Byggnation av två bostadsfastigheter

Låneinformation
Lånebelopp	SEK 3,300,000
Anledning till lån	Byggnation
Löptid	12 månader
Kreditbetyg	C
Säkerhet	Pant 100% (1. Prioritet)
Lån i förhållande till köpeskilling (LTV)	22%
Ränta	9,5%
Tidsperiod för teckning av lån	2016-11-15 – 2016-12-10
Typ av amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Frekvens på räntebetalningar	Månadsvis

Fastigheterna och projektet

Fastigheten ”Gnr. 94, Bnr. 182, Grorudveien 12” ligger på Grorudveien 12 i Grorud, där i dagsläget ett bostadshus är uppfört. Den ligger i absolut närhet till andra villor och allmänna kommunikationer. Grorud är ett expansivt område som förväntas växa markant de kommande åren. Närheten till Oslo gör området mycket attraktivt, det tar ungefär femton minuter att nå Oslo centrum med bil från fastigheten. I augusti gavs tillstånd att stycka av fastigheten och därav kan två nya bostadshus byggas. Den avstyckade tomtarealen estimeras till c. 780kvm. De två nya husen ska byggas i funkisstil och kommer vara 156 kvm vardera, inkluderat en separat hyreslägenhet på 27 kvm i varje hus. Projektet är redo att starta så fort finansieringen är på plats, det finns bl.a. ett avtal med ett företag som ska utföra markarbetet. Byggtiden beräknas till 8 månader.

De två tomterna, exklusive byggnader, är värderade till c. SEK 6,000,000 av en oberoende fastighetsmäklare (se extern värdering under "Dokument" nedan). Det förväntade försäljningspriset, inklusive de planerade byggnaderna, är SEK 14.800.000, vilket motsvarar ett försäljningspris på SEK 47,500 per kvm, detta är under genomsnittet för Grorud-regionen (se prisstatistik under ”Dokument” längre ner).
Som projektledare kan Vari utnyttja sin mångåriga erfarenhet (grundades 1992) i branschen, dess team består av finansiella controllers, erfarna inköpschefer etc. Företaget har vuxit kraftigt de senaste åren och under 2016 har de anställt 8 nya medarbetare med spetskompetens inom projektledning, internkontroll, inköp etc.
Vari använder endast godkända leverantörer till sina projekt och samtliga leverantörer som kommer användas i detta projekt har bolaget arbetat tillsammans med tidigare. Det beräknade priset per kvm för utveckling, exkl. markkostnaden är cirka SEK 32 500 (se bifogad information). En oberoende konsult och besiktningsman från Ramböll, ett tekniskt konsultföretag, kommer finnas på plats för att kontrollera utvecklingen, och se till att Vari följer planen och budget, innan ytterligare lån betalas ut. Även om projektet är i Oslo och alla bolagets kostnader är i NOK görs lånet, räntebetalningar och amortering i SEK. Samtliga avtal är på svenska och sluts i enlighet med svensk lag.

Viktigaste kostnader för entreprenörer och leverantörer (totala kostnader är listade nedan)

Beskrivning av husen som ska byggas

Två hus i funkis-stil med en modern design och dubbelgarage integrerat i båda husen. Det kommer läggas stor vikt på att husen uppnår en hög bostadsstandard med en planlösning utformat för familjeliv. Huvudvåningen består av ett stort rum som ger en känsla av rymd med kombinerat kök och vardagsrum, här ifrån finns tillgång till toalett samt en stor terrass. Det finns totalt fyra sovrum varav två är belägna i det nedre plan och de resterande två på andra våningen. Därav finns goda möjligheter för barn att leka på andra våningen där det även finns ett ytterligare vardagsrum. Även från detta vardagsrum finns tillgång till en terrass som med sitt glasräcke ger en fin utsikt. Husen har en boarea om 156 kvm och kommer med balanserat ventilationssystem.

Beskrivning av finansieringsstruktur

Företaget köpte fastigheten 2014 för SEK 5,120,000. Fastighetspriserna i Norge har sedan 2014 ökat kraftigt, från Q3 2015 till samma kvartal 2016 ökade de genomsnittliga bostadspriserna i Norge med 8,0 procent. Kommunerna med den kraftigaste ökningen var Oslo och Bærum där priserna ökade med 17,9 procent. Om man endast tittar på prisutvecklingen i Grorud, som är en del av Oslokommun, så har det genomsnittliga kvadratmeterpriset gått upp med 22,9% det senaste året. (se prisstatistik under ”Dokument” nedan). Således skulle det vara realistiskt att sälja befintliga fastigheter för samma belopp som det förvärvades för 2014, men efter avstyckningen av två nya tomter.
Sedan 2014 har Vari jobbat med att få tillstånd att stycka av två tomter för att bygga två bostadsfastigheter. I tillägg till köpeskillingen har företaget haft kostnader för planering, projektledning och geotekniska tester som tillsammans uppgått till c. SEK 1,500,000.
Finansieringsstrukturen kan delas in i tre områden:

1. Projektering
Hela projekteringsfasen finansieras med eget kapital om c. SEK 1,100,000.

2. Byggfasen
De totala byggkostnaderna estimeras uppgå till SEK 8,500,000.

3. Byggherrekostnader
Under denna post ingår kostnader för projektledning, finansiering, försäkring, garantier och anslutning till vatten och avlopp. De totala byggherrekostnaderna är budgeterade till SEK 1,650,000.

Totala kostnader för projektet budgeteras till SEK 11,250,000. Finansiering kommer att sökas från Kameos långivare för att finansiera byggnation av de två nya bostadshusen. Totalt kommer Vari Utvikling att ansöka om c. SEK 11,200,000 från Kameos långivare men detta kommer att ske stegvis.

Etapp 1: SEK 3,300,000, publiceras i november 2016
Etapp 2: SEK 2,700,000, publiceras i Q1-2017
Etapp 3: SEK 2,550,000 publiceras i början av Q2-2017
Etapp 4: SEK 2,650,000 publiceras i slutet av Q2-2017

De två avstyckade fastigheterna värderas till SEK 3.160.000 styck. Dessa ligger som säkerhet för lånet och ger således 100% säkerhet för etapp 1 och 2. När sedan etapp 3 och 4 ska utbetalas är husen 50% färdigställda och därmed har det skapats ytterligare säkerhet för de två sista lånen.

Låntagare

Ägare och grundare Per Halvard Riseng har drivit företaget sedan 1992 och har specialiserat sig på fastighetsförvärv, projektutveckling och byggledning. Riseng är utbildad civilingenjör.
Vari gruppen är ett tillväxtbolag som utvecklar villor och lägenheter med fokus på funktionalitet och kvalitet. Geografiska fokusområden inkluderar bostadsmarknaden i Oslo, Akershus och Østfold. Samtliga Varis fastigheter är arkitektritade och anpassas till terrängen. Alla byggprojekt genomförs tillsammans med externa samarbetspartners och entreprenörer. Projektföretagen har inga anställda, men de köper tjänster såsom byggledning, projektledning och andra nödvändiga administrativa tjänster från Vari Utvikling AS, som har 14 anställda. Då bolaget strävar efter öppenhet och riskspridning är Varigruppen strukturerad efter ”Single Purpose Unit”-principen. Förvärv av nya fastigheter och genomförande av projekteringsfasen genomförs av Vari Utvikling AS, som har spetskompetens. Företaget har ökat aktiviteten under 2015 och driver för närvarande nio projekt.

Koncernöversikt
Vari AS är moderbolag till 8 st helägda dotterbolag som är indelade i 4 st olika affärsområden, Garanti, Flerbostadshus, Småhus och Utveckling & Administration.

Värdeskapande i projektet

De reella mervärden som härrör från byggtiden mäts och redovisas löpande baserat på sex delmål.

1. Bygglov - Värdeskapande 20%
2. Byggstart - Värdeskapande 30%
3. Byggfas 1 - (Grundarbete) Värdeskapande 40%
4. Byggfas 2 - (Huskropp) Värdeskapande 60%
5. Byggfas 3 - (Tätning och isolering) Värdeskapande 70%
6. Byggfas 4 - (Färdigställande) Värdeskapande 100%

Företaget har valt att göra en värdering av projektet baserat på en mätning av framstegen (NRS 2 punkt 27). Denna mätning baseras på delmål och är mycket säkert och ger således upphov till begränsad handlingsfrihet gällande värderingen. Till exempel så kan ett projekt praktiskt taget vara värt noll kronor till dess att bygglov beviljats eller beslut om förhandsbesked. Ett annat exempel är när det uppförts en huskropp.
För att ett mervärde skall kunna uppskattas skall en process vara avslutad till 100%. Andelen av det mervärde i samband med varje enskilt projektfas kommer att användas för alla projekt, om det inte med särskilda omständigheter i projektet som kan stödja en annan nivå av värdeskapande. Detta måste då kommenteras och dokumenteras.

Strategi
Vari koncernens huvudsakliga strategi:
- att bolaget får ett bra inflöde av projekt
- att fastighetsprojekt genomförs med ett optimalt utnyttjande av resurserna
- att finansieringen genomförs med en hög grad av säkerhet
- att fastighetsprojekt kan genomföras med tillfredsställande marginaler utan att kompromissa med kvaliteten

Sammanfattning av finansiell information

Vari koncernens intäkter utgörs av försäljningar av färdigställda hus och fastighetsprojekt. I vissa fall bestäms intäkter enligt de nya redovisningsreglerna, som innebär att intäkterna redovisas då vissa milstolpar i ett projekt har nåtts.
Den snabba ökningen i omsättningstillgångar och kortfristiga skulder beror huvudsakligen på lägenhetsprojektet ”Skoglia”, som kommer vara färdigt i december, medan försäljningen och således elimineringen av motsvarande skulder sker först i januari. Totala försäljningsvärdet av projektet är SEK 100,000,000, med motsvarande kortfristiga skulder på SEK 80,000,000.

Konsoliderat för Varigruppen	Bokslut	Bokslut	Innevarande år - ej reviderat		(Alla siffror i tusental NOK)	2014	2015	2016		Resultaträkning					Rörelseintäkter	136	44 933	149 000		Rörelsesresultat före avskrivningar (EBITDA)	-2 032	6 317	10 400		Avskrivningar	70	160	200		Rörelsesresultat	-2 102	6 157	10 200		Finansiella intäkter	36	28	20		Finansiella kostnader	538	362	300		Resultat efter finansnetto	-2 604	5 820	9 920		Årets resultat	-2 581	4 228	7 440
Balansräkning
Anläggningstillgångar	1 829	2 421	3 200
Omsättningstillgångar	19 935	44 382	125 500
Summa tillgångar	21 764	46 803	128 700
Långfristiga skulder (räntebärande)	11 730	2 392	3 500
Kortfristiga skulder (räntebärande)	7 040	36 534	112 000
Summa Skulder	19 906	41 022	115 500
Eget kapital	1 858	5 781	13 200
Summa eget kapital och skulder	21 764	46 803	128 700
Nyckeltal
Avkastning på eget kapital (%)	NM	73%
Avkastning på totalt kapital (%)	NM	13%
Rörelsemarginal (%)	NM	14%
Nettomarginal (%)	NM	13%
Soliditet (%)	NM	12%

*Skatt ej avdraget från årets resultat

Referensprojekt

Nedan är två utav många projekt färdigställda av Vari Gruppen. Det första projektet som är angivet nedan är inom samma område som projektet i denna låneansökan.

Hallvard Bergves vei, Grorud, Oslo kommun

Två st. villor
Byggstart: Q1 2016
Bägge villor sålda
Färdigställda: Sommaren 2016
Försäljningsvärde: SEK 15 900 000

Krusebyveien, Vestby

Två st. villor
Färdigställda: mars 2015 respektive Mars 2016
Försäljningsvärde. SEK 9 900 000

Området

Fastigheten är belägen i området Grorud som är ett attraktivt villaområde c. 10 km norr om centrala Oslo. I Grorud centrum finns det mest nödvändiga på nära håll med flera stora mataffärer och ett stort köpcentrum. Bussförbindelsen till Oslo centrum är mycket god med täta avgångar till och från Grorud, från fastigheten tar det bara 5 minuter att gå till busshållplatsen.
Grorud är ett mycket barnvänligt område där det finns stor tillgång till skolor (3st) och förskolor (16st). Det finns även flera fritidsanläggningar i närheten av fastigheten. I anslutning till Grorud ligger Lillomarka som är ett naturområde med fina upplysta längdåkningsspår, vandringsleder, badplats och en sportanläggning.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Vari Tre AS med 100% pant (1. Prioritet) i de nya avstyckade fastigheterna 12A och 12C på Grorudveien. Årsräntan på lånet uppgår till 9,5% och beräknas mellan december 2016 och december 2017 (12 månader). Månatliga räntebetalningar kommer ske under lånets löptid, dock sker ingen amortering förrän på slutdagen då hela lånebeloppet betalas tillbaka. Efter byggnationen är planen att sälja bostäderna till privatpersoner.

Säkerhet för lånet
Lånet säkerställs genom pant (SEK 3,300,000) i fastigheterna. Pantbreven kommer att hållas av Nordic Trustee för Kameos långivares räkning. Det kommer totalt vara SEK 11,200,000 pantsatt i april 2017 om alla lån betalats ut. Alla räntebetalningar kommer hållas på Kameos klientmedelskonto från den dag då lånet betalas ut.

Potentiella risker med att låna ut till projektet
Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Även om utvecklaren har erfarenhet från många liknande projekt är det inte en garanti för att även detta projekt blir framgångsrikt. Och fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under 12 månadersperioden som lånet löper.
Fastigheterna säljs inte på ritningar utan kommer att säljas under projektets gång eller när husen är färdigställda.
Det finns även en risk att projektet tar längre tid eller blir dyrare än planerat.
För att skydda sig mot fördröjningar eller dyrare utvecklingskostnader, använder Vari endast kända leverantörer som de har arbetat med i många projekt. Ett standardavtal för konstruktion har ingåtts, detta innebär att Vari kan hålla inne betalningar tills arbetet har genomförts i enlighet med budget och tidsplan. Lån betalas ut när Ramböll har kontrollerat att faktisk utveckling stämmer överens med vad som fakturerats.
Det finns också en risk att husen inte kan säljas, eller måste säljas till ett lägre pris.
Om fastigheten måste säljas till reducerat pris, har långivarna en skyddskudde på 25% eftersom lånet uppgår till 75% av värdet på fastigheten. Om fastighetspriserna i Osloområdet går ned med mer än 25% under lånets löptid kommer dock långivarna påverkas negativt.
Om fastighetspriserna faller kraftigt, eller om Vari av andra skäl inte kan sälja husen på önskade nivåer kommer de refinansiera lånet i en bank och eller hyra ut husen. Hyresmarknaden är relativt stark i Grorud. Det befintliga huset på fastigheten, som inte har renoverats på länge, hyrs idag ut för SEK 16,350 per månad. De nya husen kan troligtvis hyras ut för mer än SEK 27,250 per månad i den aktuella marknaden.
Observera att om Vari inte kan betala tillbaka lånet, och i stället för att betala tillbaka lånet med hjälp av andra tillgångar i bolaget, väljer att sätta företaget i konkurs, kommer Kameo agera som långivarombud för Kameos långivare och sälja husen. Kapital som frigörs vid en sådan försäljning kommer vara i NOK och måste sedan omvandlas till SEK innan de kan föras över till Kameos klientmedelskonto. Även om lånet är i SEK kan detta extrema scenario leda till att du blir beroende av valutakursen SEK / NOK. Observera att även om en ”Single purpose unit” går i konkurs så kommer detta i praktiken påverka hela Vari-koncernen och försvårar möjligheter till framtida finansiering av andra projekt.

Dokument