Så tacklar Kameo dagens bostadsmarknad

En stigande inflation och till en följd, högre räntor har under de senaste 12 månaderna påverkat nyproduktionsmarknaden negativt. Enligt Byggkostnadsindex-rapporten från SCB, som mäter kostnadsförändringar för produktionsfaktorer inom bostadsbyggande, så ökade indexet för flerbostadshus med 16,3% mellan januari 2022 och januari 2023. Indexökningen för gruppbyggda småhus, såsom radhus och parhus, var något lägre på 12,7%.

Det har med andra ord uppskattningsvis blivit mellan 12–16% dyrare att som byggherre (normalt Kameos låntagare) genomföra ett projekt. 

Konsumenterna har även påverkats av högre bolåneräntor och elpriser, tillsammans med den allmänna inflationstakten, vilket har resulterat i en minskning av bostadspriserna på riksnivå. Enligt Svensk mäklarstatistik har priserna för bostadsrätter minskat med 11% under de senaste 12 månaderna.

Nyproduktionsmarknaden skiljer sig från andrahandsmarknaden på så sätt att det ofta tar lång tid fram till inflyttning. Man köper då en bostad på ritning, med inflyttning 1-2år senare då bostäderna är färdigställda. Nuvarande osäkerhet i marknaden gör att många köpare då istället väljer att avvakta med att skriva på ett köpekontrakt och vänta närmre till att tillträde kan äga rum.
 
Med bakgrund av ovan indikerar Boverket att det finns en risk för en kraftig inbromsning av bostadsbyggandet under 2023 (Boverket). Detta är problematiskt då det samtidigt är ett underskott på bostäder i Sverige. Enligt en uppskattning från Boverket behöver det tillkomma cirka 63 400 bostäder per år under perioden 2023–2030 för att möta det behov som finns. I prognosen för 2023 räknar man med att byggnationen av endast 33 000 bostäder påbörjas.
 
En bostadsmarknadsundersökning från 2022 visade att 72% av de 284 kommuner som svarade på enkäten rapporterade brist på bostäder på den lokala bostadsmarknaden, vilket motsvarar 204 av landets 290 kommuner (Boverket).

Vilka åtgärder vidtar Kameo i sin analys med hänsyn till dagens osäkra marknad?

Som alltid är den inledande analysen av ett projekt viktig. Vi behöver lägga än mer fokus än tidigare på att bedöma och granska bolagets projektkalkyl – är de budgeterade projektkostnaderna rimliga med tanke på den kostnadsökning vi har sett det senaste året? Vikten av att ha en buffert som kan hantera oväntade kostnader i projekten har blivit större.
 
På samma vis gäller det att granska planerade försäljningsintäkter/värderingar och bedöma om priserna på bostäderna är relevanta för dagens marknad. Som tidigare nämnt är det för stunden svårt att sälja på ritning. I det fall ett bolag väljer att starta ett byggprojket med en mindre andel förhandssålt (0-50%) kommer vi kräva en större mängd eget kapital in i projektet. De flesta banker och kreditinstitut kräver normalt en högre andel förhandsförsäljning för att bevilja ett byggnadskreditiv, vilket har lett till att vi ser fler ansökningar från större och mer kapitalstarka bolag.
 
Under kreditprocessen gör vi även sensitivitetsanalyser för att undersöka vilken fallhöjd de budgeterade intäkterna kan ha i relation till lånets storlek. Går byggnationen bra och bostäderna färdigställs skall då främst den förväntade vinsten samt bolagets egna kapital ta risk mot fallande priser/intäkter i projektet. Har bolaget i tillägg lyckats sälja en del av bostäderna på förhand kan priset på resterande bostäder många gånger säljas till ett kraftigt rabatterat pris och ändå kunna återbetala lånet från Kameos långivare. I exemplet nedan har ett projekt en beräknad belåningsgrad på 65% baserat på budgeterat färdigställt projekt. Projektet har även sålt 50% av lägenheterna på förhandsavtal vilket motsvarar 40% av intäkterna i projektet. Det betyder att de osålda lägenheterna, i ett värsta scanrio, kan säljas med en rabatt om hela 85% för att intäkterna ska täcka Kameos lån fullt ut.

Vilka typer av bolag är det som ansöker om lån via Kameo idag?

Antalet låneansökningar som vi mottar är fortfarande högt och kommer från en mängd olika företag. En tydlig förändring jämfört med tidigare år är att vi nu får fler ansökningar från stora och kapitalstarka fastighetsbolag.

Hur kan Kameo säkerställa att projekten inte stöter på problem under projektets gång?

Ett bra samarbete och tät dialog med utvecklaren under projektets gång är en nyckelfaktor. Utmaningar såsom kostnadsfördyringar, försenade materielleveranser eller tillträden kan givetvis ske och många gånger går det att lösa på ett bra sätt. Det viktiga är att vi blir informerade om eventuella problem i god tid så att vi kan arbeta fram en lösning tillsammans med fastighetsutvecklaren.
Vi försöker även besöka de projekten som vi ger ut lån till. För ett par veckor sedan var vi bland annat i Skåne och besökte några av våra pågående projekt. Det brukar alltid vara väldigt uppskattat av våra låntagare.
I tillägg har vi varje månad en portföljgenomgång där analytiker, ledningsgruppen och kreditkommittén följer upp alla utestående lån som vi har förmedlat på plattformen. Vi diskuterar då lånen, och undersöker om det uppkommit några utmaningar i projektet som måste lösas.

Hur kan man som investerare utföra en mer ingående analys, om man är intresserad?

Vi på Kameo gör alltid en väldigt djupgående analys på varje projekt som publiceras på plattformen. Det är dock alltid bra för dig som investerare att själv sätta dig in i projektet för att förstå vilka risker och möjligheter projektet medför.
Som vanligt är det viktigt att göra en helhetsbedömning av bolaget, projektet, säkerheterna för lånet och återbetalningsförmågan, för att se om projektet passar just din riskprofil. Vill du göra en mer djupgående analys kan du ta hjälp av information som du hittar i lånets plattformstext.
 
Det kan exempelvis vara bra att ta en närmre titt på hur mycket intäkter som krävs från projektet för att ett lån ska bli återbetalt av låntagaren. Är lånet ett byggnadskreditiv till ett bostadsrättsprojekt med bottenpant så kan man som investerare skapa sig en uppfattning om säljrisken genom att titta närmre på:
 
Totala lånebelopp till projektet/total kvm boarea i projektet (BOA) ≈ Lånets break-even per kvm BOA
 
Nyckeltalet visar lånets break-even per kvm BOA, med andra ord hur mycket intäkter som krävs per kvadratmeter BOA för att lånet ska bli fullt återbetalt när alla bostäder är färdigbyggda. De senaste åren har bankerna betalat ut föreningslån omkring 8 000–12 000kr/kvm BOA när projektet är färdigställt och bostäderna har tillträtts.
 
Tar du Lånets break-even per kvm BOA – föreningslån per kvm, får du fram vad bostäderna minst måste säljas för per kvm i projektet. Därefter kan du jämföra med liknande bostäder i närliggande ort på Hemnet och göra en prismässig jämförelse.  

Hur tror du att den långsiktiga utvecklingen på marknaden ser ut?

Underskottet på bostäder i Sverige kommer fortsatt vara högt och situationen ser inte ut att förbättras i och med den inbromsning som skett senaste 6–12 månaderna. Fler bostäder behövs vilket skapar en trygghet i den långsiktiga efterfrågan.
 
I och med att färre projekt startas så märker vi att många byggbolag är i behov av att sätta sina anställda byggare i arbete. Det ger en ökad konkurrens i marknaden vilket leder till lägre priser. Priserna på byggmaterial har även stabiliserats och till viss del sjunkit vilket är positivt.
 
Hur prisutvecklingen på bostäder ser ut framåt är svårt att sia om. Just nu går det trögt att sälja bostäder på ritning då marknaden är väldigt avvaktande. De projekt som byggstartas nu, där försäljningen gått trögt, kommer ha produktionstiden om cirka 12–24 månader på sig för marknaden att stabilisera sig. De har dessutom justerat sina priser efter den prisnedgång som redan ägt rum på bostadsmarknaden senaste 12 månaderna.