i. fremtiden.

Den här sidan har uppdaterats med en ny struktur. Klicka på knappen för att se innehållet i det tidigare formatet.