Fastighetsutvecklare söker lån för omvandling av de sista lokalerna till fullt uthyrd egendom

Låneinformation

Lånebelopp (SEK)	3 100 000
Låntagare	Kiss Real Estate III ApS
Anledning till lånet	Renovering av lokaler i kommersiell fastighet
Förväntad löptid	35 månader
Riskbetyg	B
Säkerhet	Pant i fastighet + bolagsborgen från två företag
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)**	Ca. 66%
Årsränta	10%
Teckningsperiod	2019-04-26 – 2019-05-10
Typ av lån	Månatlig amortering på SEK 35.428,57 och full återbetalning av resterande skuld på förfallodagen
Räntebetalningar	Månadsvis

* Förväntad löptid speglar den förväntade löptiden för lånet. Enligt allmänna villkor kan låntagaren återbetala lånet tidigt efter tre (3) månader efter teckningstiden har upphört.

** LTV, eller lån i förhållande till värdet på befintlig egendom när alla lån betalas ut är ca. 66%

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Kiss Real Estate III ApS och har följande villkor:

• Lånet utbetalas 2-5 arbetsdagar efter låneauktionen avslutas.
• Månatlig amortering på SEK 35,428.57 - (SEK 425.143 per år) och full återbetalning av utestående skuld på förfallodagen
• Årsräntan är 10%, motsvarande 0,83% per månad.
• Låntagaren har rätt att betala hela lånet efter 3 månader.
• Belåningsgraden för projektet beräknas vara ca. 66% LTV, baserat på två realkreditlån på totalt DKK 13 900 000 och det totala lånet genom Kameo på DKK 3 000 000 i förhållande med det förväntade försäljningspriset för fastigheten.
• Observera att teckningsperioden slutar så snart lånet är fulltecknat. Teckningsperioden kan förlängas.

Denna tranche är den siste tranchen av det totala lånet på DKK 3 000 000 via Kameos plattform för att följa projektets värdeskapande. Alla långivare för varje tranche har samma prioritet i säkerhet.

Tranche	Lånebelopp	Status	Säkerhet
1	300 000 DKK	Teckningsperiod avslutad	3.prioritets pant + bolagsborgen från två företag
2	500 000 DKK	Teckningsperiod avslutad	3.prioritets pant + bolagsborgen från två företag
3	3.100.000 SEK	Teckningsperiod pågår	3.prioritets pant + bolagsborgen från två företag
Totalt	3 000 000 DKK*

* Observera att beloppet är valutajusterat med priset DKK 1 = SEK 1,41

Säkerheten

Som säkerhet för lånet på totalt DKK 3 000 000 kommer Kameos långivare att ha 3. prioritets pant (bakom två realkreditlån på totalt DKK 13 900 000 som är från samma kreditgivare) i en kommersiell fastighet i Vordingborgs centrum.

Alla trancher kommer att ha samma prioritet i säkerheten.
Förutom pant i fastigheten kommer de två företagen, GM Ejendomme ApS och Boserup Ejendomsselskab A/S, att garantera hela lånebeloppet på totalt DKK 3 000 000

Pantsättare	Kiss Real Estate III ApS
Långivarombud	Kameo ApS
Säkerhetsobjekt **	Pant i fastighet: Rådhustorvet 4, Vordingborg kommun
Prioritet	3. prioritets pant i fastighet
Säkerhet i trancher	Alla långivare innehar samma säkerhetsvillkor

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorde ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Projektet

Kiss Real Estate III äger fastigheten Rådhustorvet 4, som ligger i Vordingborgs centrum. Fastigheten var tidigare en livsmedelsbutik, men sedan företaget köpte den 2016 har de renoverat och byggt om den till lager och kontorslokaler. Idag består byggnaden av ett område på 2 589 kvm LOA och 724 kvm stor källare. Sex av de sju rummen har slutförts och hyrts ut, medan det sista rummet är under uppbyggnad. Lånet från Kameos långivare ska finansiera en del av kostnaderna i samband med konverteringen, totalt DKK 3,2M som är kopplat till den sista enheten. Dansk byggeentreprise-& rådgivning ApS, som också har genomfört de övriga renoveringarna i lokalen, är totalentreprenör. Hyresavtalet för det sista rummet är redan undertecknat och hyresgästen flyttar in under juli 2019 när renoveringen är klar.

Det totala lånet via Kameo på DKK 3 000 000 återbetalas med DKK 400 000 per år, varav den återstående skuld kommer att refinansieras eller återbetalas genom genererade hyresintäkter.
De två bolagen som tillhandahåller garantin (GM Ejendomme ApS och Boserup Ejendomsselskab A/S) kommer vid behov täcka räntor och amortering på lånet. Boserup Ejendomsselskab A/S har en stor uthyrningsportfölj som genererar ca. DKK 25M i inkomst varje år, med rörelseresultat på ca. DKK 15M. GM Ejendomme ApS är ett holdingbolag som huvudsakligen har inkomster från hyresintäkter, men även intäkter från dotterbolag som driver projektutveckling och försäljning till privatpersoner. GM Ejendomme ApS gjorde en vinst på DKK 5,9M 2017.

Fastigheten

Under de senaste åren har företaget investerat en stor del i ombyggnaden och renoveringen av fastigheten. Fastigheten anses vara i mycket gott skick, där alla installationer så som vatten, värme, ventilation och teknik är nytt.

Fastigheten är uppvärmd av fjärrvärme, och driftkostnaderna i förbindelse med extern rengöring/ underhåll betraktas som låga. Årlig driftkostnad är ca. DKK 200.000.

Fastigheten blev värderad i april 2017 till DKK 25,4M av en extern värderare. Det finns två kreditlån från samma kreditgivare på totalt DKK 13,9M, som har 1.a och 2.a prioritets pant i fastigheten. Dessa lån skrivs årligen av med ca. DKK 1M. Belåningsgraden för fastigheten är ca. 66%, inkl lånet på DKK 3M via Kameo och kommer att reduceras till följd av den månatliga amorteringen.

Nedan följer en översikt över kontrakten för de sju hyresgästerna. Den totala hyresintäkten uppgår till DKK 1,977,653. Alla hyresavtal förutom ett är bindande och kan inte sägas upp i förtid. Den nya hyresgästen har avtal fram till 2022 och har inget bindande kontrakt.

Hyreskontrakt
Nummer	Kvm	Årlig hyra (DKK)	Kontrakt (upphör)	Kommentar
4C	755	535 265	2027	Bindande
4B	127	101 600	2020	Bindande
4A	221	179 788	2022	Bindande
4D	220	165 000	2023	Bindande
4E	606	424 200	2027	Bindande
4F	522	365 400	2022	Ej bindande
4G	688	206 400	2027	Bindande

Fastighetsinformation
Ägare	Kiss Real Estate III ApS
Adress	Rådhustorvet 4, 4760 Vordingborg
Hyresområde	2.589kvm i kontor och lager + 724kvm källare
Antal hyresavtal / kontrakt	7/7 (sista hyresgästen flyttar in när renoveringen är klar)
Årliga hyresintäkter	Ca. DKK 2M

Området

Fastigheten ligger centralt i Vordingborgs centrum, bara 1 km från tågstationen. Tåget till Köpenhamn tar 1 timme och 20 minuter. Avståndet till stadens centrum är bara några hundra meter och det finns god tillgång till parkering vid fastigheten.

Vordingborg är en marknadsstad i södra Själland och är huvudstad i Vordingborg Kommun, som tillhör Region Själland. Staden ligger vid Masnedsund och är via en bro ansluten till Masnedø och vidare över Storstrømsbroen till Falster.

Vordingborg har 12.038 invånare (2018) och 18.043 invånare med satellitstäder Nyråd, Ørslev och Stensved, vilka ligger respektive. 1, 3 och 5 km från stadens gränser.

Företaget

Kiss Real Estate III ApS(Låntagande företaget) är ett "Single purpose company" som bildades 2015 och äger fastigheten Rådhustorvet 4 i Vordingborg.
Bolaget äger 75% av Kiss Real Estate Holding APS och 25% av Boserup Ejendomsselskab A/S.

”Kiss-koncernen”

”Kiss koncernen” verkar huvudsakligen inom två delar av fastighetsbranschen. En del (Kiss Real Estate) består av företag som ägnar sig åt köp, utveckling och förvaltning av hyresfastigheter, och den andra delen (Kiss Development) består av företag vars syfte är att utveckla och sälja fastigheter till privatpersoner.

Kiss Real Estate grundades under finanskrisen 2008/2009 av Michael Eskildsen. Bolagets huvudstrategi är att köpa billiga fastigheter med utvecklingspotential och hittills har Kiss Real Estate byggt upp en portfölj av fastigheter värda över DKK 100M. Ägaren Michael Eskildsen har stor erfarenhet inom bygg- och fastighetsutveckling. Han har byggt mer än 700 bostäder och byggt ett stort antal m2 med kommersiella fastigheter. Han har varit i byggbranschen i mer än 20 år i Danmark och har genomfört stora projekt i Tyskland.

Se hemsidan för mer information: http://kissrealestate.dk/

Boserup Ejendomsadministration A/S (Juridisk navn: Boserup Ejendomsselskab A/S)

Boserup Ejendomsadministration A/S grundades 1996 med ett uttalat mål att bli en betydande och seriös leverantör av tjänster inom fastighetsförvaltningen.

Bolagets affärsområde har expanderat genom åren och täcker idag i stort sett alla aspekter av fastigheter.
Från en enda anställd i form av bolagets grundare Michael Boserup har företaget idag 15 kompetenta och engagerade medarbetare. Boserup Ejendomsadministration A/S äger och driver en väsentlig fastighetsportfölj själv.
Boserup Ejendomsadministration A/S har också genomfört ett stort antal utvecklingsprojekt där nya och samtida, moderna bostäder och affärslokaler har byggts ut för uthyrning.

Se hemsidan för mer information: http://www.boserupejendomme.dk/

Finansiell information

Nedan följer ett förenklat bokslut för företagen som borgar för lånebeloppet, Boserup Ejendomsselskab A / S och GM Ejendomme ApS, samt för låntagande bolag Kiss Real Estate III ApS. Reviderade bokslut för de tre företagen är också bifogade. Observera att räkenskaperna för GM Ejendomme och Boserup Ejendomsselskab A/S för 2018 ännu inte är reviderade, men revisor bekräftar att företagens skulder / tillgångar liknar 2017 och resultatet för båda företagen har förbättrats.

Kiss Real Estate III ApS har under de senaste tre åren präglats av höga kostnader i samband med renoveringen av Rådhustorvet 4. Bokslutet visar en ökning av hyresintäkter och rörelseresultat eftersom nya hyresgäster gradvis har flyttat in i takt med att lokalerna har färdigställts. År 2019 ökar hyresintäkterna till ca. DKK 2M när den sista renoveringen i fastigheten är klar och hyresgästen har flyttat in. När företagen omvärderar fastigheterna varje år finns det en värdejustering av fastigheten som redovisas i resultaträkningen men som inte har någon påverkan på bolagets kassaflöde.

Kostnaderna i samband med ombyggnaden finansieras av eget kapital och refinansieras sedan av realkreditlån när hyresgästen har flyttat in, vilket medför en skuldökning från 2016 till 2018.

OBS! Alla siffror i tabellen nedan är i tusen kronor(DKK).

Kiss Real Estate III ApS	2016	2017	2018
Hyresintäkter	0	455	1.159
Övriga externa kostnader	-13	-32	-43
Driftkostnader	-207	-276	-256
Rörelseresultat	-221	146	858
Värdejustering av investeringsfastigheter	577	3.513	-1.188
Resultat för finansiella poster	356	3.659	-329
Övriga finansiella omkostnader	-307	-643	-970
Resultat för skatt	49	3.016	-1.299
Skatt av årets resultat	-17	-663	286
Årets resultat	31	2.352	-1.013
Anläggningstillgångar	6.700	18.700	22.100
Omsättningstillgångar	46	892	2.668
Summa tillgångar	6.746	19.592	24.768
Egenkapital	113	2.416	1.452
Kortfristig skuld	3.011	12.719	9.489
Avsättningar för uppskjuten skatt	17	681	395
Långfristig skuld	3.362	3.724	13.430
Summa eget kapital och skulder	6.746	19.592	24.768

Boserup Ejendomsselskab A/S	2015	2016	2017
Nettoomsättning	24.043	24.541	25.043
Bruttoresultat	15.346	20.791	18.348
Personalomkostnader	-3.330	-2.785	-2.862
Avskrivningar	-125	-88	-149
Rörelseresultat	11.870	17.917	15.336
Netto finansiella poster	-6.515	-6.328	-5.406
Resultat för skatt	5.356	11.589	9.930
Skatt på årets resultat	-1.137	-2.305	-2.046
Årets resultat	4.219	9.285	7.885
Anläggningstillgångar	338.990	346.513	347.031
Omsättningstillgångar	1.338	1.932	5.973
Summa tillgångar	340.327	348.445	353.004
Egenkapital	74.387	83.447	91.267
Kortfristig skuld	30.058	18.888	24.072
Avsättningar för uppskjuten skatt	3.150	4.829	5.403
Långfristig skuld	232.732	241.281	232.261
Summa eget kapital och skulder	340.327	348.445	353.004

GM Ejendomme ApS	2015	2016	2017
Nettoomsättning	0	0	0
Bruttoresultat	246	-879	1.036
Personalomkostningar	0	0	0
Avskrivningar	0	0	0
Rörelseresultat	246	-879	-21
Netto finansiella poster	3.766	1.319	5.611
Resultat för skatt	4.013	441	5.591
Skatt på årets resultat	538	24	34
Årets resultat	4.551	464	5625
Anläggningstillgångar	15.787	18.152	24.212
Omsättningstillgångar	1.427	664	2.132
Summa tillgångar	17.214	18.796	26.344
Egenkapital	13.290	13.755	19.380
Kortfristig skuld	3.923	5.041	6.964
Avsättningar för uppskjuten skatt	0	0	0
Långfristig skuld	0	0	0
Summa eget kapital och skulder	17.213	18.796	26.344

Potentiella risker med att låna ut till projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid risk och kan orsaka förluster. Historisk avkastning på plattformen är ingen garanti för framtida avkastning. Du måste vara medveten om risken och göra en grundlig bedömning av lånet och projektet innan du investerar. Trots att låntagaren har levererat bra resultat är det ingen garanti för att detta kommer att hända i framtiden.
Låntagarens rörelseresultat kan variera under perioden innan lånet förfaller och sänker bolagets likviditet. Till exempel kan den konkurrenskraftiga bilden inom sektorn förändras och påverka låntagarens rörelseresultat.

Detta kan påverka bolagets förmåga att betala tillbaka lånet.
Observera att om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet kommer Kameo att fungera som långivare på långivarnas vägnar och försöka samla utestående lån och intresse för dialog med låntagaren. Om inga framsteg gjorts kommer Kameo att inleda en tvångsförsäljning av säkerheten. Var uppmärksam på att säkerheterna är i DKK, medan lånet är i SEK. Det betyder att det existerar en potentiell valutarisk för långivare vid en realisering av säkerheterna.
Bifogat: