Fastighetsutvecklare söker lån för omvandling av de sista lokalerna till fullt uthyrd egendom
#2939 | Bolaget vill låna SEK 3 100 000 från Kameos långivare för att finansiera kostnader i samband med renoveringen av de sista lokalerna i en kommersiellfastighet. Hyresavtalet är undertecknat och hyresgästen flyttar in juli 2019.
Denna del är den sista tranchen av det totala lånet på DKK 3 000 000 som ska användas för att finansiera kostnaderna för renovering av lokaler i en kommersiell fastighet. Hela lånebeloppet är säkrat med pant i fastigheten samt garanti från två bolag med totalt eget kapital på mer än DKK 100M.
Projektets styrkor
- 10% årsränta
- Pant i fastighet
- Bolagsborgen för hela lånebeloppet från två företag som har ett totalt eget kapital på över DKK 100M
- Uthyrd kommersiell fastighet med årlig hyresintäkt på ca. DKK 2 000 000 när den sista renoveringen är klar.
Loan information
Låneinformation
Lånebelopp (SEK) | 3 100 000 |
---|---|
Låntagare | Kiss Real Estate III ApS |
Anledning till lånet | Renovering av lokaler i kommersiell fastighet |
Förväntad löptid | 35 månader |
Riskbetyg | B |
Säkerhet | Pant i fastighet + bolagsborgen från två företag |
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)** | Ca. 66% |
Årsränta | 10% |
Teckningsperiod | 2019-04-26 – 2019-05-10 |
Typ av lån | Månatlig amortering på SEK 35.428,57 och full återbetalning av resterande skuld på förfallodagen |
Räntebetalningar | Månadsvis |
* Förväntad löptid speglar den förväntade löptiden för lånet. Enligt allmänna villkor kan låntagaren återbetala lånet tidigt efter tre (3) månader efter teckningstiden har upphört.
** LTV, eller lån i förhållande till värdet på befintlig egendom när alla lån betalas ut är ca. 66%
Investeringsvillkor
Investeringen sker genom ett lån till Kiss Real Estate III ApS och har följande villkor:
- Lånet utbetalas 2-5 arbetsdagar efter låneauktionen avslutas.
- Månatlig amortering på SEK 35,428.57 - (SEK 425.143 per år) och full återbetalning av utestående skuld på förfallodagen
- Årsräntan är 10%, motsvarande 0,83% per månad.
- Låntagaren har rätt att betala hela lånet efter 3 månader.
- Belåningsgraden för projektet beräknas vara ca. 66% LTV, baserat på två realkreditlån på totalt DKK 13 900 000 och det totala lånet genom Kameo på DKK 3 000 000 i förhållande med det förväntade försäljningspriset för fastigheten.
- Observera att teckningsperioden slutar så snart lånet är fulltecknat. Teckningsperioden kan förlängas.
Denna tranche är den siste tranchen av det totala lånet på DKK 3 000 000 via Kameos plattform för att följa projektets värdeskapande. Alla långivare för varje tranche har samma prioritet i säkerhet.
Tranche | Lånebelopp | Status | Säkerhet |
---|---|---|---|
1 | 300 000 DKK | Teckningsperiod avslutad | 3.prioritets pant + bolagsborgen från två företag |
2 | 500 000 DKK | Teckningsperiod avslutad | 3.prioritets pant + bolagsborgen från två företag |
3 | 3.100.000 SEK | Teckningsperiod pågår | 3.prioritets pant + bolagsborgen från två företag |
Totalt | 3 000 000 DKK* |
* Observera att beloppet är valutajusterat med priset DKK 1 = SEK 1,41
Säkerheten
Som säkerhet för lånet på totalt DKK 3 000 000 kommer Kameos långivare att ha 3. prioritets pant (bakom två realkreditlån på totalt DKK 13 900 000 som är från samma kreditgivare) i en kommersiell fastighet i Vordingborgs centrum.
Alla trancher kommer att ha samma prioritet i säkerheten.
Förutom pant i fastigheten kommer de två företagen, GM Ejendomme ApS och Boserup Ejendomsselskab A/S, att garantera hela lånebeloppet på totalt DKK 3 000 000
Pantsättare | Kiss Real Estate III ApS |
---|---|
Långivarombud | Kameo ApS |
Säkerhetsobjekt ** | Pant i fastighet: Rådhustorvet 4, Vordingborg kommun |
Prioritet | 3. prioritets pant i fastighet |
Säkerhet i trancher | Alla långivare innehar samma säkerhetsvillkor |
*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.
**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorde ska Långivarombudet släppa objektet/en.
Projektet
Kiss Real Estate III äger fastigheten Rådhustorvet 4, som ligger i Vordingborgs centrum. Fastigheten var tidigare en livsmedelsbutik, men sedan företaget köpte den 2016 har de renoverat och byggt om den till lager och kontorslokaler. Idag består byggnaden av ett område på 2 589 kvm LOA och 724 kvm stor källare. Sex av de sju rummen har slutförts och hyrts ut, medan det sista rummet är under uppbyggnad. Lånet från Kameos långivare ska finansiera en del av kostnaderna i samband med konverteringen, totalt DKK 3,2M som är kopplat till den sista enheten. Dansk byggeentreprise-& rådgivning ApS, som också har genomfört de övriga renoveringarna i lokalen, är totalentreprenör. Hyresavtalet för det sista rummet är redan undertecknat och hyresgästen flyttar in under juli 2019 när renoveringen är klar.
Det totala lånet via Kameo på DKK 3 000 000 återbetalas med DKK 400 000 per år, varav den återstående skuld kommer att refinansieras eller återbetalas genom genererade hyresintäkter.
De två bolagen som tillhandahåller garantin (GM Ejendomme ApS och Boserup Ejendomsselskab A/S) kommer vid behov täcka räntor och amortering på lånet. Boserup Ejendomsselskab A/S har en stor uthyrningsportfölj som genererar ca. DKK 25M i inkomst varje år, med rörelseresultat på ca. DKK 15M. GM Ejendomme ApS är ett holdingbolag som huvudsakligen har inkomster från hyresintäkter, men även intäkter från dotterbolag som driver projektutveckling och försäljning till privatpersoner. GM Ejendomme ApS gjorde en vinst på DKK 5,9M 2017.
Fastigheten
Under de senaste åren har företaget investerat en stor del i ombyggnaden och renoveringen av fastigheten. Fastigheten anses vara i mycket gott skick, där alla installationer så som vatten, värme, ventilation och teknik är nytt.
Fastigheten är uppvärmd av fjärrvärme, och driftkostnaderna i förbindelse med extern rengöring/ underhåll betraktas som låga. Årlig driftkostnad är ca. DKK 200.000.
Fastigheten blev värderad i april 2017 till DKK 25,4M av en extern värderare. Det finns två kreditlån från samma kreditgivare på totalt DKK 13,9M, som har 1.a och 2.a prioritets pant i fastigheten. Dessa lån skrivs årligen av med ca. DKK 1M. Belåningsgraden för fastigheten är ca. 66%, inkl lånet på DKK 3M via Kameo och kommer att reduceras till följd av den månatliga amorteringen.
Nedan följer en översikt över kontrakten för de sju hyresgästerna. Den totala hyresintäkten uppgår till DKK 1,977,653. Alla hyresavtal förutom ett är bindande och kan inte sägas upp i förtid. Den nya hyresgästen har avtal fram till 2022 och har inget bindande kontrakt.
Hyreskontrakt | ||||
---|---|---|---|---|
Nummer | Kvm | Årlig hyra (DKK) | Kontrakt (upphör) | Kommentar |
4C | 755 | 535 265 | 2027 | Bindande |
4B | 127 | 101 600 | 2020 | Bindande |
4A | 221 | 179 788 | 2022 | Bindande |
4D | 220 | 165 000 | 2023 | Bindande |
4E | 606 | 424 200 | 2027 | Bindande |
4F | 522 | 365 400 | 2022 | Ej bindande |
4G | 688 | 206 400 | 2027 | Bindande |
Fastighetsinformation | |
---|---|
Ägare | Kiss Real Estate III ApS |
Adress | Rådhustorvet 4, 4760 Vordingborg |
Hyresområde | 2.589kvm i kontor och lager + 724kvm källare |
Antal hyresavtal / kontrakt | 7/7 (sista hyresgästen flyttar in när renoveringen är klar) |
Årliga hyresintäkter | Ca. DKK 2M |
Området
Fastigheten ligger centralt i Vordingborgs centrum, bara 1 km från tågstationen. Tåget till Köpenhamn tar 1 timme och 20 minuter. Avståndet till stadens centrum är bara några hundra meter och det finns god tillgång till parkering vid fastigheten.
Vordingborg är en marknadsstad i södra Själland och är huvudstad i Vordingborg Kommun, som tillhör Region Själland. Staden ligger vid Masnedsund och är via en bro ansluten till Masnedø och vidare över Storstrømsbroen till Falster.
Vordingborg har 12.038 invånare (2018) och 18.043 invånare med satellitstäder Nyråd, Ørslev och Stensved, vilka ligger respektive. 1, 3 och 5 km från stadens gränser.
Företaget
Kiss Real Estate III ApS(Låntagande företaget) är ett "Single purpose company" som bildades 2015 och äger fastigheten Rådhustorvet 4 i Vordingborg.
Bolaget äger 75% av Kiss Real Estate Holding APS och 25% av Boserup Ejendomsselskab A/S.
”Kiss-koncernen”
”Kiss koncernen” verkar huvudsakligen inom två delar av fastighetsbranschen. En del (Kiss Real Estate) består av företag som ägnar sig åt köp, utveckling och förvaltning av hyresfastigheter, och den andra delen (Kiss Development) består av företag vars syfte är att utveckla och sälja fastigheter till privatpersoner.
Kiss Real Estate grundades under finanskrisen 2008/2009 av Michael Eskildsen. Bolagets huvudstrategi är att köpa billiga fastigheter med utvecklingspotential och hittills har Kiss Real Estate byggt upp en portfölj av fastigheter värda över DKK 100M. Ägaren Michael Eskildsen har stor erfarenhet inom bygg- och fastighetsutveckling. Han har byggt mer än 700 bostäder och byggt ett stort antal m2 med kommersiella fastigheter. Han har varit i byggbranschen i mer än 20 år i Danmark och har genomfört stora projekt i Tyskland.
Se hemsidan för mer information: http://kissrealestate.dk/
Boserup Ejendomsadministration A/S (Juridisk navn: Boserup Ejendomsselskab A/S)
Boserup Ejendomsadministration A/S grundades 1996 med ett uttalat mål att bli en betydande och seriös leverantör av tjänster inom fastighetsförvaltningen.
Bolagets affärsområde har expanderat genom åren och täcker idag i stort sett alla aspekter av fastigheter.
Från en enda anställd i form av bolagets grundare Michael Boserup har företaget idag 15 kompetenta och engagerade medarbetare. Boserup Ejendomsadministration A/S äger och driver en väsentlig fastighetsportfölj själv.
Boserup Ejendomsadministration A/S har också genomfört ett stort antal utvecklingsprojekt där nya och samtida, moderna bostäder och affärslokaler har byggts ut för uthyrning.
Se hemsidan för mer information: http://www.boserupejendomme.dk/
Finansiell information
Nedan följer ett förenklat bokslut för företagen som borgar för lånebeloppet, Boserup Ejendomsselskab A / S och GM Ejendomme ApS, samt för låntagande bolag Kiss Real Estate III ApS. Reviderade bokslut för de tre företagen är också bifogade. Observera att räkenskaperna för GM Ejendomme och Boserup Ejendomsselskab A/S för 2018 ännu inte är reviderade, men revisor bekräftar att företagens skulder / tillgångar liknar 2017 och resultatet för båda företagen har förbättrats.
Kiss Real Estate III ApS har under de senaste tre åren präglats av höga kostnader i samband med renoveringen av Rådhustorvet 4. Bokslutet visar en ökning av hyresintäkter och rörelseresultat eftersom nya hyresgäster gradvis har flyttat in i takt med att lokalerna har färdigställts. År 2019 ökar hyresintäkterna till ca. DKK 2M när den sista renoveringen i fastigheten är klar och hyresgästen har flyttat in. När företagen omvärderar fastigheterna varje år finns det en värdejustering av fastigheten som redovisas i resultaträkningen men som inte har någon påverkan på bolagets kassaflöde.
Kostnaderna i samband med ombyggnaden finansieras av eget kapital och refinansieras sedan av realkreditlån när hyresgästen har flyttat in, vilket medför en skuldökning från 2016 till 2018.
OBS! Alla siffror i tabellen nedan är i tusen kronor(DKK).
Kiss Real Estate III ApS | 2016 | 2017 | 2018 |
---|---|---|---|
Hyresintäkter | 0 | 455 | 1.159 |
Övriga externa kostnader | -13 | -32 | -43 |
Driftkostnader | -207 | -276 | -256 |
Rörelseresultat | -221 | 146 | 858 |
Värdejustering av investeringsfastigheter | 577 | 3.513 | -1.188 |
Resultat för finansiella poster | 356 | 3.659 | -329 |
Övriga finansiella omkostnader | -307 | -643 | -970 |
Resultat för skatt | 49 | 3.016 | -1.299 |
Skatt av årets resultat | -17 | -663 | 286 |
Årets resultat | 31 | 2.352 | -1.013 |
Anläggningstillgångar | 6.700 | 18.700 | 22.100 |
Omsättningstillgångar | 46 | 892 | 2.668 |
Summa tillgångar | 6.746 | 19.592 | 24.768 |
Egenkapital | 113 | 2.416 | 1.452 |
Kortfristig skuld | 3.011 | 12.719 | 9.489 |
Avsättningar för uppskjuten skatt | 17 | 681 | 395 |
Långfristig skuld | 3.362 | 3.724 | 13.430 |
Summa eget kapital och skulder | 6.746 | 19.592 | 24.768 |
Boserup Ejendomsselskab A/S | 2015 | 2016 | 2017 |
---|---|---|---|
Nettoomsättning | 24.043 | 24.541 | 25.043 |
Bruttoresultat | 15.346 | 20.791 | 18.348 |
Personalomkostnader | -3.330 | -2.785 | -2.862 |
Avskrivningar | -125 | -88 | -149 |
Rörelseresultat | 11.870 | 17.917 | 15.336 |
Netto finansiella poster | -6.515 | -6.328 | -5.406 |
Resultat för skatt | 5.356 | 11.589 | 9.930 |
Skatt på årets resultat | -1.137 | -2.305 | -2.046 |
Årets resultat | 4.219 | 9.285 | 7.885 |
Anläggningstillgångar | 338.990 | 346.513 | 347.031 |
Omsättningstillgångar | 1.338 | 1.932 | 5.973 |
Summa tillgångar | 340.327 | 348.445 | 353.004 |
Egenkapital | 74.387 | 83.447 | 91.267 |
Kortfristig skuld | 30.058 | 18.888 | 24.072 |
Avsättningar för uppskjuten skatt | 3.150 | 4.829 | 5.403 |
Långfristig skuld | 232.732 | 241.281 | 232.261 |
Summa eget kapital och skulder | 340.327 | 348.445 | 353.004 |
GM Ejendomme ApS | 2015 | 2016 | 2017 |
---|---|---|---|
Nettoomsättning | 0 | 0 | 0 |
Bruttoresultat | 246 | -879 | 1.036 |
Personalomkostningar | 0 | 0 | 0 |
Avskrivningar | 0 | 0 | 0 |
Rörelseresultat | 246 | -879 | -21 |
Netto finansiella poster | 3.766 | 1.319 | 5.611 |
Resultat för skatt | 4.013 | 441 | 5.591 |
Skatt på årets resultat | 538 | 24 | 34 |
Årets resultat | 4.551 | 464 | 5625 |
Anläggningstillgångar | 15.787 | 18.152 | 24.212 |
Omsättningstillgångar | 1.427 | 664 | 2.132 |
Summa tillgångar | 17.214 | 18.796 | 26.344 |
Egenkapital | 13.290 | 13.755 | 19.380 |
Kortfristig skuld | 3.923 | 5.041 | 6.964 |
Avsättningar för uppskjuten skatt | 0 | 0 | 0 |
Långfristig skuld | 0 | 0 | 0 |
Summa eget kapital och skulder | 17.213 | 18.796 | 26.344 |
Potentiella risker med att låna ut till projektet
Att investera genom Kameo innebär alltid risk och kan orsaka förluster. Historisk avkastning på plattformen är ingen garanti för framtida avkastning. Du måste vara medveten om risken och göra en grundlig bedömning av lånet och projektet innan du investerar. Trots att låntagaren har levererat bra resultat är det ingen garanti för att detta kommer att hända i framtiden.
Låntagarens rörelseresultat kan variera under perioden innan lånet förfaller och sänker bolagets likviditet. Till exempel kan den konkurrenskraftiga bilden inom sektorn förändras och påverka låntagarens rörelseresultat.
Detta kan påverka bolagets förmåga att betala tillbaka lånet.
Observera att om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet kommer Kameo att fungera som långivare på långivarnas vägnar och försöka samla utestående lån och intresse för dialog med låntagaren. Om inga framsteg gjorts kommer Kameo att inleda en tvångsförsäljning av säkerheten. Var uppmärksam på att säkerheterna är i DKK, medan lånet är i SEK. Det betyder att det existerar en potentiell valutarisk för långivare vid en realisering av säkerheterna.
Bifogat:
Den här sidan har uppdaterats med en ny struktur. Klicka på knappen för att se innehållet i det tidigare formatet.