Tidigare låntagare söker finansiering till uppförande av bostadsrätter
9% årsränta | Riskbetyg B
Låntagaren önskar låna SEK 4 000 000 av Kameos långivare för att finansiera projektkostnader och projektering.
I september förvärvade ett bolag inom låntagarens koncern ett bolag som i sin tur hade ingått avtal med en bostadsrättsförening för upplåtelse av bostadsrätter på Kungsholmen, Stockholm. Bolaget upptog då lån om SEK 14 500 000 av Kameos långivare till förvärvet av bolaget samt för förvärv av 12 bostadsrätter i den befintliga bostadsrättsföreningen. Lägenheterna som uppförs är inkluderade i bostadsrättsföreningen och ingår i den ekonomiska planen för föreningen.
Detta är den tredje tranchen i lånet, och byggnadskreditivet uppgår totalt till SEK 55 000 000. Utöver byggnadskreditivet upptog låntagaren juniort lån till förvärvet om SEK 14 500 000 (lån 4639), totalt uppgår projektets lånefinansieringen till SEK 69 500 000. Det juniora lånet är efterställt aktuellt lån. Detta lån har en uppskattad LTV om 58%.
Projektet fortlöper enligt plan. Projekteringen är klar i sin helhet förutom för ventilation, där kvarstår uppskattningsvis två veckor tills det är färdigt. Ställning och väderskydd är klart, rivning pågår där de i nästa vecka kommer ha utfört cirka 50% av arbetet, förstärkning av takfoten pågår där uppskattningsvis en tredjedel är utförd. Projektutvecklaren hade tekniskt samråd med Stockholm Stad i mitten av december och förväntar sig startbesked för byggnationen i närtid. Montering av stålbalkar planeras påbörjas under vecka 5, uppskattad tid för färdigställande av byggnationen är till första kvartalet 2026.
Låntagaren har erhållit bygglov för projektet som har vunnit laga kraft.
Planerad återbetalningsplan är försäljning av de färdigställda bostadsrätterna.
Projektets styrkor
- Erfaren fastighetsutvecklare med flertalet tidigare lån via Kameo
- Beläget på Kungsholmen, Stockholm
Låneinformation & investeringsvillkor
| Riskbetyg | B |
|---|---|
| Lånebelopp (SEK) | 4 000 000 |
| Trancher | 3 (14) |
| Låntagare | GGB Properties AB |
| Anledning till lån | Byggkostnader |
| Flexibel löptid mån | Min 1 mån - Max 21 mån |
| Säkerhet | Pant i bostadsrätter |
| Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)* | 58%* |
| Årsränta | 9% |
| Teckningsperiod | 2025-01-10 - 2025-01-14 |
| Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden | Ja |
*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 58%.
Investeringsvillkor
Till förvärvet upptogs ett juniort lån om SEK 14 500 000 av Kameos långivare av ett annat bolag inom Imola-koncernen, Alomi Invest AB, org. nr. 556995-1097. Det juniora lånet är efterställt detta lån.
Det förvärvade bolaget, GGB Properties AB, org. nr. 556942-6983 är projektägare och är låntagare för byggnadskreditivet. Totalt önskar GGB Properties AB att låna SEK 55 000 000.
Totalt uppgår lånefinansieringen för juniort och seniort lån till projektet till SEK 69 500 000.
Återbetalning planeras ske i samband med att bostadsrätterna tillträds av slutkund.
| Låntagare | GGB Properties AB |
|---|---|
| Organisationsnummer | 556942-6983 |
| Lånebelopp (SEK) | 4 000 000 |
| Tranche | 3 (14) |
| Anledning till lån | Byggnation |
| Återbetalningsplan, räntor och lån | Försäljningslikvid |
| Årsränta | 9% |
| Månadsränta | 0,75% |
| Amorteringsförfarande | Full återbetalning på slutdagen |
| Ränteutbetalningar | Månatliga |
| Flexibel löptid | Min 1 mån - Max 21 mån |
Investeringsfaktablad
Vänligen observera att nedanstående trancheplan är indikativ och kommande tranchers lånebelopp och årsränta kan komma att ändras.
| Trancher | Lånenummer | Lånebelopp (SEK) | Årsränta | Säkerhet | Status |
| 1 | 4672 | 3 300 000 | 10% | Pant i bostadsrätt | Avslutad |
| 2 | 4693 | 3 000 000 | 10% | Pant i bostadsrätt | Avslutad |
| 3 | 4722 | 4 000 000 | 9% | Pant i bostadsrätt | Pågående |
| 4 | TBD | 3 500 000 | 9% | Pant i bostadsrätt | Kommande |
| 5-14 | TBD | 44 700 000 | 9% | Pant i bostadsrätt | Kommande |
| 55 000 000 | |||||
| Pant i bostadsrätt | |
| Pantsättare | GGB Properties AB |
| Ombud* | Kameo Investment Platform AB |
| Säkerhetsobjekt | Pant i bostadsrätt med nr. 1-1501, 1-1502, 1-1503, 1-1504, 3-1501, 3-1502, 3-1503, 3-1504, 5-1501, 5-1502, 5-1503 och 5-1504 i Bostadsrättsföreningen HSB Kristinebergs Strand i Stockholm, org.nr 716417-6997 med 1:a prioritet prioritets pant.*** |
| Säkerhet i trancher | Alla investerare, oavsett tranche i det totala lånet, delar samma säkerhet |
*Ombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.
**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Ombudet släppa objektet/en.
*** Låntagaren har ändrat utformningen av projektet att omfatta 12 enheter istället för 16.
Imola grundades 1996 av Joakim Hoffman och Niclas Blohm som båda tidigare arbetat inom fastighetsbranschen.
Imola var i början ett renodlat byggbolag som erbjöd entreprenadtjänster. I mitten av 2000-talet började bolaget att succesivt ändra inriktning till att i allt högre utsträckning genomföra projekt i egen regi, främst byggnation av småhus. I takt med att bolaget växte började man alltmer koncentrera sig på att uppföra bostadsrättsföreningar. Fram till idag har bolaget uppfört tolv bostadsrättsföreningar i Stockholmsområdet. Bolaget har sitt säte i Nacka och har idag strax över 30 anställda. Se bolagets hemsida.
Ledning
Ledningen består av en styrelse på två personer: Joakim Hoffman och Niclas Blohm
Organisationsstruktur
Finansiell information samt bilagor
Årsredovisning Imola Holding AB 2023
Årsredovisning Imola Entreprenad AB 2023
Bokslut 2023-12 GGB Properties AB
Tidigare projekt via Kameo
Alomitell Fastighets AB
Projektet var ursprungligen byggnation av två villor på 295 kvm BOA vardera, belägna på Lidingö, Stockholm. Villorna är färdigställda varav en har sålts för SEK 32 000 000, i och med försäljningen delamorterades lånet från tidigare lånebelopp om SEK 32 000 000 till SEK 16 000 000. Därefter genomfördes en refinansiering genom Kameos långivare för att möjliggöra mer tid för försäljning.
Alomi Invest AB
Förvärv av 335 kvm kontorslokaler av Bostadsrättsföreningen Renstiernas Gata 27, belägen på Södermalm, Stockholm. Kontorslokalerna ska konverteras till fyra lägenheter. Lånet uppgår totalt till SEK 26 000 000.
Alomi Invest AB
Förvärv och utveckling av 16 bostadsrätter i en befintlig bostadsrättsförening på Kungsholmen, Stockholm.
Alomi Invest AB, ett bolag inom Imola-koncernen, förvärvade i september GGB Properties AB. GGB Properties AB äger 12 bostadsrätter i Bostadsrättsföreningen Kristinebergs Strand i Stockholm som förvärvades i samband med att Alomi Invest förvärvade GGB Properties. Bostadsrätterna är belägna på föreningens tak. Låntagaren har erhållit lagakraftvunnet bygglov för projektet. Bolaget upptog då lån om SEK 14 500 000 av Kameos långivare till förvärvet av bolaget samt för förvärv av 12 bostadsrätter i den befintliga bostadsrättsföreningen.
Detta lån avser senior finansiering i form utav ett byggnadskreditiv om totalt SEK 55 000 000. Totalt uppgår projektets lånefinansiering till SEK 69 500 000.
Totalentreprenör är det interna byggbolaget Imola Entreprenad. Imola Entreprenad hade 2023 en omsättning om SEK 200 000 000, en vinst om SEK 2 000 000 och eget kapital om SEK 28 000 000.
Projektet fortlöper enligt plan. Projekteringen är klar i sin helhet förutom för ventilation, där kvarstår uppskattningsvis två veckor tills det är färdigt. Ställning och väderskydd är klart, rivning pågår där de i nästa vecka kommer ha utfört cirka 50% av arbetet, förstärkning av takfoten pågår där uppskattningsvis en tredjedel är utförd. Projektutvecklaren hade tekniskt samråd med Stockholm Stad i mitten av december och förväntar sig startbesked för byggnationen i närtid. Montering av stålbalkar planeras påbörjas under vecka 5, uppskattad tid för färdigställande av byggnationen är till första kvartalet 2026.
Varje lägenhet planeras ha 40 kvadratmeter terrass, där lägenheterna är belägna på taket i föreningen med utsikt mot vattnet.
Låntagaren har ändrat utformningen på projektet från ursprungligen sexton enheter till tolv, där varje enhet i och med den nya utformningen får större terrass och enligt Låntagarens åsikt blir en bättre produkt att sälja. Total BOA i projektet förblir oförändrad.
Byggprocess
| Fastighetsbeteckning | Stockholm Jerusalem 2 |
| Adress | Levertinsgatan 1-5 |
| BOA | 857 kvm |
| Byggår | 2024-2026 |
| Antal bostäder som ska byggas | 12 stycken |
| Beviljat bygglov | Ja |
| Totalentreprenad | Ja, Imola Entreprenad |
| Beräknat färdigställande | 15 månader |
Försäljningsprocessen planeras påbörjas i anslutning till byggstart.
Försäljningsprocess
| Antal objekt | 12 stycken |
| Storlek | 71,5 kvm BOA i snitt |
| Sålda på ritning | Nej |
| Anlitad mäklare | Mars 2026 |
| Läge | A/AA* |
*Enligt fastighetsvärderingsbolagen Svefa och Cushman & Wakefield. Skalan går AA-D med AA som högsta lägesbetyg.
Projektet är beläget i Kristineberg, Kungsholmen, Stockholm. Beläget nära lokala badplatsen Kristinebergsklipporna samt Tranebergsbron som går över Tranebergssund.
Potentiella risker med projektet
Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.
Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Projektet innebär vissa risker som kan leda till att projektet misslyckas. Det finns en finansieringsrisk eftersom projektägaren behöver full finansiering för att slutföra det.
Det finns också en byggnadsrisk: Byggnationen kan ta längre tid och/eller bli dyrare än förväntat. Förseningar i projektet kan uppstå på grund av olika händelser, till exempel väderförhållanden, bristfälligt arbete, strejker, juridiska konflikter, entreprenörers konkurs eller försenade leveranser, sjukdom hos viktiga medarbetare, brist på personal eller material, arbetsplatsolyckor och ekonomiska svårigheter för projektägaren. Sådana förseningar resulterar vanligtvis i ökade kostnader. Om projektägaren inte kan finansiera dessa ytterligare kostnader, finns det en risk för konkurs eller att projektet inte kan färdigställas och tvingas säljas. Om projektet säljs i ofärdigt skick, är det troligt att försäljningspriset inte kommer att täcka alla skulder. Dessutom kan det vara svårt för projektägaren att sälja projektet, vilket kan resultera i ytterligare förseningar och potentiella förluster för investerarna.
Projektet säkerställs med pant i bostadsrätt i en befintlig bostadsrättsförening, föreningens ekonomiska tillstånd kan därför ha en påverkan på säkerhetens värde samt projektets genomförande.
Imola-koncernens interna entreprenadbolag Imola Entreprenad AB hade 2023 en skatteskuld om SEK 32 800 000, de har tillsammans med Skatteverket tagit fram en avbetalningsplan som löper på 36 månader. Detta kommer ha en påverkan på bolagets likviditet fram tills skulden är betald.
Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.
Se övriga risker i bifogat Investeringsfaktablad.