Eiendomsselskap søker byggelån

Transjeplan er en indikasjon og kan variere etter prosjektets fremgang.

Pantet etableres til Långiveragenten, på tredje prioritet bak pant for tomtelån og innvilget byggelån som tidligere er etablert i navnet til Intrum Capital AS som sikkerhet for foregående transjer (totalt lånebeløp på NOK 2 508 000). Pantet vil derfor rangere bak pant som allerede er etablert for Intrum Capital AS som Sikkerhetsagent for investorene i de tidligere transjene som er utbetalt under lånerammen før 1.september 2024.  

Pantesikkerheten og garantier deles med alle investorer i alle transjer som utbetales under lånerammen i lånet etter 1. september. Oppsplittingen av transjer før og etter 1. september skyldes at Kameo fra og med denne datoen byttet sikkerhetsagent for investorene, og inndrivelsesmodell.  

Det er også tinglyst en ny pant på eiendommen på NOK 3 375 000 den 10.03.2025. Dette pantet er tinglyst som en tilleggssikkerhet for et pågående byggeprosjekt på Nesøya i Asker. 

Som en del av låneavtalen forplikter låntaker seg til følgende betingelser: ingen utbetaling av utbytte og aksjonærlån skal subordineres Kameo lån.  

Lånet er planlagt tilbakebetalt ved salg og overlevering av ferdigstilte enheter. Enhetene er ikke forhåndsolgt.  

*Långiveragenten innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere. 
**Långiveragenten slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

Låntakende selskap, BFM 8 AS, er et SPV etablert i forbindelse med kjøpet av tomten. Selskapet eies 100% av Signatur Gruppen AS som ble etablert i 2014 av Dag Stian Bakken som eier 90% av selskapet. Forretningsstrategien til selskapet tar utgangspunkt i anskaffelse, utvikling og salg av eiendom i Oslo og omegn. Utover dette, så har selskapet kompetanse innen markedsanalyse, økonomi og ingeniørfag. Siden oppstart, og frem til 2022, så har selskapet vært involvert i utviklingen av over 50 boliger, med en samlet realisasjonsverdi på over 750 millioner kroner. Signatur Gruppen AS gjennomfører sine prosjekter i egne prosjektselskap (SPV-er) og tar slik kontroll av store deler av verdikjeden. På nåværende tidspunkt har selskapet tre datterselskaper: 100% eierandel i nyetablerte BFM 8 AS, org.nr. 932 436 825, 100% eierandel i Min Signatur AS, org. nr. 923 451 331, og 50% eierandel i Signatur Bolig Prosjekt AS, org.nr. 926 179 179.  

Ledelse

Ledelsen består av et styre på én personer: Dag Stian Bakken.  

Dag Stian Bakken er partner og daglig leder i Signatur Gruppen AS med en eierandel på 90%. Han har en master– og bachelorutdannelse knyttet til strategisk ledelse og eiendom fra både NHH og BI, utover dette har han over 10 års erfaring med eiendomsforvaltning i tillegg til to års erfaring som eiendomsmegler hos Exact Eiendomsmeglere. Etter å ha gjennomført mindre eiendomsprosjekter i egen regi valgte han å stifte Signatur Gruppen AS i 2014. Dag Stian Bakken ivaretar i all hovedsak den daglige driften av selskapet, mens Elvis E. Harsheim har ansvaret som prosjekt- og byggeleder for prosjektene. Elvis har en master fra NMBU i eiendomsutvikling, og har tidligere erfaring med eiendom etter å ha jobbet i Statsbygg, og vært prosjektleder i Aase Prosjekt før han ble tilknyttet låntaker i 2021. Sammen har de utført flere prosjekter ved hjelp av underliggende SPVer.  

Dag Stian Bakken og Signatur Gruppen AS har tidligere vært involvert i konkurs gjennom selskapet TeamBo AS, org.nr. 914 243 599 hvor dette også resulterte i konkurs av dets datterselskaper: BoTeam AS, org.nr. 919 945 893, og Torjusbakken 11 AS, org.nr. 915 792 022. Konkursen dreide seg om en tvist tilknyttet kjøp av en eiendom i Oslo, forliket resulterte i at Signatur Bolig AS fikk medhold. Den langstrekkelige prosessen medførte betydelige kostnader hvor selskapet derfor meldte oppbud. Låntaker opplyser at konkursen ikke har hatt, eller vil ha innvirkning på Signatur Gruppen AS.  

Organisasjonsstruktur

Finansiell informasjon og vedlegg

Årsregnskap 2023 - Signatur Gruppen AS

BFM 8 AS ble stiftet i 2023, og er et SPV eid 100% av Signatur Gruppen AS. Selskapets eneste formål er å utvikle eneboligene til dette prosjektet, og har derfor lite operativ og økonomisk aktivitet utover dette.  

Signatur Gruppen AS hadde et negativt resultat i 2023 i likhet med 2022, som resultat av høye finanskostnader. I 2023 har egenkapital til morselskapet redusert til NOK 4 496 906, som skyldes nedskriving av egenkapitalen i Signatur Bolig Prosjekt AS. Årsaken til nedskrivingen er ett lavere resultat enn ventet i prosjektselskapet Signatur Bolig V AS som i hovedsak skyldes lavere salgsinntekter på de siste to objektene i prosjektet grunnet lavere aktivitet i boligmarkedet.

Selskapet har kjøpt og overtatt de to tomtene: Bekkefaret 8D og 8F på Ullern i Oslo for NOK 5 000 000 i februar 2024. De fullfinansierte kjøpet gjennom kapital av Kameo (lån 4481) for å genere en egenkapital som følge av merverdi fastlåst i prosjektert eiendom.  

Eiendommen er delt inn i tre seksjoner, hvor den gjenværende delen inneholder en eksisterende enebolig som ikke følger handelen. Oslo kommune har gitt en rammetillatelse og igangsettelsestillatelse for oppføring av to eneboliger. Grunnentreprenører for prosjektet er Nordbø Maskin AS, org.nr. 912 628 930, mens totalentreprenør er Kapi AS, org. nr. 916 346 794. Totalentreprisen med Kapi AS følger Norsk standard og gjelder en NS 8407 Alminnelige kontraktbestemmelser for totalentrepriser.  

Låntaker har tidligere opplyst at det står ett tre på eiendommen som har en annen plassering enn inntegnet på kartet i forbindelse med søknad om rammetillatelse. Av den grunn søkte låntaker om å felle treet. I etterkant har de besluttet å gjøre beskjæringer av treet for å tilpasse seg tiltaket og sikre fremdrift for begge husene. Beskjæringen er ikke søknadspliktig siden den ikke har påvirket levetiden på treet, og treet kan følgelig bevares. Låntaker hentet inn en arborist for å utføre beskjæringen og dokumentere at treet fremdeles vil overleve.  

Prosjektstatus  

Enhetene er endelig ferdigstilt og låntaker hadde kontraktsslutt med totalentreprenøren i mai. Denne transjen går til finanskostnader til og med september. Selskapet har også en utestående faktura for utenomhus på runst NOK 430 000 som må dekkes av låntaker selv. Per nå er det ikke tilgjengelig likviditet i selskapet til finanskostnader etter september, og låntaker og Kameo er i dialog rundt løsning på dette.   

Søknad om ferdigattest for tiltaket er sendt til kommunen. Kommunen har etterspurt ytterligere informasjon fra tiltakshaver før de kan behandle søknaden, med ny frist 27.06.2025. Det gjelder sluttdokumentasjon av Vann- og avløpsestaten.  

Kameo var senest på prosjektbesøk i april 2025 og fikk se enhetene nærme seg ferdigstillelse. Kameo har også mottatt hyppige oppdateringer fra låntaker gjennom byggeprosessen.

Salgspris  

En megler har tidligere uttalt en verdi på planlagte enheter i intervallet NOK 18 – 20 000 000 hver. Låntaker budsjetterte en salgspris på omkring 18 750 000 NOK for begge enhetene. Basert på lånefinansiering mot låntakers budsjetterte salgspris er belåningsgraden (LTV) 73%. Salgsannonsen for den ene eneboligen er lansert på Finn.no, og ved lansering av ferdigstilt enhet er prisen justert til NOK 16 900 000. Forutsatt at begge to enhetene selger til denne prisen, blir LTV 81%. Du kan se salgsannonsen her. 

Byggeprosess

Salgsprosess

Kameos långivere får andre prioritets pant i begge utviklingstomtene som er lokalisert på Ullern, sentralt i Oslo. Ullern er et populært familievennlig boligområde som kan karakteriseres som tilbaketrukket, men samtidig sentrumsnært. Området har en rekke servicetilbud i nærheten med et rikt utvalgt av ulike fasiliteter som butikker, matbutikker, kjøpesentre og kaféer samt et høyt tilbud av kollektiv transport. Utover dette finnes det også gode tur- og naturmuligheter slik som turområdene langs Lysakerelven og Bogstadvannet.  

Eiendommen ble seksjonert til tre tomter i april 2023. Eksisterende bolig på eiendommen ble bygd i 1918 og har en størrelse på omkring 200 BRA kvadratmeter. Basert på størrelse og lokasjonen til de to utviklingstomtene, er det forventet at de planlagte eneboligene kan bli solgt for omtrent 18 – 20 MNOK per enhet. Låntaker har budsjettert en salgspris på NOK 18 750 000 per enhet.  

Til sammenligning er det blitt registrert 21 transaksjoner av eneboliger i nærområdet i første halvdel av 2024, hvor den gjennomsnittlige omsetningshastigheten på det tidspunktet var på 96 dager. Overordnet sett har salgsprisen på disse transaksjonene overskredet NOK 17 640 000 til tross for byggeår. Utover dette så har de litt større og nyrenoverte/nybygde eneboligene, i intervallet 190 – 260 BRA kvadratmeter, hatt en høyere gjennomsnittlig salgspris på omkring NOK 19 700 000. Det observeres at omsetningshastigheten på eneboliger i området i dagens marked har vist en nedgang på omkring 20 dager de siste 3 månedene, dog med en oppjustering av pris/BRA (Eiendomsverdi.no, 2024).