Fastighetsutvecklare söker lån för ombyggnation av fastighet

Låneinformation

Lånebelopp (SEK)	2 000 000
Låntagare	Kiss Real Estate V ApS
Anledning till lån	Renovering av fastighet
Löptid*	Min 3 mån | Max 36 mån
Riskbetyg	B
Säkerhet	Pant i fastigheten och borgen från två bolag
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)**	Ca. 50-60%
Årsränta	9%
Teckningsperiod	2019-06-24 – 2019-07-10
Låntyp/amortering	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga

*I enlighet med generella villkor kan låntagaren återbetala lånet tidigast efter tre (3) månader efter att teckningsperioden är avslutad.

**Belåningsgraden, LTV, i förhållande till värdet på befintlig fastighet när alla lån är utbetalda, är ca. 50-60%

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Kiss Real Estate III ApS och har följande villkor:

• Lånet betalas ut 2-5 arbetsdagar efter att låneauktionen avslutas.
• Årsräntan är 9%, motsvarande 0,75% per månad.
• Låntagaren har rätt till att återbetala hela lånet efter 3 månader.
• Belåningsgraden (LTV) för projektet förväntas vara ca. 50-60%. Beräkningen av LTV bygger på summan av ett realkreditlån på DKK 1 980 025, sælgerpantebrev (en särskild form av pantbrev, som ställs ut när köparen lånar en del av köpeskillingen av säljaren med fastigheten som säkerhet) på totalt DKK 1 850 000 och det totala lånet genom Kameo på DKK 6 000 000 sett i förhållande till fastighetens förväntade försäljningspris.
• Tänk på att teckningsperioden (auktionsperioden) avslutas så snart lånet är fulltecknat. Teckningsperioden kan emellertid även förlängas.

Denna tranche är den andra tranchen i ett samlat lån om totalt DKK 6.000.000 via Kameos plattform. Trancherna följer värdeskapandet i projektet, och alla långivare har samma prioritet i säkerheten, oavsett tranche. Notera att strukturen på trancherna kan ändras under projektets löptid, de kommande trancherna kan bli lanserade på Kameos svenska plattform i DKK eller SEK.

Tabellen nedanför är ett exempel på hur tranchestrukturen kan se ut, men den slutgiltiga strukturen kan avvika från denna.

Tranche	Lånebelopp	Status	Säkerhet
1	490.500 DKK	Teckningsperiod avslutad	Pant i fastighet + bolagsborgen från två företag
2	2 000 000 SEK	Teckningsperiod pågår	Pant i fastighet + bolagsborgen från två företag
3	X DKK/SEK	Kommande	Pant i fastighet + bolagsborgen från två företag
4	X DKK/SEK	Kommande	Pant i fastighet + bolagsborgen från två företag
5	X DKK/SEK	Kommande	Pant i fastighet + bolagsborgen från två företag
Totalt	6 000 000 DKK

Säkerhetspaketet

Som säkerhet för lånet på totalt DKK 6.000.000 kommer Kameos långivare att ha 4:e prioritets pant i fastigheten i centrala Stege, bakom ett realkreditlån på DKK 1.980.025 och två sælgerpantebrev (se investeringsvillkor) på totalt DKK 1.850.000.

En del av fastigheten är såld med tillträde 2019-10-01. Därmed löses de sælgerpantebrev (se investeringsvillkor) som finns, så Kameos långivare får 2:a prioritets pant i fastigheten från tillträdesdatumet.

Utöver pant i fastigheten kommer de två företagen, GM Ejendomme ApS och Boserup Ejendomsselskab A/S, gå i borgen för hela lånebeloppet på totalt DKK 6 000 000.

Alla trancher kommer att ha samma prioritet i säkerheterna.

Pantsättare	Kiss Real Estate V ApS
Långivarombud*	Kameo ApS
Säkerhetsobjekt**	Pant i fastighet: Storegade 42-46, 4780 Stege
Prioritet	4:a prioritets pant i fastighet (till 01.10.2019 då Kameos långivare kommer att få 2:a prioritet)
Säkerhet i trancher	Alla långivare har samma säkerhet

*Långivarombudet har Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en

Projektet

Kiss Real Estate V ApS äger fastigheten på Storegade 42-46 i centrala Stege. Fastigheten består av 2366 kvm kommersiella lokaler och 958 kvm bostäder. I dagsläget är 1019 kvm uthyrt, och 550 kvm nyligen sålt för DKK 4 350 000, med ett kvadratmeterpris på DKK 7909, med en avkastning på 7,15 %. Tillträde är satt till 2019-01-10, och då sker även frigörandet av de sælgerpantebrev (se investeringsvillkor) som är kopplade i fastigheten. Därmed flyttar Kameos långivare från 4:e till 2:a prioritets pant.

Företagets plan för fastigheten är att renovera befintlig yta och sedan hitta nya hyresgäster. Detta sker i fyra etapper, den första etappen är genomförd och det är denna del av fastigheten som är såld (se ovan). Andra etappen kommer att bestå av renovering av bostäder som finansieras med de första två trancherna genom Kameo. Företaget är igång med andra etappen, där två lägenheter snart är färdigställda och renoveringskostnaderna hittills har finansierats med eget kapital.

Nedan finns några före och efter-bilder från lägenheterna i Etapp 2 som snart är färdigställd. Bilderna är tagna i slutet av maj:

Tredje etappen (kommersiella lokaler) påbörjas när företaget har funnit en potentiell hyresgäst. Denna etapp finansieras med resterande trancher i Kameo-lånet. Den fjärde och sista etappen blir finansierad med ett nytt lån via Kameo, när detta lån på totalt DKK 6 000 000 är återbetalt.

Belåningen av projektet kommer att ökas i takt med att värde tillförs, och betalas därför ut i trancher.

Det totala lånet på DKK 6 000 000 via Kameo återbetalas i sin helhet vid förfallodatumet. Låntagaren planerar att refinansiera lånet med ett realkreditlån när renoveringen är färdig och hyresgästerna har flyttat in.

De två företagen som går i borgen (GM Ejendomme ApS och Boserup Ejendomsselskab A/S) kommer vid behov att täcka räntor och amortering av lånet. Boserup Ejendomsselskab A/S har en stor uthyrningsportfölj, som genererar ca. DKK 25 000 000 i intäkter varje år, med rörelseresultat på ca. DKK 15 000 000. GM Ejendomme ApS är ett holdingbolag, som huvudsakligen har intäkter från hyror, men även intäkter från dotterbolag, som driver projektutveckling och säljer till privatpersoner. GM Ejendomme ApS hade ett rörelseresultat på DKK 5 900 000 för år 2017.

Fastigheten

Nedan finns en överblick över fastighetens hyresenheter, både den del som renoveras (finansieras av detta lån) och den del som redan är såld. De samlade hyresintäkterna förväntas utgöra DKK 1 729 228, baserat på marknadshyran i centrum av Stege.

Baserat på försäljningen som nyligen genomfördes, budgeterar företaget för en framtida värdering på DKK 22 000 000 när hela fastigheten är renoverad och uthyrd.

Fastighetsinformation (exklusive såld del)
Ägare	Kiss Real Estate V ApS
Adress	Storegade 42-46, 4780 Stege
Uthyrningsarea	731 kvm bostäder, 1635 kvm kommersiella fastigheter + 408 kvm källaryta (kommersiell lokal)
Antal kontrakt i dag	10/4 (löpande inflyttning när lokalerna/lägenheterna färdigställs)
Förväntade årliga hyresintäkter när renoveringen är färdig	Ca. DKK 1 700 000

Översikt av hyresenheter – etapp 2 till 4
Nummer	Kvm	Årshyra (DKK)	Förväntad framtida hyra (DKK)	Typ	Kommentar
42 A	133	42 028	42 028	Kommersiell	Uthyrd
44 B	86	67 800	67 800	Bostad	Hyresavtal på plats
44C – 1	170	93 500	93 500	Bostad	Hyresavtal på plats
44C – 2	80	44 000	44 000	Bostad	Hyresavtal på plats
42B – 1	110	Ledig	85 800	Bostad
42B – 2	102	Ledig	79 560	Bostad
44C - 3	99	Ledig	77 220	Bostad
44A	84	Ledig	65 520	Bostad
44A	1502	Ledig	1 051 400	Kommersiell
Källare	408	Ledig	122 400	Källare (Kommersiell)
Summa	2774	247 328	1 729 228

Översikt av hyresenheter – Etapp 1 (såld med tillträde 2019-10-01)
Nummer	Kvm	Årshyra (DKK)	Typ	Kommentar
46-1	207	144 000	Kommersiell	Uthyrd
46-1a	62	49 600	Bostad	Uthyrd
46-1b	71	56 800	Bostad	Uthyrd
46 (minibank)	6	30 246	Kommersiell	Uthyrd
44B	94	69 600	Bostad	Uthyrd
Källare	110	22 000	Källare (Kommersiell)	Uthyrd
Summa	550	372 246

Området

Fastigheten ligger mitt på gågatan i centrum av Stege, den största staden på ön Møn, sydöst om Sjælland. Stege var tidigare administrativt centrum i Møns kommun, och efter sammanslagning blev staden en del av Vordingborg kommun i Region Sjælland. 2018 hade staden 3842 invånare.

Företaget

Kiss Real Estate V ApS (låntagande bolag) är ett ”Single Purpose Company” som grundades 2017 och äger fastigheten Storegade 44 i Stege. Företaget ägs till 50% av Kiss Real Estate Holding APS och till 50% av Boserup Ejendomsselskab A/S.

Kiss-företagen

Kiss-företagen består huvudsakligen av två grenar inom fastighetsinvesteringar. Den ena grenen (Kiss Real Estate) består av företag verksamma inom köp, utveckling och förvaltning av hyresfastigheter, medan den andra grenen (Kiss Development) består av företag vars syfte är att utveckla och sälja fastigheter till privatpersoner.

Kiss Real Estate bildades under finanskrisen i 2008/2009 av Michael Eskildsen. Företagets huvudstrategi är att köpa upp billiga fastigheter med utvecklingspotential. Fram till idag har Kiss Real Estate byggt upp en fastighetsportfölj som värderas till över 100 miljoner. Ägaren, Michael Eskildsen, har mycket erfarenhet inom byggnation och fastighetsutveckling. Han har byggt/utvecklat mer än 700 bostäder och ett stort antal kvm kommersiella fastigheter. Michael har varit i byggbranschen i mer än 20 år i Danmark och har genomfört stora projekt i Tyskland.

Se hemsidan för mer information: http://kissrealestate.dk/

Boserup Ejendomsadministration A/S (Juridiskt namn: Boserup Ejendomsselskab A/S)

Boserup Ejendomsadministration A/S bildades 1996 med en målsättning att bli en betydande och seriös leverantör av tjänster inom fastighetsförvaltning.

Företagets syfte har under årens lopp utvidgas, och idag täcker verksamheten i stort sett ala områden inom fast egendom.

Företaget har gått från att bestå av dess grundare, Michael Boserup, till att idag ha 15 kompetenta och engagerade medarbetare. Boserup Ejendomsadministration A/S äger och förvaltar själv en betydande fastighetsportfölj. Boserup Ejendomsadministration A/S har dessutom genomfört en lång rad av utvecklingsprojekt, där nya och moderna bostäder och kommersiella fastigheter har byggts för uthyrning.

Se hemsidan för med information: http://www.boserupejendomme.dk/

Finansiell information

Nedan finns en förenklad årsredovisning för företagen som går i borgen för lånebeloppet, Boserup Ejendomsselskab A/S och GM Ejendomme ApS, utöver låntagande företag, Kiss Real Estate V ApS. Reviderade årsredovisningar för de tre företagen finns också bifogat.

Kiss Real Estate V är ett projektföretag som upprättades 2017-10-19 i samband med köpet av fastigheten i Stege, och företaget innehar därför endast en kort historik. Observera att GM Ejendommes Årsredovisning för 2018 ännu inte är reviderad, men revisor bekräftar att företagets tillgångar och skulder är på samma nivå som 2017, medan resultatet är förbättrat.

OBS! Alla siffror i tabellen nedan är i Tkr.

Kiss Real Estate V ApS	2019-10-17 - 2019-12-31
Hyresintäkter	496
Övriga externa kostnader	-140
Kostnader rörande fastigheter	-430
Rörelseresultat	-74
Värdejustering av fastigheter	390
Resultat före finansiella poster	316
Övriga finansiella kostnader	-189
Resultat före skatt	126
Skatt på årets resultat	58
Årets resultat	185
Anläggningstillgångar	5.235
Omsättningstillgångar	275
Summa tillgångar	5.510
Eget kapital	234
Kortfristiga skulder	1.651
Långfristiga skulder	3.623
Summa skulder	5.510

Boserup Ejendomsselskab A/S	2016	2017	2018
Nettoomsättning	24.541	25.043	26.750
Bruttoresultat	20.791	18.348	21.757
Personalkostnader	-2.785	-2.862	-2.937
Avskrivningar	-88	-149	-101
Rörelseresultat	17.917	15.336	18.719
Netto finansiella poster	-6.328	-5.406	-6.778
Resultat före skatt	11.589	9.930	11.941
Skatt på årets resultat	-2.305	-2.046	-2.641
Årets resultat	9.285	7.885	9.300
Anläggningstillgångar	346.513	347.031	383.616
Omsättningstillgångar	1.932	5.973	3.450
Summa tillgångar	348.445	353.004	387.067
Eget kapital	83.447	91.267	100.430
Kortfristiga skulder	18.888	24.072	29.482
Avsättningar för uppskjuten skatt	4.829	5.403	6.830
Långfristiga skulder	241.281	232.261	250.325
Summa skulder	348.445	353.004	387.067

GM Ejendomme ApS	2015	2016	2017
Nettoomsättning	0	0	0
Bruttoresultat	246	-879	1.036
Personalkostnader	0	0	0
Avskrivningar	0	0	0
Rörelseresultat	246	-879	-21
Netto finansiella poster	3.766	1.319	5.611
Resultat före skatt	4.013	441	5.591
Skatt på årets resultat	538	24	34
Årets resultat	4.551	464	5625
Anläggningstillgångar	15.787	18.152	24.212
Omsättningstillgångar	1.427	664	2.132
Summa tillgångar	17.214	18.796	26.344
Eget kapital	13.290	13.755	19.380
Kortfristiga skulder	3.923	5.041	6.964
Avsättningar för uppskjuten skatt	0	0	0
Långfristiga skulder	0	0	0
Summa skulder	17.213	18.796	26.344

Potentiella risker med att låna ut till projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet. Var uppmärksam på att säkerheterna är i DKK, medan lånet är i SEK. Det betyder att det existerar en potentiell valutarisk för långivare vid en realisering av säkerheterna.

Bilagor