11% ränta - Vi slutfinansierar konstruktion av två bostadshus nära centrala Oslo tillsammans

Låneinformation
Lånebelopp	SEK 2,175,000
Anledning till lån	Finansiering av bostadshus
Löptid	9 månader
Kreditbetyg	C
Säkerhet	Pant i fastighet (2:a prioritet)
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	76%
Ränta	11%
Tidsperiod för teckning av lån	2017-03-31 – 2017-04-10
Typ av amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Frekvens på räntebetalningar	Månadsvis

*LTV vid förmedling av samtliga fem lån

Lånet och byggprojektet är uppdelat i fem etapper enligt nedan:

Etapp 1–4 är redan finansierade av Kameos långivare

Etapp	Lån	Prioritet	LTV	Status
1	3,300,000	1	22 %	Avslutad
2	1,925,500	1	35 %	Avslutad
3	1,500,000	2	45 %	Avslutad
4	2,300,000	2	61 %	Avslutad
5	2,174,500	2	76 %	Teckningsperiod pågår
Total	11,200,500		14,800,000

Värdeskapande byggmodell/byggfaser för detta projekt

Projektet är i dagsläget färdigställt till mer än 70% (byggfas 3). Bygget in i nästa fas och fastigheterna ska färdigställas.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Vari Tre AS med 100% pant (2:a prioritet) i de nya avstyckade fastigheterna 12A och 12C på Grorudveien.

• Årsräntan på lånet uppgår till 11% och beräknas mellan april 2017 och december 2017 (9 månader). Månatliga räntebetalningar kommer ske under lånets löptid, dock sker ingen amortering förrän vid slutdagen då hela lånebeloppet betalas tillbaka. Efter byggnationen är planen att sälja bostäderna till privatpersoner
• Årsräntan på lånet uppgår till 11% och motsvarar 8,25% för hela 9 månaders perioden och 0.92% per månad
• Låntagaren kan amortera lånet efter 5 månader
• Belåningsgrad: 76% LTV
• Ränteutbetalningar hålls på klientmedelskontot och är garanterade.

Säkerhetspaket

Som säkerhet för lånet kommer Kameos långivare ha 100% pant i de två avstyckade fastigheterna 12A och 12C på Grorudveien med första prioritet.

Pantbreven kommer att hållas av Kameo för Kameos långivares räkning. Kameo har tagit ut en pant på SEK 11,150,000 åt långivarna. Alla räntebetalningar kommer att hållas på Kameos klientmedelskonto från den dag då lånet betalas ut och därmed är ränteutbetalningarna till Kameos långivare garanterade.

Vänligen notera att lånet till Vari Tre består av fem etapper, 1 och 2 har 1:a prioritet dessa lån är tecknade och avslutade. Detta lån samt tidigare etapp 3 och etapp 4, har 2:a prioritet.

Fastigheterna och projektet

Två hus i funkis-stil med en modern design och dubbelgarage integrerat i båda husen med hög bostadsstandard med en planlösning utformat för familjeliv. Husen har en boarea om 156 kvm.

• Projektet har startat. Byggtiden beräknas till 8 månader. När byggkontrollanten inspekterade fastigheterna innan jul, uppskattades det adderade värdet till runt 850,000 SEK baserat på det hittills utförda arbetet. Nu är även väggarna färdigställda.
• Fastigheten ”Gnr. 94, Bnr. 182, Grorudveien 12” ligger på Grorudveien 12 i Grorud, cirka 10 km från centrala Oslo, Norge.
• Den avstyckade tomtarealen estimeras till cirka 780 kvm.
• De två tomterna, exklusive byggnader, är värderade till cirka SEK 6,000,000 av en oberoende fastighetsmäklare.
• Det förväntade försäljningspriset, inklusive de planerade byggnaderna, är SEK 14.800.000, vilket motsvarar ett försäljningspris på SEK 47,500 per kvm, detta är under genomsnittet för Grorud-regionen (se prisstatistik under ”Dokument” längre ner).
• Det beräknade priset per kvm för utveckling, exkl. markkostnaden är cirka SEK 32,500 (se bifogad information). En oberoende konsult och besiktningsman från Rambøl, ett tekniskt konsultföretag, kommer att finnas på plats kontrollera utvecklingen, och se till att Vari följer planen och budget, innan ytterligare lån betalas ut.

Projektets finansieringsstruktur

Totala försäljningsvärdet uppskattas till SEK 14,800,000. Totala kostnader för byggnation budgeteras till SEK 11,250,000.

1. Projektering

Hela projekteringsfasen finansieras med eget kapital om cirka SEK 1,100,000.

1. Byggfasen

De totala byggkostnaderna estimeras uppgå till SEK 8,500,000.

1. Byggherrekostnader

Under denna post ingår kostnader för projektledning, finansiering, försäkring, garantier och anslutning till vatten och avlopp. De totala byggherrekostnaderna är budgeterade till SEK 1,650,000.

Området

Fastigheten byggs i Grorud - ett snabbväxande och attraktivt bostadsområde cirka 10 km från centrala Oslo. Markpriserna gick upp med 23% under 2016. Grorud centrum finns det mest nödvändiga på nära håll med flera stora mataffärer och ett stort köpcentrum.

Närheten till Oslo gör området mycket attraktivt, det tar ungefär 10–15 minuter att nå Oslo centrum med bil från fastigheten. Bussförbindelsen till Oslo centrum är mycket god med täta avgångar till och från Grorud, från fastigheten tar det bara 5 minuter att gå till busshållplatsen.

Grorud är ett mycket barnvänligt område där det finns stor tillgång till skolor (3st) och förskolor (16st). Det finns även flera fritidsanläggningar i närheten av fastigheten. I anslutning till Grorud ligger Lillomarka som är ett naturområde med fina upplysta längdåkningsspår, vandringsleder, badplats och en sportanläggning.

Företaget

Ägare och grundare Per Halvard Riseng har drivit företaget sedan 1992 och har specialiserat sig på fastighetsförvärv, projektutveckling och byggledning. Riseng är utbildad civilingenjör.

Som projektledare kan Vari Gruppen utnyttja sin erfarenhet i branschen sedan 1992 och dess team består av finansiella controllers, erfarna inköpschefer etc. Företaget har vuxit kraftigt de senaste åren och under 2016 har de anställt 8 nya medarbetare med spetskompetens inom projektledning, internkontroll, inköp etc.

Vari gruppen är ett tillväxtbolag som utvecklar villor och lägenheter med fokus på funktionalitet och kvalitet. Samtliga Varis fastigheter är arkitektritade och anpassas till terrängen. Alla byggprojekt genomförs tillsammans med externa samarbetspartners och entreprenörer.

Förvärv av nya fastigheter och genomförande av projekteringsfasen genomförs av Vari Utvikling AS, som har spetskompetens. Företaget har ökat aktiviteten under 2015 och driver för närvarande nio projekt.

Geografiska fokusområden inkluderar bostadsmarknaden i Oslo, Akershus och Østfold.

Projektföretagen har inga anställda utan de köper tjänster såsom byggledning, projektledning och andra nödvändiga administrativa tjänster från Vari Utvikling AS, som har 14 anställda.

Finansiell information

Vari koncernens intäkter utgörs av försäljningar av färdigställda hus och fastighetsprojekt. I vissa fall bestäms intäkter enligt de nya redovisningsreglerna, som innebär att intäkterna redovisas då vissa milstolpar i ett projekt har nåtts.

Den snabba ökningen i omsättningstillgångar och kortfristiga skulder beror huvudsakligen på lägenhetsprojektet ”Skoglia”, som kommer vara färdigt i december, medan försäljningen och således elimineringen av motsvarande skulder sker först i januari. Totala försäljningsvärdet av projektet är SEK 100,000,000, med motsvarande kortfristiga skulder på SEK 80,000,000.

Projektbolaget har genomfört en aktieemission som omfattar runt 2,200,000 SEK med syftet att förbättra soliditeten.

Finansiell information (konsoliderat för Varigruppen)

Bokslut	160101 – 161231 (ej reviderat)
(Alla siffror i tusental NOK)	2015	2016
Resultaträkning
Rörelseintäkter	44 933	149 000
Rörelseresultat före avskrivningar (EBITDA)	6 317	10 400
Avskrivningar	160	200
Rörelseresultat	6 157	10 200
Finansiella intäkter	28	20
Finansiella kostnader	362	300
Resultat efter finansnetto	5 820	9 920
Årets resultat	4 228	7 440
Balansräkning
Anläggningstillgångar	2 421	3 200
Omsättningstillgångar	44 382	125 500
Summa tillgångar	46 803	128 700
Långfristiga skulder (räntebärande)	2 392	3 500
Kortfristiga skulder (räntebärande)	36 534	112 000
Summa Skulder	41 022	115 500
Eget kapital	5 781	13 200
Summa eget kapital och skulder	46 803	128 700

Referensprojekt

De hittar du här.

Potentiella risker med att låna ut till projektet

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Även om utvecklaren har erfarenhet från många liknande projekt är det inte en garanti för att även detta projekt blir framgångsrikt. Och fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under 9 månadsperioden som lånet löper. Investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust.

Fastigheterna säljs inte på ritningar utan kommer att säljas under projektets gång eller när husen är färdigställda. Det finns även en risk att projektet tar längre tid eller blir dyrare än planerat, eller att entreprenörer går i konkurs.

För att skydda sig mot fördröjningar eller dyrare utvecklingskostnader, använder Vari endast kända leverantörer som de har arbetat med i många projekt. Ett standardavtal för konstruktion har ingåtts, detta innebär att Vari kan hålla inne betalningar tills arbetet har genomförts i enlighet med budget och tidsplan. Lån betalas ut när Ramböll har kontrollerat att faktisk utveckling stämmer överens med vad som fakturerats.

Det finns också en risk att husen inte kan säljas, eller måste säljas till ett lägre pris.

Om fastigheten måste säljas till reducerat pris, har långivarna en skyddskudde på 25% eftersom lånet uppgår till 75% av värdet på fastigheten. Om fastighetspriserna i Osloområdet går ned med mer än 25% under lånets löptid kommer dock långivarna påverkas negativt.

Om fastighetspriserna faller kraftigt, eller Vari av andra skäl inte kan sälja husen på önskade nivåer kommer de refinansiera lånet i en bank och/eller hyra ut husen. Hyresmarknaden är relativt stark i Grorud. Det befintliga huset på fastigheten, som inte har renoverats på länge, hyrs idag ut för SEK 16,350 per månad. De nya husen kan troligtvis hyras ut för mer än SEK 27,250 per månad i den aktuella marknaden.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån (se säkerhetspaketet) om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Observera att om Vari inte kan betala tillbaka lånet, och i stället för att betala tillbaka lånet med hjälp av andra tillgångar i bolaget, väljer att sätta företaget i konkurs, kommer Kameo agera som långivarombud för Kameos långivare och sälja husen. Kapital som frigörs vid en sådan försäljning kommer vara i NOK för att sedan omvandlas till SEK innan de överförs till Kameos klientmedelskonto. Även om lånet är i SEK kan detta scenario leda till att du blir beroende av valutakursen SEK / NOK. Observera att även om en ”Single purpose unit” går i konkurs så kommer detta i praktiken påverka hela Vari-koncernen och gör det försvårar möjligheter till framtida finansiering till andra projekt.