Finansiering av bostadsrättsprojekt i Örby, Stockholm

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	7 000 000
Trancher	3 (3)
Låntagare	Bostadsrättsföreningen Örby Villastad
Anledning till lån	Byggnadskreditiv
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 18 mån
Förväntad löptid mån	Ca 12 mån
Säkerhet	Pant i fastighet
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	62%*
Årsränta	9%
Teckningsperiod	2021-08-12 – 2021-08-20
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 62%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Bostadsrättsföreningen Örby Villastad, org. nr 769638-4556. Låntagaren önskar att låna totalt SEK 20 000 000 av Kameos långivare. Detta är den tredje och sista tranchen om SEK 7 000 000.

Räntebetalningar sker månadsvis genom förskottsbetalade räntor på Kameos klientmedelskonto. Återbetalning sker i samband med att bostadsrätterna är tillträdda och föreningslånet utbetalas från bank, vilket beräknas ske under juli/augusti 2022.

Låntagare	Bostadsrättsföreningen Örby Villastad
Organisationsnummer	769638-4556
Lånebelopp (SEK)	7 000 000
Tranche	3 (3)
Anledning till lån	Byggnadskreditiv
Återbetalningsplan, räntor och lån	Försäljning av bostadsrätter
Årsränta	9%
Månadsränta	0,75%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 18 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	6 000 000	9%	Pant i fastighet	Avslutad
2	7 000 000	9%	Pant i fastighet	Avslutad
3	7 000 000	9%	Pant i fastighet	Pågående
Totalt	20 000 000

Säkerhetspaketet

Lånet säkerställs med pant i fastigheten som projektet avser. Initialt kommer lånet att inneha pant i fastigheten Stockholm Självstarten 22 med inomläge SEK 0 – 20 000 000 med första prioritet.

Låntagaren kommer uppta ytterligare cirka SEK 45 000 000 i byggnadskreditiv genom bank eller Kameo efter att detta lån om SEK 20 000 000 har investerats i projektet. I samband med att krav för ytterligare byggnadskreditiv har uppfyllts kommer panten i fastigheten Stockholm Självstarten 22 med inomläge SEK 0 – 20 000 000 att släppas som säkerhet i lånet till förmån för den bank som utger byggnadskreditivet om SEK 45 000 000. Detta lån kommer därefter att säkerställas med pant i fastigheten Stockholm Självstarten 22 med inomläge SEK 45 000 000 – 65 000 000 med första prioritet samt med andra prioritet i bankens pantbrev. Detta pantbrev ger en LTV om 62% mot förväntat projektvärde.

Låntagaren har utöver detta lån om SEK 20 000 000 fått ett byggnadskreditiv om SEK 45 000 000 beviljat av Kameos kreditkommitté, vilket täcker det förväntade finansieringsbehovet i projektet. Låntagaren för även dialog med en bank om byggnadskreditiv.

Pantsättare	BRF Örby Villastad
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Stockholm Självstarten 22
Prioritet	Fram till ytterligare byggnadskreditiv betalas ut: 1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 20 000 000 Efter utbetalning av ytterligare byggnadskreditiv: 2:a prioritets pant inom SEK 352 500 – 45 000 000 1:a prioritets pant inom SEK 45 000 000 – 65 000 000

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Bostadsrättsföreningen Örby Villastad kontrolleras av Självstarten Holding AB som ägs till 2/3 av Södertörnkyrkan och till 1/3 av 11 andra ägare som har koppling till projektet och Södertörnkyrkan. Södertörnkyrkan har tidigare ägt fastigheten under en längre tid och har under de senaste åren drivit en detaljplaneprocess tillsammans med Stockholms Stad för fastigheten. Detaljplanen vann laga kraft i januari 2020.

Södertörnkyrkan har tidigare genomfört ett fastighetsprojekt i Huddinge, Stockholm, där 26 bostadsrätter och 7 hyresrätter uppfördes. På fastigheten intill uppfördes samtidigt Södertörnkyrkan en konferensanläggning, idrottshall, second-handbutik med mera.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Projektet avser byggnation av 30 bostadsrättslägenheter i Örby, Stockholm. Lägenheterna kommer bestå av 2–4 rum och kök och ha en boarea om 38–92 kvm. Den sammanlagda boarean uppgår till 1647 kvm.

I januari 2020 antogs en ny detaljplan för fastigheten som låntagaren varit med och utvecklat tillsammans med Stockholms Stad och i januari 2021 erhölls beviljat bygglov.

Byggnationen sker genom totalentreprenad och utförs av Gärahovs Bygg AB, org. nr 556504–0036. Kontraktssumman uppgår till SEK 56 612 500 inklusive moms och en fullgörandeförsäkring om 10% av kontraktssumman är tecknad. Rivning av tidigare byggnad är genomförd, shacktarbetet slutfört där resning av husen planeras att påbörjas i slutet av augusti. Schaktarbetet försenades till följd av fördröjt miljötillstånd för bortforsling men entreprenören bedömmer i nuläget att sluttiden för projektet trots detta ska hållas. Projektet beräknas vara färdigställt under sommaren 2022.

Fastigheten värderades i februari 2021 till SEK 10 500 per kvm ljus BTA i befintligt skick av Forum Fastighetsekonomi. Projektets BTA uppgår till cirka 2 050 kvm, vilket ger ett indikerat fastighetsvärde om cirka SEK 21 000 000.

Låntagaren har erhållit en offert om slutplacering för BRF-lån om cirka SEK 19 600 000, motsvarande cirka SEK 12 000 per kvadratmeter.

Bilden nedan är tagen vecka 30

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Stockholm Självstarten 22
Adress	Västermovägen 64, 125 40 Älvsjö
BOA (totalt)	38-92 kvm (1647 kvm)
Byggår	2021
Antal bostadsrätter som ska byggas	30 st
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Ja, Gärahovs Bygg AB
Beräknad produktionstid	Ca 17 mån

Arbetet med konvertering från bokningsavtal till förhandsavtal är avslutat där per idag är 29 av 30 lägenheter tecknade med förhandsavtal. Försäljningen sker genom Svensk Fastighetsförmedling och går att följa här.

Försäljningsprocess
Antal objekt	30 st
Storlek	38-92 kvm
Sålda på ritning	29 av 30 (ca 96 %)
Anlitad mäklare	Björn Olsson, Svensk Fastighetsförmedling
Planerat tillträde	Q3 2022
Läge	B*

* Svefa (Värderingsdata)

Området

Örby ligger i södra Stockholm, med cirka 20 minuters bilavstånd till centrala Stockholm. Närområdet består främst av villabostäder och inom promenadavstånd återfinns Stockholmsmässan i Älvsjö med goda transportförbindelser såsom pendeltåg och buss.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att försäljningsarbetet kan komma att försvåras. Vilka följder virus-utbrottet kommer att få på samhället är i dagsläget osäkert och kan komma att påverka bostadsmarknaden.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor