Eiendomsselskap søker byggelån for et 100 prosent forhåndsolgt prosjekt
Selskapet ønsker å låne NOK 3 000 000 av totalt NOK 20 000 000 av Kameos långivere til å dekke kostnader for elementer og innvendig arbeid på de åtte husene. Dette er femte transje av lånet og Kameos långivere har allerede lånt ut NOK 13 000 000 av rammen.
Prosjektet er 100% forhåndsolgt. LTV for prosjektet er 62%.
Prosjektets styrker
- 100 prosent forhåndssalg
- Første prioritets pant
- Utbygger med lang erfaring fra eiendomsbransjen
Lenker til tidligere transjer
Låneinformasjon og investeringsvilkår
| Låntaker | Palmeglass AS |
| Organisasjonsnummer | 994 635 360 |
| Lånebeløp (NOK) | 3 000 000 |
| Risikoklasse | A |
| Årlig rente | 12% |
| Månedlig rente | 1% |
| Lånets formål | Byggelån |
| Løpetid | Min 3 mnd | Maks 11 mnd |
| Transje | 5 |
| Sikkerhet | 1.prioritets pant i prosjekteiendommen Morselskapsgaranti på 100% av lånerammen |
| Lån i forhold til forventet salgspris (LTV*) | 62% |
| Tilbakebetalingsplan | Salg |
| Frekvens på amortisering | Full tilbakebetaling ved forfall |
| Frekvens på rentebetalinger | Månedlig |
| Rett til forlengelse av tegningsperioden | Ja |
*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til cirka 62% etter at alle lån er utbetalt.
Nøkkelinformasjonsdokumentet for denne investeringen er tilgjengelig for nedlasting her:
Nøkkelinformasjonsdokument
Transjeplan er en indikasjon og kan variere etter prosjektets fremgang.
Det kan forekomme avvik mellom faktisk antall transjer og størrelsen på disse sammenlignet med det som er oppgitt her. Total lånesum med pant i sikkerhetsobjektene vil ikke overstige NOK 20 000 000.
| Transje | Lånenummer | Lånebeløp (NOK) | Årlig rente | Sikkerhet | Status |
| 1 | 4730 | 3 000 000 | 12% | Pant i fast eiendom Morselskapsgaranti | Avsluttet |
| 2 | 4760 | 3 000 000 | 12% | Pant i fast eiendom Morselskapsgaranti | Avsluttet |
| 3 | 4772 | 4 000 000 | 12% | Pant i fast eiendom Morselskapsgaranti | Avsluttet |
| 4 | 4789 | 3 000 000 | 12% | Pant i fast eiendom Morselskapsgaranti | Avsluttet |
| 5 | 4848 | 3 000 000 | 12% | Pant i fast eiendom Morselskapsgaranti | Pågående |
| 6 | 1 000 000 | TBD | Pant i fast eiendom Morselskapsgaranti | Kommende | |
| 7 | 1 800 000 | TBD | Pant i fast eiendom Morselskapsgaranti | Kommende | |
| 8 | 1 200 000 | TBD | Pant i fast eiendom Morselskapsgaranti | Kommende | |
| Totalt | 20 000 000 | ||||
| Pant i eiendom | |
| Pantsetter | Palmeglass AS |
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Sikkerhetsobjekt** | Pant i fast eiendom: 37, 50, 4-11 i Halden kommune |
| Beløp | NOK 27 000 000, tilsvarende 135% av Lånet |
| Prioritet | 1. Prioritet |
| Morselskapsgaranti | |
| Kausjonist | Habitat Bolig AS med organisasjonsummer 928 970 892 |
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Beløp | NOK 20 000 000 NOK |
| Øvrig informasjon | Navn: Habitat Bolig AS Juridisk form: Aksjeselskap (AS) Kontaktopplysninger: Åsveien 11 F, 1369 Stabekk, Norway. |
| Sikkerhet i transjer | Alle investorer i alle transjer i det totale lånet deler samme sikkerhet. |
*Långiveragenten innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.
**Långiveragenten slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.
Palmeglass AS ble etablert i 2009, og Habitat Bolig AS kjøpte 50% av aksjene i selskapet i 2022. I 2024 kjøpte de ut Everybase AS sine aksjer, og eier nå 95% av selskapet. De planlegger å kjøpe ut DSVG AS, som eier de siste 5%, i løpet av de kommende månedene.
Palmeglass AS eier to prosjekter i Halden kommune: ett eneboligprosjekt og rekkehusprosjektet som dette lånet skal finansiere. Eneboligene er nesten ferdige, og de tre siste enhetene er ferdige i Q1 2025 med overlevering fortløpende. Rekkehusprosjektet består av 11 enheter, hvor tre allerede er bygd og overlevert til kjøper i 2024. De siste åtte enhetene skal bygges i 2025 og er forhåndsolgt til Halden Boligbyggelag.
Palmeglass AS sitt morselskap, Habitat Bolig AS, ble etablert i 2022 og har siden start bygd opp en solid eiendomsportefølje på Østlandet. Selskapet har i dag minst 50% i fem prosjektselskaper, med fire pågående utviklingsprosjekter i porteføljen. Prosjektene omfatter utvikling av eneboliger, tomannsboliger, rekkehus, samt ett reguleringsprosjekt.
Habitat Bolig AS er eid 60% av Sandvold familien, som tidligere drev med lakseoppdrett frem til 2000-tallet. Etter å ha solgte sine aksjeandeler i oppdrettsvirksomheten, begynte familien å investere i eiendom. Sandvold familien eier 30% av Habitat Bolig AS gjennom holdingselskapet Travoca AS, som eies av Daniel Harvei Sandvold (33%), Helene Ness Sandvold (33%), Kristian Ness Sandvold (33%), og Ole Harry Sandvold (1%), og ytterligere 30% gjennom Savoca AS, som er 100% eid av Ole Harry Sandvold. Harald Lunde eier 20% av låntaker gjennom Halu AS, og de resterende 20% er eid av Benjamin Cabarrubias Bye.
Ledelse
Styret i Palmeglass AS består av styreleder Benjamin Cabarrubias Bye og styremedlem Bjørn Mikalsen.
Organisasjonsstruktur
Illustrert organisasjonsstruktur er en forenklet versjon av strukturen. Morselskapet, Habitat Bolig AS, og eierne, har flere datterselskap utover det som kommer frem av denne strukturen.
Kameos långivere har også finansiert driftslån til morselskapet, Habitat Bolig AS. Totalt utestående lån til selskapet er NOK 20 000 000, av totalt innvilget NOK 30 000 000. Kameos totale eksponering til selskapsgruppen kan bli opptil NOK 50 000 000 (inkluderer totalt innvilget byggelån til Palmeglass AS på NOK 20 000 000).
Finansiell informasjon og vedlegg
Årsregnskap 2022 - Palmeglass AS
Årsregnskap 2023 - Palmeglass AS
Lånet er et byggelån til Palmeglass AS sitt rekkehusprosjekt i Gabriels Vei, Halden, hvor de har rammetillatelse til å bygge 11 rekkehus. Tre av husene, som Kameo ikke har finansiert, er allerede ferdigstilt og overlevet til kjøper sommeren 2024. I januar 2025 ble elementene for de neste tre rekkehusene levert og satt opp til tetthus, og det innvendige arbeidet fortsetter fortløpende. Det er disse enhetene Kameo skal finansiere.
Elementene til de siste fem rekkehusene var opprinnelig planlagt levert i februar 2025. I forrige transje informerte Kameo imidlertid om at utbyggeren hadde utsatt leveransen til april, som følge av forsinkelser knyttet til byggelånet. Forsinkelsen skyldes at banken som finansierte tomtekjøpet brukte lang tid på å slette sin pant, slik at Kameo ikke fikk utbetalt deler av byggelånet.
Etter dette ble det gjort justeringer i fremdriftsplanen i samråd med elementfabrikken. De nye planene innebærer at elementene til de siste fem rekkehusene blir levert i uke 34, med forventet tett bygg innen uke 35. På dette tidspunktet forventes også de tre første rekkehusene å være ferdigstilt.
Selskapet følger prosjektets fremdriftsplan tett med tanke på overleveringstidspunktene. Alle husene forventes å overleveres til kjøper innen 1 desember 2025.
For elementene til de siste fem rekkehusene er 10% av totalsummen betalt på forskudd. Resterende 90% betales fortløpende etter at byggene er tett og overlevert til prosjekteier.
Tømrerarbeidet utføres av søsterselskapet Englekor Enebolig AS, som også har gjort arbeidet på andre prosjekter for Palmeglass AS og konsernet. Englekor Enebolig AS leier inn underentreprenør for elektriske arbeid, rørleggerarbeid og grunnarbeid. Grunnmur for rekkehusene er ferdig, men det må settes opp ekstra støttemurer mellom husene.
Prosjekteier har investert ca. NOK 6 000 000 i egenkapital i prosjektet, som er lånt inn som aksjonærlån fra morselskapet, og dette subordineres Kameos långivere.
Byggeprosess
| Gårds- og bruksnummer | 3101 – 50/37/0/4-11 |
| Adresse | Gabriels vei 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21 |
| BOA | 1135 |
| Byggeår | 2025 |
| Antall enheter som skal bygges | 8 |
| Innvilget byggetillatelse | Ja |
| Totalentreprise | Ja, Englekor Enebolig AS |
| Estimert produksjonstid | 10 måneder |
Salgsprosess
| Antall enheter | 8 |
| Størrelse | 141 kvm. inkl. carport |
| Forhåndsolgt | 100% |
| Planlagt innflytting | 1.oktober 2025 |
| Antall enheter | 8 |
Gabriels Vei ligger i et boligfelt nær Høgskolen i Østfold, ca. 10 minutters kjøretur fra Halden sentrum. Området har barnehage, skole og matbutikk, og er godt egnet for barnafamilier.
Eiendomsverdi har gitt området en score på 15/20 både for område- og kommunescore.
Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet
Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.
Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.
Prosjektet innebærer risiko som kan føre til at det går galt. Det er en finansieringsrisiko, dersom det skjer noe uforutsett som fører til høyere kostnader eller forsinkelse, og dersom Kameo ikke lykkes med å hente inn den kapitalen som er godkjent for prosjektet. Det er også en byggerisiko, da byggingen kan bli forsinket og/eller dyrere enn planlagt. Hvis prosjekteieren ikke klarer å finansiere eventuelle kostnadsoverskridelser, risikerer prosjekteieren å gå konkurs eller bli tvunget til å selge prosjektet før det er ferdigstilt. I slikt tilfelle vil salgsprisen sannsynligvis ikke dekke all utestående gjeld, heller ikke gjelden til investorene i dette lånet. Projekteier har opplyst at det er gjort justeringer i fremdriftsplan i samråd med elementfabrikken, på grunn av forisnkelser ved utbetaling av byggelån tidligere i år. Kameo vurderer at risikoen knyttet til utførelse og fremdrift av prosjektet ikke har økt selv om det har blitt endringer i fremdriftsplanen.
Deler av prosjektet består av husmoduler som produseres og leveres av en tredjepart. Kameo har satt som krav at prosjekteieren kun skal betale for elementene når de er helt eller delvis levert på byggeplassen. Eventuell delvis betaling skal stå i forhold til leveransen. Selv om dette er et krav, kan det tenkes at avtalen blir brutt. I så fall kan det oppstå tap, først for prosjekteieren og senere for kreditorer, dersom leverandøren går konkurs.
Prosjektet har høyere kostnader enn avtalt salgspris, noe som betyr at prosjekteieren ikke vil tjene noe på prosjektet. Derimot tjener selskapet som utfører entreprisen på å gjennomføre byggingen, noe prosjekteier har en interesse i ved at prosjekteier eier 50% av entreprenøren. At prosjekteier selv ikke har noen utsikter til direkte avkastning på prosjektet, kan føre til prosjekteieren ikke vil investere mer penger i prosjektet om det skulle bli nødvendig – egenkapitalen kan jo ikke forventes å bli tilbakebetalt ved salg. Hvis nødvendige kostnadsoverskridelser ikke blir dekket, kan det føre til at kjøper trekker seg og at prosjektet må selges til en lavere pris enn budsjettert.
Du finner mer informasjon om risiko ved investeringen i nøkkelinformasjonsdokumentet som er tilgjengelig for nedlastning under låneinformasjon, øverst på siden her.