Fastighetsbolag söker finansiering för bostadsprojekt i Hässelby Villastad

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK/NOK)	2 900 000 SEK
Trancher	2 (3)
Låntagare	Parlayan Holding AB
Anledning till lån	Bygglån
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 13 mån
Säkerhet	Pant i fastighet (1. Prioritet)
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	28%*
Årsränta	10%
Teckningsperiod	2018-10-23 – 2018-11-03

*LTV är baserat på lånet genom Kameo, i förhållande till förväntat försäljningsvärde på fastigheterna som har ett uppskattat värde på totalt 40 miljoner kronor (baserat på mäklarvärdering).

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Parlayan Holding AB med 1: a prioritets pant i Stockholm Fjällrutan 1, Stockholm Fjällrutan 22 och Stockholm Fjällrutan 23. Alla tre trancher innehar samma säkerhet. Bolaget har gått in med SEK 20 000 000 i eget kapital. Ursprungligen var lånet uppdelat i två stycken trancher, för att säkerställa värdeökningen har dessa nu delats upp i totalt tre stycken trancher där de två sista är om SEK 2 900 000 vardera. Säkerheten i alla trancher är densamma.

Bolaget planerar återbetala räntor och lån genom kassaflöde och/eller genom att sälja fastigheten som Kameos investerare har pant i.

Låntagare	Parlayan Holding AB
Organisationsnummer	556956-8750
Lånebelopp (SEK)	2 900 000
Tranche	2 (3)
Anledning till lån	Bygglån
Återbetalningsplan, räntor och lån	Projektvinst vid försäljning
Årsränta	10%
Månadsränta	0,83%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 13 mån

Trancher	Lån	Säkerhet	Status	Typ av lån
1	5 800 000 | 10% årsränta	Samma säkerhetspaket i samtliga trancher	Teckningsperiod avslutad	Bygglån
2	2 900 000 | 10% årsränta	Samma säkerhetspaket i samtliga trancher	Teckningsperiod pågår	Bygglån
3	2 900 000 | 10% årsränta	Samma säkerhetspaket i samtliga trancher	Kommande	Bygglån
Totalt	11 600 000 SEK

Säkerhetspaketet

Lånet om totalt 11 600 000 SEK är uppdelat i tre trancher, skall när hela beloppet är utbetalat lämna samma säkerhetspaket till samtliga långivare i alla trancher då lånet går till samma bostadsrättsprojekt.

Ägare av säkerheten är projektbolaget Slumsta 1:26 AB som är helägt av moderbolaget Parlayan Holding AB. Fastigheten består av en tomt på 2645 kvm i ett villaområde i Hässelby ca 30 min med kollektivtrafik från Stockholm Central.

Pantsättare	Parlayan Holding AB
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	I fastighet i Fjällrutan 1, 22 och 23 om SEK 11 600 000
Prioritet	1:a prioritets pant i fastighet
Säkerhet i trancher	Alla långivare innehar samma säkerheter

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Parlayan Holding ABs grundare Ömer Parlayan har sedan starten i 2014 agerat VD och byggherre åt bolagets alla projekt. Ömer har arbetat i branschen i drygt 20 år. Totalt har bolaget genomfört 14 egna projekt där totala försäljningsvärdet ligger på cirka SEK 320 000 000. Bolaget är medlem i Sveriges Byggindustrier där alla medlemsföretag måste följa en rad medlemskriterier i syfte att höja branschens anseende genom att värna om god affärssed och kvalité. Koncernen har dessutom AAA i kreditbetyg.

Bolaget sätter stor tyngd på att allt de gör ska vara av bra kvalité rakt igenom. Bostäderna de bygger ska ha hög arkitektonisk nivå, både ute och inne. De ska vara noggrant byggda i vackra och hållbara material som står sig länge.

I takt med att bolaget växt har en koncernstruktur vuxit fram. Samtidigt är arbetet igång med att jobba fram ett starkare varumärke i Parla. Bland annat ska tidigare byggbolaget Svensk Ytplanering nu ersättas av Parla Bygg. Bolaget har även skapat en ny och modern hemsida i www.parla.se.

Ömer äger 100% av Parlayan Holding som i sin tur äger 100% av dotterbolagen.

Finansiell information

En förklaring till Parlayan Holding ABs negativa resultat för räkenskapsåret 16-17:

Det berodde på en nedskrivning av ett dåvarande projekt ute vid Järfälla. Bolaget sänkte priserna för BRF Ekedalsbacken med 21,3 miljoner kronor vilket drog ner det totala försäljningsvärdet. Projektet resulterade dock fortfarande i en vinst. Att Parlayan Holding går in med 20 miljoner kronor i eget kapital i detta projekt är ett kvitto på bolagets finansiella styrka. Det historiskt mest operativa bolaget i koncernen Svensk Ytplanering AB har även de en historia av att göra bra resultat. Svensk Ytplanering ska nu framöver ersättas av Parla Bygg AB som en del i en strategi att förstärka varumärket Parla.

Se bilagor.

Projektet

Nybyggnad av 6 parhuslägenheter och 3 Attefallshus, på fastigheten KV Fjällrutan 1, 22 och 23 i Stockholm kommun.

• Byggrätt 786 BTA
• Bostäder ca 678 BOA
• Bostadsrätt under bildande
• Bostadsrätterna beräknas vara klara om ca 8–13 månader

Delar av Kameos kreditkommitté var under föregående vecka ute och besökte byggarbetsplatsen, bland annat kontrollerades att värdeökningen överensstämde med förväntningar.

Försäljningen av bostadsrätterna kommer att påbörjas i november, något senare än vad som initialt var tänkt. Ansvarig mäklarbyrå är Skandia Mäklarna. Priserna i området har sjunkit med 1,3% under de senaste 6 månaderna.

Den sammanlagda ytan är ca 2645 kvm. Fjällrutan 1 består av mark som är redo att bebyggas, på Fjällrutan 22 och 23 skall viss markberedning och sprängning genomföras innan bebyggelse kan påbörjas. Bygglov finns för samtliga fastigheter. Byggnaderna som ska uppföras är identiska. Stockholm Fjällrutan 1 är stamfastigheten och Fjällrutan 22 och 23 har avstyckats.

Det egna byggbolaget Parla Bygg AB skall på generalentreprenad uppföra nya bostäder i enlighet med erhållna handlingar.

Parla Bygg AB åtager sig att för Slumsta 1:26 AB räkning utföra totalentreprenad till fullt färdiga hus med handlingar och direktiv från beställaren enligt byggregler.

• Parlayan Holding AB projektleder själva arbetet genom egna byggbolaget Parla Bygg AB, därutöver använder man sig av Jordens Arkitekter som man har tidigare erfarenhet av sedan tidigare projekt.
• Fastprisavtal med Parla Bygg AB
• Ägare av fastigheterna är projektbolaget Slumsta 1:26 AB som är helägt av moderbolaget Parlayan Holding AB
• Bolaget finansierar stora delar av projektet med 20 miljoner SEK i eget kapital, utöver lånet från Kameos långivare.
• Tillträde beräknas inom 8–13 månader
• Bolaget för diskussioner med fastighetsmäklare för att kunna påbörja försäljningsprocessen snarast

Sedan den förra tranchen har rivningsarbetet fortlöpt och markarbetet är påbörjat. De två andra fastigheterna (Fjällrutan 22 0ch 23) är nu förvärvade och arbetet med dessa pågår. Under novembermånad kommer sprängningsarbetet att påbörjas, även förberedelse för ventilation och eldragning. Marken på Fjällrutan 22 och 23 är nu även färdig att påbörja gjutning av golv.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Stockholm Fjällrutan 1,22, 23
Adress	Sandviksvägen 23
BOA (totalt)	678 kvm
Byggår	Nyproduktion
Antal fastigheter som skall byggas	3 parhus samt 3 Attefallshus
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Ja
Beräknad produktionstid	Planerat tillträde juli 2019

Försäljningsprocess
Antal objekt	9 bostadsrätter
Storlek	ca 30 kvm (20kvm + 10 kvm loft) – 98 kvm
Sålda på ritning	Nej
Försäljningspris	Totalt SEK 40 000 000
Planerat tillträde	April/maj 2019
Läge	B* (*Värderingsdata)

Området

Tomterna som företaget förvärvat ligger i de mer exklusiva delarna av Hässelby. Runt omkring finns både hyresrätter men även villor i 10-15 miljonersklassen. Med ungefär 400m till Hässelby strandbad ligger fastigheterna vackert belägna. Området har tillgång till allt det bästa Mälarens stränder erbjuder såsom småbåtshamnar, badplatser och mysiga promenadstråk. T-bana ligger endast några minuter bort som smidigt tar en vidare in till Vällingby centrum och även direkt till Stockholms Central. In till stan tar det cirka 30min med tunnelbanan. Närhet till skolor, idrottsplatser och matbutiker finns också. Hässelby villastad ligger strax väster om Stockholms innerstad och är populärt bland barnfamiljer. Med närheten till Mälaren finns möjligheten att med enkelhet ta sig ut till vackra Färingsö eller Lambarön som ligger endast 130 meter från sundet. Stadsdelen hade i 2017 års mätningar 17 500 invånare.

Området erbjuder även bra förbindelser vad det gäller bil där riksväg 275 kopplar samman Hässelby villastad med Bromma och sedermera Stockholm city. Norrut ligger E18 drygt 10 minuter bort som leder både söder- och norrut i landet.

Referensprojekt

BRF Stubbsundet, Nacka (https://www.parla.se/projekt/brf-stubbsundet-nacka/)

Långholmsgatan (https://www.parla.se/projekt/brf-bulten-21-langholmsgatan/)

Potentiella risker med att låna ut till projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Även om utvecklaren har erfarenhet från många liknande projekt är det inte en garanti för att även detta projekt blir framgångsrikt. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller i Hässelby vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor