Boligprosjekt på Fjellhamar

Transjeplan er en indikasjon og kan variere etter prosjektets fremgang. 

Det kan forekomme avvik mellom faktisk antall transjer og størrelsen på disse sammenlignet med det som er oppgitt her. Total lånesum med pant i sikkerhetsobjektene vil ikke overstige NOK 19 000 000. 

Lånet sikres med tredje prioritets pant i eiendom med gnr. 107 og bnr. 415 i Lørenskog kommune med pantebeløp på NOK 10 935 000. Pantet vil rangere bak pant på andre prioritet som allerede er etablert for Intrum Capital AS som Sikkerhetsagent for investorene i de tidligere transjene som er utbetalt under lånerammen før 01.september 2024.  

Pantesikkerheten og garantier deles med alle investorer i alle transjer som utbetales under lånerammen i lånet etter 1.september. Oppdelingen av transjer før og etter 1.september skyldes at Kameo fra og med denne datoen byttet sikkerhetsagent og inndrivelsesmodell for investorene.  

Banken har første prioritets pant i eiendommen for tomtelånet med pantebeløp pålydende NOK 8 000 000 med underliggende gjeld på NOK 7 725 000.  

Oppgjørsmegler har også tinglyst pant og urådighet på eiendommen, pålydende NOK 40 000 000, som viker prioritet for Kameos långivere. Eiendommen er kjøpt på blanco skjøte. Pantet og urådigheten (med bakenforliggende generalfullmakt) sikrer blanco-kjøpet, i tillegg til at det er utstedt en generalfullmakt fra selger om at kjøper råder over eiendommen. Se mer informasjon om blanco skjøte under Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet.  

Utover pant i eiendom stiller begge eierselskapene morselskapsgaranti. Begge morselskapene har andre datterselskap og pågående prosjekter. Det er også begrenset med likviditet i morselskapene, som kan påvirke garantistenes evne til å oppfylle eventuelle forpliktelser. Selskapets eier stiller også med personlig kausjon tilsvarende NOK 852 737.  

Som en del av låneavtalen forplikter låntaker seg til følgende betingelser: ingen utbetaling av utbytte og aksjonærlån skal subordineres Kameo lån.  

*Långiveragenten innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere. 
**Långiveragenten slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

EFA Eiendom AS er selskapet som står for utviklingen av tomten og er to holdingsselskap, 50% eid av Chrono Holding AS (eid 100% av Anders Valde) og 50% Uma Holding AS (eid 100% av Torunn Haavardsholm). Låntakende selskap ble opprettet i 2017 av Anders Valde og Fredrik Venturelli. Venturelli har senere solgt sin eierandel og det er nå Torunn Haavardsholm som er medeier i låntaker. Selskapet har siden opprettelse utført seks byggeprosjekter. Dette inkluderer flip av rekkehus, salg av eksisterende bolig og utvikling av ny tomannsbolig, rehabilitering av halvpart tomannsbolig, seksjonering og flip av flermannsbolig og rehabilitering av en leilighet. Selskapet ble stiftet for gjennomføring av prosjekt for eiere.  

På tidligere utførte prosjekter har selskapet brukt en liten, men solid entreprenør, som de også skal bruke på dette prosjektet.  

Ledelse

Ledelsen består av et styre på en person: Styrets leder Anders Valde

Organisasjonsstruktur

Finansiell informasjon og vedlegg

Årsregnskap 2023 - Efa Eiendom AS

Årsregnskap 2023 - Chrono Holding AS

Årsregnskap 2023 - Uma Holding AS

Selskapet ønsker opptrekk av niende og siste transje, tilsvarende NOK 853 000 av en total låneramme på NOK 19 000 000 av Kameos långivere til utviklingen av tre eneboliger på Fjellhamar. Selskapet har hittil hentet NOK 18 147 000 av Kameos långivere. Utvikler kjøpte eiendommen for NOK 10 300 000 i juni 2022, og fikk innvilget rammetillatelse fra Lørenskog kommune i januar 2023 og igangsettingstillatelse for tiltaket i mars 2024.  

Eiendommen ble kjøpt med en eksisterende bolig på tomten som er revet for å erstattes med nye boliger. EFA Eiendom AS har signert kontrakt med 3S Bygg AS som totalentreprenør, og har tidligere fullført prosjekter med utviklingsselskapet. Byggherren stiller sikkerhet for sine kontraktsforpliktelser tilsvarende 17,5% av kontrakten, eller NOK 2 574 687.  

Prosjektet har ligget ute til forhåndssalg tidligere, men annonsen har senere blitt trukket fordi låntaker ønsker å selge enhetene når prosjektet nærmer seg ferdigstillelse. Enhetene er planlagt å legges ut nå i forbindelse med ferdigstillelse i juni 2025.  

Eiendommen er kjøpt på blanco skjøte. Selskapet har fullmakt til å handle på eierens vegne. Se mer informasjon om blanco under Viktigste risikoer i vedlagt nøkkelinformasjonsdokument.

Prosjektstatus

De første transjene fra Kameos långivere ble brukt til å betale for riving av eksisterende bolig på tomten, graving og plugging av rør, i tillegg til støping av ringmur og oppføring av husene. I tidligere transje ble det opplyst at selskapet måtte legge en støttemur for å beskytte et offentlig vannrør på tomten. Arbeidet på dette ble ferdigstilt i oktober 2024, og merkostnader ble dekket av låntaker.  

Alle tre husene er nå ferdigstilt og er overlevert fra entrepernør til låntaker. Denne transjen skal gå til utenomhus og finanskostnader ut lånets løpetid frem til forfall i september 2025.  Enhetene er ikke solgt enda og skal legges ut for salg i juni 2025. Kameo følger opp låntaker tett opp i forbindelse med salg og forfall. 

Se bilder fra Kameo var på prosjektbesøk i mai 2025 i bildekarusellen nedenfor.

Kapitalstruktur

Prosjektets LTV mot budsjettert salgsverdi av enhetene er på 74% etter at alle lån er utbetalt. Se fordelingen av kapitalstrukturen i tabellen her:  

Estimatene over er beregnet ut fra budsjettert verdi. Enhetene i prosjektet er ikke forhåndsolgt, og endelig salgspriser kan derfor avvike. Enhetene planlegges å legges ut for salg i løpet av mai. 

Byggeprosess

Salgsprosess

Uttalelse fra megler: Eiendommen ligger på Fjellhamar i Lørenskog kommune og omtales av megler som et populært og familievennlig boligområde med nærhet til skoler, barnehager, marka, kollektivtransport og daglige servicetilbud. Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss og tog.

Nærhet til Fjellhamardammen miljøpark, Vesletjernet med flytebrygge, og Langvannet med blant annet fin langgrunn badeplass. Østmarka byr i tillegg på flere bade-/fiskevann og flott turstier og lysløyper. Lørenskog Hus kan absolutt anbefales et besøk. Her finnes det blant annet kino, konserter, et flott bibliotek og kulturskole. På vinterstid er det flotte skiløyper/lysløype mellom Fjellhamar og Skjetten/Strømmen i Bråteskogen/Bråtejordet. Fra Vallerud kan du ta deg ut i lysløypenett mot Mariholtet, og fra Sørlihavna går det lysløype mot Losby. I området ved Lørenskog stasjon, kun få minutter unna eiendommen, finner du helårsarenaen for snøopplevelser – SNØ.