10% årsränta| Riskbetyg B | Vi finansierar markbearbetning/infrastruktur i ett nytt bostadsområde i Romskollen

Bakgrund

Follo Tingsrätt öppnade den 23:e april “gjeldsforhandling” (en form av företagsrekonstruktion) i Vari Utvikling AS på begäran av styrelsen i bolaget. Syftet med denna process är att göra det möjligt för företaget att hantera de likviditetsproblem som de innehar. Processen innebär att utmätningar av bolagets tillgångar återgår och att bolaget inte kan gå i konkurs under denna period. Detta kan ge företaget större utrymme att genomföra de försäljningsförfarande som företaget är beroende av för att återbetala sina fordringsägare.

Follo Tingsrätt anger i sitt beslut att det finns en värdering från revisorn som gäller värdena på de fastigheter som bolaget äger och att denna värdering indikerar att alla fordringsägare i Vari Utvikling AS kommer att kunna få full eller nästan full täckning för sina fordringar. Kameos långivare har också god säkerhet för sina fordringar genom pant i olika fastigheter. Panten säkrar långivarnas återbetalning då värdet på panten föreligger inom försäljningsvärdet hos de olika fastigheterna. En följd av rättsprocessen innebär att kreditgivare måste acceptera en försening vid återbetalning av skulderna. Fordringarna är fortfarande räntebärande under perioden.

Uppdatering 11 juli 2019 - delåterbetalning

Lån 2018 hade förfallodatum 2019-07-03. Lånet kommer att fortsätta löpa tills vidare med dröjsmålsränta, återbetalning av lånet i sin helhet kan ske först efter att fler av bolagets fastigheter har sålts. Idag, 2019-07-11, kommer en delåterbetalning inkomma till ditt Kameo-konto.
Försäljningsprocessen går fortsatt bra för bolaget och förväntat nettoresultat av de sålda fastigheterna ser ut att leda till full återbetalning.

Uppdatering 3 juli 2019

Lån 2018 har förfallodatum idag 2019-07-03. Lånet kommer att fortsätta löpa tills vidare med dröjsmålsränta, återbetalning av lånet i sin helhet kan ske först efter att fler av bolagets fastigheter har sålts. Månadsräntan för juli finns nu på ditt Kameo-konto.

Konkursprocessen pågår och bolaget har ingått avtal om försäljning av ytterligare fyra fastigheter i slutet av denna vecka. Totalbeloppet för lån 2018 kommer därför att halveras under nästkommande vecka. Försäljningsprocessen går fortsatt bra för bolaget och förväntat nettoresultat av de sålda fastigheterna ser ut att leda till full återbetalning.

Låneinformation

Lånebelopp (SEK)	2 500 000
Anledning till lån	Markbearbetning
Löptid	18 månader (med rätt att återbetala redan efter 3 månader)
Riskbetyg	B
Säkerhet	1:a prioritets pant i tre tomter
Belåningsgrad i förhållande till försäljningspris (LTV)*	Ca. 64%
Årsränta	10%
Teckningsperiod	2017-12-18 till 2018-01-03
Typ av lån/ amortering	Full återbetalning på slutdagen
Periodisering räntebetalningar	Månadsvis (garanterade räntebetalningar)
Take All-lån	Låntagaren accepterar budet vid teckningsperiodens avslut

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Vari Utvikling AS med följande villkor:

• Årsränta, 10%, motsvarande 0,83 % per månad.
• Låntagaren förbehåller sig rätten att återbetala hela lånet redan efter 3 månader
• Lånet utbetalas 2–5 bankdagar efter att låneauktionen stänger som följs av månatliga ränteutbetalningar
• Ingen amortering sker under lånets löptid utan hela lånebeloppet återbetalas slutdagen.
• Uppmärksamma att teckningsperioden avslutas när lånet är fulltecknat. Teckningsperioden kan även förlängas

Säkerhetpaketet

Vari Utvikling AS lämnar 1: a prioritets pant i tre tomter. Tomterna är värderade till NOK 1 300 000 per tomt tillsammans NOK 3 900 000.

Räntor förskottsbetalas till Kameos klientmedelskonto och är således garanterade för löptiden (notera att låntagaren kan återbetala lånet redan efter 12 månader)

• 1: a prioritets pant i tre tomter (se markering B2)

1. Gnr. 92/89 Askim
2. Gnr. 92/90 Askim
3. Gnr. 92/91 Askim

• Garanterade månatliga ränteutbetalningar

Lånet med dess säkerheter är underkastad svensk lag.

Fastigheten och projektet

Adress	Gatuadress ej ännu tilldelad, 1832 Askim
Bruks- och gårdsnummer*	Bnr / gnr: 88-118 / 92
Tomtstorlek	600 -1150 kvm
Planerad kvm yta	Ca. 550 kvm.

*fastighetsbeteckning

Vid Romskollen, nära Askim centrum, kommer Vari Utvikling AS att utveckla och bebygga en stor tomt på 56 parhus och 100 lägenheter av varierande storlek.

Utvecklingen börjar efter att 3-4 bostäder har sålts. Försäljningen kommer att ske sker på ritning och för närvarande är den första etappen klar för pre-sale. Detta utgör totalt 12 hus, och för närvarande är en bostad såld. Annonseringen startade i början av oktober i år.

Bostadsområdet är högt beläget och öppet i mycket vackra omgivningar med ljusinsläpp och en känsla av närhet till naturen. Fastigheterna ligger inom gångavstånd till grundskolan, högstadiet och daghem i ett mycket barnvänligt område.

Askim har under ett antal år upplevt ett kraftigt uppsving på bostadsmarknaden. Människor pendlar mer och söker pendlingsbara bostäder tillräckligt nära Oslo. Speciellt utvecklingen av motorvägen till Ski och planer för anslutning till Follobanan (tåg) har lett till en kraftig prisökning i Askim. Flera utvecklingsprojekt och försäljning av bostadsområden har redan genomförts.

Romskollen har väg och vatten framdraget till tomtgränsen. Byggandet av infrastrukturen är planerad och företaget har förhandlat fram en totalentreprenad för detta arbete. Kameo finansierar infrastrukturen. Lånet skall användas till att dra fram väg och vatten och på så vis skapa mer värde i projektet. Detta lån är det första av tre lån för finansiering av infrastrukturen. Bolaget har godkänt omplacering av delar av fältet från villor till byggandet av parhus

Vid inköpstidpunkten medgavs cirka 150 bostadsenheter, uppdelat i 33 villor och ca. 115 lägenheter. Företaget fick i augusti 2017 tillstånd att uppföra 54 parhus och 2 villor på fält B1-B4, som utgör den första delen av Romskollen.

Uppförandet av de 56 parhus och villorna är planerade att genomföras i 4 olika byggetapper fördelat över en två års period med max 35 uppförda bostäder per år enligt tillstånd från Askim kommun.

Efter omfördelningen har marken värderats till ett marknadsvärde på MNOK 36,9. I juli behandlade och godkände kommunen en delning av marken så att en stegvis utveckling med avyttring blir lättare. Byggplatsen, efter byggandet av infrastrukturen, uppskattas till ett marknadsvärde om MNOK 66,9.

• På området B1-B4 får 54 parhus och två villor uppföras
• Byggnationen skall ske i 4 byggetapper

Vari Utvikling AS börjar nu sälja den första byggnadsfasen med 12 parhus. Arbetet med väg, vatten och avlopp har påbörjats.

Bostäderna är designade av Arkitektbyrån Firm Aliance som har ett modernt uttryck i formspråk och i planritning. Tyngdpunkten ligger på att varje bostad ska vara oberoende av närliggande bostäder med små eller inga gemensamma områden. De flesta husen är också åtskilda av skydd. På så sätt visas husen nästan som "friliggande hus" med egen tomt.

Alla hus har en carport och en parkeringsplats. Några av husen får en källarvåning med möjlighet till praktik och egen ingång.

På en närliggande tomt i öster planerar Askim kommun att bygga en park. Parken ges i gåva till landägare i kommunen tillsammans med en kontant summa för markbearbetning. Vari Utvikling AS kommer också att betala en betydande del till parken. Detta kommer att bli ett underbart område för fritidsaktiviteter som alla boende i Romskollen kan använda sig av.

Området

Bostadsområdet är högt och öppet i mycket vackra omgivningar med ljusinsläpp och en känsla av närhet till naturen. Samtidigt är du inte mer än om 3 km från Askim centrum med faciliteter som köpcentrum, affärer, kommunikationer, sportanläggningar, kaféer, Askim kulturcenter, Østfoldbadet etc. Spydeberg centrum är också nära, bara ca. 3 km väster om området.

Bostadsområdet utarbetas med flera fria områden och ett stort parkbälte planeras också öster om bostadsområdet.

Utöver de stora möjligheterna till ett aktivt fritidsliv är det nära till Roms grundskola och dagis, alternativt Steiner-skolan och dagis. Nytt högstadium är byggd på Løken i Askim och gymnasiet ligger längs Vammaveien några kilometer från bostadsområdet.

Askim ligger ca. 8,5 mil från Oslo centrum. Det finns direktbuss och järnvägsanslutning till Oslo och Ski. Från bostadsområdet är det mindre än 1 km till nya E-18. Vägen från Askim till Oslo ligger främst längs motorvägen och europavägen. Kör du ca. 30 minuter öster kan du lämna handelsresan till Töcksfors eller vidare till Årjäng i Sverige. Ski som är en kontaktpunkt för NSB och har bland annat ett populärt skidcenter är ca. 22 minuters bilresa bort

Regeringen har nyligen beviljat 7,2 miljarder kronor och påskyndar slutförandet av nya E-18. Norska Statens Vegvesen planerar en byggstart före 2020. Den nationella transportplanen som ska presenteras före påsken år 2017.

Varje år väljer flyttar 100-200 personer till Askim.

Företaget

Vari AS är ett fastighetsföretag som vuxit kraftigt de senaste åren. Bolaget har en diversifierad projektportfölj, som innebär att företaget sprider sina risker på ett bra sätt. Kassaflödet för koncernen förväntas stärkas under 2018 eftersom flera projekt kommer att färdigställas.

Vari AS är moderbolag till 8 stycken helägda dotterbolag som är indelade i 4 stycken olika affärsområden, Garanti, Flerbostadshus, Småhus och Utveckling & Administration.

• Vari Gruppen är strukturerad efter Single Purpose Unit principen för att sprida riskerna
• Vari Utvikling AS förvärvar nya fastigheter och ansvarar för projekteringsfasen
• Vari Entreprenør anlitas av projektbolaget för att genomföra hela byggfasen och hanterar även försäljning och leverans till slutkund

Ägare och grundare Per Halvard Riseng har drivit Vari sedan 1992 och har specialiserat sig på fastighetsförvärv, projektutveckling och byggledning. Riseng är utbildad civilingenjör.
Vari gruppen är ett tillväxtbolag som utvecklar villor och lägenheter med fokus på funktionalitet och kvalitet. Geografiska fokusområden inkluderar bostadsmarknaden i Oslo, Akershus och Østfold. Samtliga Varis fastigheter är arkitektritade och anpassas till terrängen. Alla byggprojekt genomförs tillsammans med externa samarbetspartners och entreprenörer. Projektföretagen har inga anställda, men de köper tjänster såsom byggledning, projektledning och andra nödvändiga administrativa tjänster från Vari Utvikling AS, som har 14 anställda. Då bolaget strävar efter öppenhet och riskspridning är Varigruppen strukturerad efter den så kallade ”Single Purpose Unit”. Förvärv av nya fastigheter och genomförande av projekteringsfasen genomförs av Vari Utvikling AS, som har spetskompetens. Företaget har ökat aktiviteten de senaste åren, och driver för närvarande flera projekt.

Produktionsmål: Fortsatt tillväxt för att lämna över ungefär 75–100 lägenheter och 20 till 30 hus per år från 2020.

Referensprojekt

Nedan är två utav många projekt färdigställda av Vari Gruppen. Det första projektet som är angivet nedan är inom samma område som nuvarande projekt på Grorudveien 12.

Hallvard Bergves vei, Grorud, Oslo kommun

Två st. villor

Byggstart: Q1 2016

Bägge villor sålda

Färdigställda: Sommaren 2016

Försäljningsvärde: SEK 15 900 000

Krusebyveien, Vestby

Två st. villor

Färdigställda: mars 2015 respektive Mars 2016

Försäljningsvärde. SEK 9 900 000

Finansiell information

Se bilagor

Potentiell risk att låna ut till projektet

Att investera via Kameo innebär alltid risk och kan leda till förlust. Du måste vara medveten om risken och själv göra en göra en grundlig bedömning av lånet och projektet innan du investerar.

Som med alla fastighetsutvecklingsprojekt finns det en risk. Även om fastighetsutvecklare har erfarenhet från många liknande projekt, men det finns ingen garanti för att projektet kommer att genomföras utan några utmaningar, kostnadsöverskridanden eller förseningar. Både fastighetsutvecklare och underleverantörer kan gå i konkurs under lånets löptid.

Fastighetspriserna i området kan gå upp eller ner under lånets löptid.

Det finns även en risk att projektet tar längre tid eller blir dyrare än planerat.

För att skydda sig mot fördröjningar eller dyrare utvecklingskostnader, använder Vari endast kända leverantörer som de har arbetat med i många projekt.

Om låntagaren inte kan återbetala lånet kommer K ameo att fungera som ombud för investerarna i lånet. Kameo har rätt att realisera de relevanta säkerheterna som definieras i detta lån (se säkerhetspaketet).

Kapital som frigörs vid en realisering av säkerheter kommer vara i NOK för att sedan omvandlas till SEK innan de överförs till Kameos klientmedelskonto. Även om lånet är i SEK kan detta scenario leda till att du blir beroende av valutakursen SEK / NOK.