11 % rente | Kjøp og oppussing av leilighet i Oslo | Risikoklasse C | Donnaiola Holding AS

Riskbetyg C Löptid 12 månader Årsränta 11% Plats Norge
11 % rente | Risikoklasse C

Donnaiola Holding AS ønsker å låne NOK 1.350.000 fra Kameos långivere for å delfinansiere kjøpet av en leilighet i et av Oslos mest attraktive områder, for så å pusse opp leiligheten sammen med partneren Totalbygg Oslo AS.

Selskapet har via prosjektselskapet Vestre Aker Eiendomsselskab tidligere suksessfullt lånt NOK 2.000.000 fra Kameos långivere til et prosjekt på Ulvøya.

Prosjektets styrker
  • 11 % årlig rente
  • Aksjepant
  • Kort løpetid (6 til 12 måneder)
  • Garanterte månedlige rentebetalinger

Alle bildene er fra referanseprosjekter som Donnaiola og Totalbygg Oslo tidigere har gjennomført sammen. Det nye prosjektet blir i samme stil

Loan information

Låneinformasjon

Lånebeløp (NOK) 1.350.000
Anledning til lån Kjøp og oppussing av leilighet
Løpetid 6 – 12 måneder
Risikoklasse C
Sikkerhet Aksjepant
Totale lån i forhold til salgspris (LTV)* Ca. 70 – 75 %
Årsrente 11 %
Tegningsperiode 10.10.2017 – 18.10.2017
Type lån/ amortisering Full tilbakebetaling etter endt løpetid
Frekvens på rentebetalinger Månedsvis

*LTV, eller lån i forhold til estimert salgspris, basert på planlagt bankgjeld ifm. prosjektet og lån via Kameo.

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom ett lån til Donnaiola Holding AS med 100 % pant (1. prioritet) i aksjene i selskapet, samt 100 % pant i aksjene i Augusta AS. Augusta er 50 % eid av Donnaiola Holding, og hvor prosjektet skal gjennomføres.

  • Lånet vil betales ut 2 – 5 virkedager etter at låneauksjonen stenger.
  • Det vil bli utbetalt månedlige renteutbetalinger under lånets løpetid. Rentene holdes på en sperret klientkonto, og er således garanterte under lånets løpetid.
  • Den årlige renten er 11 %, tilsvarende 0,92 % per måned.
  • Låntageren kan har rett til å betale tilbake hele lånet etter seks måneder.
  • Det vil ikke forekomme amortisering under løpetiden og hele lånebeløpet vil betales tilbake på forfallsdagen eller om låntager velger å amortisere tidligere (tidligst etter seks måneder).
  • Låntager planlegger å selge boligen etter at totaloppussingen er ferdig.
  • I forbindelse med prosjektet kommer selskapets datterselskap Augusta AS til å ta opp et lån fra en stor norsk bank, som vil ha 1. prioritets pant i eiendommen (sikkerhet).
  • Estimert belåningsgrad: Ca. 70 – 75 % LTV (basert på planlagt gjeld i prosjektet, i forhold til forventet salgspris på leiligheten i Oslo). Endelig belåningsgrad vil bli kommunisert til investorene underveis i prosjektets løpetid.

Vær oppmerksom på at tegningsperioden (auksjonsperioden) avsluttes så snart lånet er fulltegnet. Låneperioden kan imidlertid også forlenges.

Samtidig med denne låneauksjonen søker også Totalbygg Oslo lån til det samme prosjektet via Kameo. Totalbygg Oslo og Donnaiola Holding AS eier Augusta AS sammen, og gjennomfører årlig flere prosjekter i felles regi.

Augusta AS vurderer å låne ytterligere NOK 2.000.000 gjennom Kameo neste år, for å fullføre oppussingen av prosjektet.

Sikkerhetspakke

Som sikkerhet for lånet kommer Kameos långivere til å ha 100 % pant i Donnaiola Holding AS’ aksjer, samt i selskapets datterselskap August AS’ aksjer. Donnaiola Holding AS eier 50 % av Augusta AS, Totalbygg Oslo eier de resterende 50 %.

I tillegg vil ikke Donnaiola Holding AS betale utbytte under løpetiden til lånene via Kameo. Inntil kjøpet av leiligheten er gjennomført vil lånet holdes sperret på en klientkonto.

Vær oppmerksom på at lånet til Totalbygg Oslo har samme prioritet i aksjene til Augusta AS.

Prosjektet

Etter de siste måneders negative prisutvikling i eiendomsmarkedet i Oslo, har Donnaiola Holding og Totalbygg Oslo intensivert søket etter flere nye interessante objekt å investere i. Selskapenes konsept er alltid å kjøpe eldre leiligheter i attraktive områder, og gjennomføre totaloppussing i egen regi.

Selskapenes fordel er attraktive avtaler på innkjøp av materialer, og erfaring og kompetanse med å gjennomføre slike prosjekter. Dette går blant annet på deres kompetanse til å utvikle nye planløsninger, og valg av inventar. Det innebærer blant annet at de alltid legger opp til åpne kjøkken/stue-løsninger, samt at alle leiligheter over 100 kvadratmeter får to bad. Alt materiale som inngås er alltid av høy kvalitet, og gjerne kjente og luksuriøse merkevarer.

Det spesifikke prosjektet som dette lånet skal gå til omfatter kjøp og totaloppussing av en leilighet i Oslo med meget attraktiv beliggenhet. Endelig prosjekt er ikke ennå besluttet, og mer informasjon om prosjektet vil bli delt med investorene i lånet så snart kjøpet er ferdigforhandlet.

Leiligheten vil inngå i selskapet Augusta AS, og Totalbygg Oslo vil gjennomføre totaloppussingen med egne ansatte (har i dag 20 ansatte), samt ved hjelp fra faste underleverandører innenfor blant annet rør og elektronikk. Totalbygg Oslo AS har lang erfaring fra lignende prosjekter, også på vegne av andre kunder. Se for øvrig www.Totalbygg Oslo.no.

Kjøpet av eiendommen og oppussings-prosjektet finansieres både ved banklån, dette Kameo-lånet samt ved egenkapitalinvesteringer. Det betyr at eventuelle kostnadsoverskridelser eller forsinkelser i prosjektet vil dekkes av selskapets eller aksjonærenes egenkapital.

Selskapet

Donnaiola Holding AS ble etablert i 2008, og er et investeringsselskap. Selskapets forretningsidé er i hovedsak å kjøpe eiendommer med utviklingspotensial, som pusses opp og selges i løpet av 3 – 6 måneder. I de senere år er de fleste prosjekter gjennomført sammen med partneren Totalbygg Oslo.

Donnaiola Holdings aksjonær og 100 %-eier har lang erfaring fra finansbransjen via jobb i en av de største bankene i Norge, hvor han jobber mye med avanserte låne- og obligasjonsprodukter i det nordiske markedet. Selskapet har sammen med sin partner spesialisert seg på å øke eiendommenes verdi ved å endre til mer fornuftige og attraktive planløsninger, for eksempel øke fra ett til to bad, samtidig som det innføres et eksklusivt «touch» og gjennomgående høy standard. Dette har historisk skapt en salgspris som har vært litt i overkant av gjennomsnittet i de relevante områdene for prosjektene.

TotalBygg Oslo og Donnaiola Holding har gjennomført et titalls prosjekter i Oslo de siste fem årene, og under følger en oversikt over gjennomførte prosjekter i 2016:

Ingen av prosjektene har vært gjenstand for store kostnadsoverskridelser eller forsinkelser. Enkelte prosjekter har blitt noen hundre tusen kroner dyrere enn budsjettert, som en følge av valg om å øke standarden underveis. Ingen av prosjektene har gått med underskudd.

Augusta AS er et prosjektselskap, og har ingen aktivitet utover prosjektene. I dag er det ingen andre prosjekter i selskapet, som har ca. NOK 700.000 i kontanter som vil anvendes til prosjektet.

Finansiell informasjon

Donnaiola Holdings inntekter består av hovedsak av realisasjon av eiendomsprosjekter. Selskapets inntekter var i 2016 NOK 12.000.000, og i 2015 NOK 3.500.000. Selskapet har hatt et positivt årsresultat de siste fem årene.

Selskapet har gitt et lån til Vestre Aker Eiendomsselskab AS på NOK 2.500.000 i forbindelse med prosjektet på Ulvøya, som forventes tilbakebetalt første kvartal 2018 når det prosjektet er ferdigstilt (i tillegg til overskudd fra prosjektet).

(Alle tall i tusen NOK) Årsrapport Årsrapport
2015 2016
Resultat
Salgsinntekter 3.454 12.300
Driftsresultat 3.364 975
Finansielle inntekter 31 133
Finansielle kostnader -335 -250
Årsresultat 2.289 670
Balanse
Anleggsmidler 1.692 1.707
Omløpsmidler 8.212 2.408
Sum eiendeler 9.904 4.115
Lansiktig gjeld 8.358 1.648
Kortsiktig gjeld 94 346
Sum gjeld 8.452 1.994
Egenkapital 1.452 2.122
Sum egenkapital og gjeld 9.904 4.115

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid risiko og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en grundig vurdering av lånet og prosjektet før du investerer.

Som for alle eiendomsutviklingsprosjekter eksisterer det risiko. Selv om eiendomsutvikleren har lang erfaring fra mange lignende prosjekter, er det ingen garanti for at dette prosjektet gjennomføres uten utfordringer, kostnadsoverskridelser eller forsinkelser. Både eiendomsutvikleren og underentreprenørene kan under lånets løpetid gå konkurs.

For å i så stor grad som mulig forsikre seg om at prosjektet utføres i henhold til planen, og at kostnadene ikke overskrider budsjettet, benytter låntageren kun leverandører som har blitt benyttet i tidligere lignende prosjekter. I dette tilfelle benyttes en entreprenør som i flere år har jobbet tett sammen med personene bak låntageren, og som også har en eierinteresse i prosjektet og selskapet som er låntager.

Eiendomsprisene i området kan gå både opp eller ned under den perioden hvor lånet er utestående. Boligen blir ikke solgt på forhånd, men etter totaloppussingen. Dette medfører en risiko for både eiendomsutvikleren, og investorene i lånet. Låntager ønsker å selge etter at oppussingen er klar, da det erfaringsmessig gir en høyere pris. Dette blant annet fordi potensielle kjøpere kan se boligene og selv bedømme kvaliteten i prosjektet, og fordi det medfører at selskapet kan foreta endringer underveis i utviklingen som ellers ville vært komplisert å gjennomføre. Salg etter ferdigstillelse medfører også en risiko for at boligen ikke kan selges, eller må selges til lavere pris enn planlagt.

Om boligene må selges til en redusert pris har långiverne en «besyttelsespute» på ca. 30 % ettersom det totale lånet utgjør 70 % av den forventede salgsprisen. Om eiendomsmarkedet i Oslo faller med mer enn 30 % innen 6 – 12 måneder etter låneauksjonen avsluttes kan långiverne påvirkes negativt.

Om boligprisene faller kraftig, eller om låntageren av andre grunner ikke kan selge boligen på ønskede nivåer, kan de refinansiere hele eller deler av lånet i bank, og/eller leie ut boligen. Det er også en mulighet for at de kan ta opp et nytt lån via Kameo med annen løpetid, for å refinansiere eksisterende lån.

Om låntageren ikke kan tilbakebetale lånet kommer Kameo til å agere som agent for investorene i lånet. Kameo har rett til å realisere de aktuelle sikkerhetene som er definert i dette lånet (se sikkerhetspakken) og dette vil da gjøres i via aktuell namsmann.

Vennligst merk at selv om låntageren som er et aksjeselskap skulle gå konkurs, vil det få konsekvenser for både eierselskapene og personene bak eierselskapene, og påvirke deres muligheter for finansiering i bankmarkedet i. fremtiden.

Den här sidan har uppdaterats med en ny struktur. Klicka på knappen för att se innehållet i det tidigare formatet.