Vår telefonväxel kommer att vara stängd mellan 23 december och 3 januari. Du är välkommen till att kontakta oss på helpdesk@kameo.se. Vänligen observera att det kan förekomma längre svarstider under julperioden.

Bostadsrättsprojekt – så här går det till

Bostadsrättsprojekt kameo

På Kameos plattform publiceras ofta nyproduktionsprojekt under nybildade bostadsrättsföreningar, det kan ibland vara lite av en djungel när man ska orientera sig mellan de olika begreppen som förekommer på projektsidan. Här förklarar vi mer ingående vad dessa begrepp betyder samt hur det går till när ett bostadsrättsprojekt uppförs. 

  • Dela:

Av Kameo I  Publicerat 2020-09-19


De flesta projekt börjar med att ett bolag hittar en bit mark på en plats någonstans i vårt avlånga land. Efter kontakt med ägaren av marken framgår det om ytan är till salu. Beroende på vad befintlig detaljplan tillåter börjar redan här arbetet med att undersöka vad ett eventuellt projekt skulle kunna omfatta. En detaljplan består av en plankarta och en planbeskrivning, det viktigaste som framgår är byggrätten på fastigheten, dvs. hur stor del av fastigheten som får bebyggas. Det kan till exempel vara hur stor boarea (BOA) eller vilken maxhöjd bostäderna får ha. Däremot är det en hel del faktorer i en detaljplan som är öppet för tolkning.

Bild1

Lyftplan
Beroende på projektets omfattning upprättas samtidigt en kostnadskalkyl, kontakt tas med husleverantörer och/eller arkitekter för att ta fram bostäderna, analyser av den geografiska positionen genomförs och en lyftplan sammanställs. Av lyftplanen framgår bland annat en översikt av hur finansieringssituationen ser ut, när bolaget kommer att behöva kapital för att betala leverantörsfakturor. Finansieringsstrukturen skräddarsys sedan med hänsyn till bolagets kapitalbehov.

Självklart förekommer det att ovanstående sker i omvänd ordning, marken kanske har förvärvats vid ett tidigare skede eller så har bolaget redan ett beprövat tillvägagångsätt som man använt sig av vid tidigare projekt.


Markförvärv & startbesked

När ett konkret projekt börjar ta form är det dags att komma fram till ett försäljningspris med nuvarande ägare av marken för att planera ett markförvärv. Detta brukar innebära att den första delen av finansiering av projektet är nödvändig. Parallellt med detta ansöks om bygglov hos kommunen, vid ett godkännande väntar ett tekniskt samråd där handläggare från bygglovsenheten och projektägaren tillsammans går igenom att ramverket för bygglovet efterföljts. Därefter ges ett startbesked vilket innebär att spaden kan sättas i marken.


Avtal

Någon gång under den här tiden börjar bolaget undersöka hur efterfrågan på bostäderna som ska byggas ser ut. Detta kan säkerställas genom att teckna bokningsavtal, det finns inga formkrav på dessa avtal men kopplat till underskrivet avtal finns allt som oftast en bokningsavgift som betalas av köparen.

I vissa fall avvaktar bolaget med att påbörja byggnationen innan ett på förhand bestämt antal bostäder är sålda. Ett annat alternativ är att börja bygga för att under byggnationstiden genomföra försäljningsarbetet. 


Den andra typen av avtal som förekommer är förhandsavtal, dessa regleras i bostadsrättslagen och innebär att bolaget förbinder sig att upplåta en av föreningens lägenheter till den som skriver under avtalet, samtidigt som den som skriver under avtalet förbinder sig till att förvärva en av bostadsrättsföreningens lägenheter. Avtalet ska vara skriftligt och innehålla information om båda parternas namn, vilken lägenhet som avses att upplåtas, uppskattad tidpunkt för upplåtelsen, de avgifterna som finns för bostadsrätten och i det fall att ett förskott betalas så ska summan vara specificerad. Avgifterna ska baseras på en kostnadskalkyl som granskats av två av Boverket utsedda intygsgivare.


Den tredje typen av avtal är upplåtelseavtal, detta avtal tecknas mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren. Formkraven överensstämmer till viss del med förhandsavtal men skall kompletteras med det belopp som ska betalas som insats och årsavgift, därutöver även en eventuell upplåtelseavgift. För att genomföra själva upplåtelsen av bostadsrätten krävs det att det finns en ekonomisk plan registrerad hos Bolagsverket och att bostadsrättshavaren är medlem i föreningen.


Ekonomisk plan

Den ekonomiska planen upprättas av föreningens styrelse och registreras av Bolagsverket. Den ska innehålla de upplysningar som är av betydelse för en bedömning av föreningens verksamhet. Planens uppgift är att ge blivande bostadsrättshavare information om föreningen och dess ekonomiska situation. Förutsättningen för att upprätta en ekonomisk plan är att det måste finnas minst tre lägenheter i föreningens hus, avsedda att upplåtas med bostadsrätter. Den ekonomiska planen ska undertecknas av samtliga ledamöter och granskas av två särskilda intygsgivare.


När projektet är klart ska byggnationens kvalité säkerställas innan dess att köparna kan tillträda bostäderna, detta ges i form av ett slutbevis. Ett sådant utfärdas av en kontrollansvarig som agerar på uppdrag av kommunen som bostäderna byggs i.

När allt är godkänt kan nya lyckliga bostadsrättsinnehavare flytta in i sitt nya hem!