Finansiering av to eneboliger i Son
Selskapet ønsker å låne NOK 3 350 000 av totalt NOK 15 850 000 av Kameos långivere til oppføring av to eneboliger i Son i Vestby kommune. Dette er andre transje av lånet og Kameos långivere har allerede lånt ut NOK 3 200 000 av rammen.
Tomtene som skal finansieres er to råtomter med rammetillatelse til oppføring av en enebolig på hver tomt. Denne transjen skal gå til å refinansiere utestående tomtelån på tomt A, samt å dekke grunnarbeider som starter opp denne uken.
Kameos långivere får førsteprioritets pant i begge eiendommene, samt selskapsgaranti fra morselskap i gruppen. LTV er 75%
Lenker til tidligere transjer:
Prosjektets styrker
- Førsteprioritets pant i eiendom
- Utvikler med flere referanseprosjekter
Merk at bildene er en illustrasjon av prosjektet og endringer kan forekomme.
Låneinformasjon og investeringsvilkår
Investeringen skjer gjennom et lån til Boliglyst AS, 928 693 856. Lånet er sikret med pant i eiendom og morselskapsgaranti.
Låntaker forplikter seg til følgende vilkår i forbindelse med denne kapitalinnhentingen:
- Boliglyst AS kan ikke utbetale årlig utbytte.
- Boliglyst AS kan ikke nedbetale eksisterende eller fremtidig aksjonærgjeld i lånets løpetid.
- Basert på prosjektbudsjettet, så må låntaker tilføre ytterligere NOK 900 000 i prosjektet for full dekning av kostnader. Beløpet kan tilføres mot slutten av prosjektet. Kostnader som påløper prosjektet utover NOK 15 850 000 må dekkes av låntaker selv.
| Låntaker | Boliglyst AS |
| Organisasjonsnummer | 928 693 856 |
| Lånebeløp (NOK) | 3 350 000 |
| Risikoklasse | B |
| Årlig rente | 13% |
| Månedlig rente | 1.08% |
| Lånets formål | Refinansiering av tomtelån og grunnarbeider |
| Løpetid | Min 3 mnd | Maks 18 mnd |
| Transje | 2 |
| Sikkerhet | Pant i fast eiendom og morselskapsgaranti |
| Lån i forhold til forventet salgspris (LTV*) | 75% |
| Tilbakebetalingsplan | Salg av eiendommene |
| Frekvens på amortisering | Full tilbakebetaling ved forfall |
| Frekvens på rentebetalinger | Månedlig |
| Rett til forlengelse av tegningsperioden | Ja |
*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til cirka 75% etter at alle lån er utbetalt.
Nøkkelinformasjonsdokumentet for denne investeringen er tilgjengelig for nedlasting her:
Nøkkelinformasjonsdokument
Transjeplan er en indikasjon og kan variere etter prosjektets fremgang.
Det kan forekomme avvik mellom faktisk antall transjer og størrelsen på disse sammenlignet med det som er oppgitt her. Total lånesum med pant i sikkerhetsobjektene vil ikke overstige NOK 15 850 000.
| Transje | Lånenummer | Lånebeløp (NOK) | Årlig rente | Sikkerhet | Status |
| 1 | 4862 | 3 200 000 | 13% | Pant i fast eiendom Morselskapsgaranti | Pågående |
| 2 | 4867 | 3 350 000 | 13% | Pant i fast eiendom Morselskapsgaranti | Pågående |
| 3 - | 9 300 000 | TBD | Pant i fast eiendom Morselskapsgaranti | Kommende | |
| Totalt | 15 850 000 | ||||
| Pant i fast eiendom | |
| Pantsetter | Boliglyst AS |
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Sikkerhetsobjekt** | 3216-133/167 |
| Beløp | NOK 21 397 500 |
| Prioritet | 1. prioritet |
| Pant i fast eiendom | |
| Pantsetter | Boliglyst AS |
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Sikkerhetsobjekt** | 3216-133/714 |
| Beløp | NOK 21 397 500 |
| Prioritet | 1. prioritet |
| Morselskapsgaranti | |
| Kausjonist | Elleni Holding AS, 928 544 877 |
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Beløp | NOK 500 000 |
| Sikkerhet i transjer | Alle investorer i alle transjer i det totale lånet deler samme sikkerhet. |
*Långiveragenten innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.
**Långiveragenten slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.
Boliglyst AS, org.nr. 928 693 856, ble etablert i februar 2022 med formål å drive utvikling av eiendomsprosjekter samt eie og selge disse prosjektene. Selskapet eies 90,1% av Boliglyst Gruppen AS og 9,9% av Aie Nordic AS.
Boliglyst AS består av personer med erfaring innenfor byggebransjen og eiendomsutvikling. Selskapet er en del av Boliglyst Gruppen AS.
Selskapet benytter seg av solide entreprenører med lang erfaring, og bygger familieboliger som er tilpasset den moderne familien med fokus på kvalitet, funksjonalitet, design og eksklusive materialvalg.
Boliglyst Gruppen AS, org.nr. 933 773 515, ble etablert i 2024. Det ble etablert som et holdingsselskap for selskap innen kjøp og salg av eiendom og hovedkontortjenester for datterselskaper. Likeledes kjøp og salg av aksjer i norske og utenlandske aksjeselskaper. Dette selskapet eies 100% av Elleni Holding AS, org.nr. 928 544 877, som er holdingsselskap heleid av Haakon Einar Bjørnson.
Aie Holding AS, org.nr. 830 754 482, er et holdingsselskap med formål å kjøpe, selge og utvikle og utleie fast eiendom. Dette selskapet er heleid av Henning Kristiansen.
Boliglyst Produksjon AS, org.nr. 934 150 120, er et selskap i gruppen som driver prefabrikkering av bygningsdeler i tre. Selskapet er totalentreprenør for prosjektet og skal levere byggeelementer til låntaker. Selskapet er eid 50/50 av Boliglyst Gruppen AS og Aie Nordic AS. Boliglyst Bygg AS, org.nr. 934 150 058, er et snekker- og murselskap i gruppen som vil utføre slikt arbeid for dette prosjektet. Dette selskapet eies 50/50 av Boliglyst Gruppen AS og av daglig leder for selskapet, Edison Avdullahi.
Du kan se mer informasjon på selskapets hjemmeside her og på selskapets Facebook-side her. På sistnevnte deler de hyppige oppdateringer på pågående prosjekter i selskapet.
Ledelse
Ledelsen i låntakende selskap består av et styre på tre personer: Haakon Einar Bjørnson, Terje Gjengedal og Erik Grieg. I tillegg er Henning Kristiansen faglig leder i selskapet.
Haakon Einar Bjørnson er daglige leder og har bakgrunn fra ulike lederroller i næringslivet. Han har fasilitert egne start-ups som han har ledet frem til lønnsom drift og senere solgt. Han fattet tidlig i sin karriere en interesse for eiendom og har operert i boligmarkedet igjennom 15 år. Haakon er involvert i eiendomsutvikling i Norge og i utlandet.
Henning Kristiansen er selskapets faglige leder. Henning er byggmester og har over 20 år med erfaring knyttet til byggplanlegging og byggeplassledelse. Han har bred teknisk innsikt på det konstruksjonsmessige knyttet til bygging av boliger. Henning har det siste året vært involvert i konkursen i Veggelementer AS, org.nr. 919 731 575. Låntaker har opplyst at konkursen skyldes utestående kundefordringer som ikke ble gjort opp i tide, og som ble tilbakeholdt fra Veggelementer AS. Borapporten er ikke ferdig behandlet enda, og det er derfor ikke gjort en endelig vurdering om konkursen innebærer straffbare handlinger eller behov for konkurskarantene.
Organisasjonsstruktur
Illustrasjonen over viser et forenklet organisasjonskart og inkluderer ikke alle eiere i de ulike selskapene, men kun de relevantene aktørene for prosjektet.
Selskapsgruppen har nylig hatt en omstrukturering med fokus på å spisse deres satsning og posisjonering i markedet. Bo Mer Gruppen med tilhørende datterselskaper har nylig endret navn til Boliglyst Gruppen.
Finansiell informasjon og vedlegg
Boliglyst AS søker tomte- og byggelån til oppføring av to eneboliger i Son i Vestby kommune. Selskapet ønsker å låne NOK 3 350 000 av innvilget finansiering på NOK 15 850 000 fra Kameos långivere. Denne trasjen skal gå til å refinansiere utestående tomtelån på tomt A, samt å dekke grunnarbeider og andre prosjektkostnader og finanskostnader.
Tomtene som skal finansieres er to råtomter med rammetillatelse til oppføring av en enebolig på hver tomt. Selskapet kjøpte den ene tomten for 3 250 000 kroner og overtok tomten i november 2024 (tomt A). Banken finansierte kjøpet av denne tomten som skal refinansieres av Kameo med dette lånet.
Selskapet har hittil investert 170 000 kroner i prosjektering i tomt A, finansiert med egenkapital. Totalt egenkapitalinnskudd i prosjektet i dag er ca 1 700 000 kroner.
De har også opsjon på kjøp av nabotomten for 3 200 000 kroner (tomt B), og benytter seg av opsjonen for å bygge begge husene samtidig. Kameo finansierer 100 % av kjøpet på tomt B. Låntaker må tilføre noe mer egenkapital til prosjektet på et senere tidspunkt.
Grunnarbeidene skal utføres av Gudøy Graveservice AS, som er en grunnentreprenør låntaker vanligvis bruker i prosjektene sine. Grunnentreprenøren skal utføre gravearbeid og utenomhus.
Husene skal bygges med prefabrikkerte elementer produsert av Boliglyst Produksjon AS på fabrikken i Moss, som har som formål å produsere ferdigmonterte hus. Betongarbeidet utføres av Boliglyst Bygg AS. Prosjektet utføres i totalentreprise med Boliglyst Produksjon AS iht. NS 8405.
Totale produksjonskostnader inkludert mva er budsjettert til litt over 5 000 000 kroner per enhet. Eventuelle kostnadsoverskridelser utover budsjett må dekkes av låntaker selv. Byggetiden er estimert til 6-8 måneder.
Låntaker budsjetterer med en salgspris på totalt NOK 21 190 000 for de to enhetene. Enhetene er ikke forhåndsolgt, og endelig salgspris kan derfor avvike. Total LTV basert på budsjettert salgapris er 75% og LTC er 85%.
Byggeprosess
| Gårds- og bruksnummer | 3216-133/167 og 3216-133/714 |
| Adresse | Gamle Breviksvei 17 og 19, 1555 Son |
| BOA | 356 |
| Byggeår | 2025 |
| Antall enheter som skal bygges | 2 |
| Innvilget byggetillatelse | Ja |
| Totalentreprise | Ja, Boliglyst Produksjon AS |
| Estimert produksjonstid | 6-8 måneder |
Salgsprosess
| Antall enheter | 2 |
| Størrelse | 178 kvm BRA-i per enhet |
| Forhåndsolgt | Nei |
| Planlagt innflytting | 2026 |
Eiendommen ligger i Son i Vestby kommune, et område kjent for sin kystnære beliggenhet og sjarmerende småbypreg. Son byr på en kombinasjon av idylliske omgivelser og nærhet til Oslo, noe som gjør det attraktivt både for fastboende og fritidsboligeiere. I nærområdet finnes hyggelige kaféer, gallerier, småbutikker og marina, samt gode turmuligheter langs kyststien. Området har også barnehager, skoler og kollektivtilbud i rimelig nærhet.
Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet
Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.
Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.
Prosjektet innebærer risiko som kan føre til tap og forsinkelser. Selv om Kameo kontrollerer at eiendommens aktuelle og forventede verdi ved ferdigstillelse samsvarer med prosjekteierens beregninger, kan den faktiske verdien vise seg å være lavere.
Ingen av de to prosjekterte boligene er solgt på forhånd. Prosjekteier har forsøkt å selge ett av husene på prospekt gjennom Finn, men det har ikke lyktes. Prosjekteier mener at eiendommen i dag fremstår som en byggeplass, og at det vil være enklere å selge boligene når prosjektet er igangsatt. Generelt har nyboligsalget vært svakt det siste halvåret. I det aktuelle området ligger omsetningshastigheten på boliger i samme segment på rundt 100 dager, men det er lite nybygg i område å sammenligne med. Prisen som det er budsjettert med og LTV er beregnet ut ifra annonsert pris på Finn.no.
Den faktiske verdien på eiendommen vil dessuten påvirkes negativt og betydelig dersom eiendommen ikke kan bygges ut som planlagt. Dette kan skyldes forhold som forurenset grunn, krevende grunnforhold, arkeologiske funn, manglende eller mangelfull regulering, politiske beslutninger, behov for kostbar infrastruktur som vei, vann og avløp eller naturhendelser som skred, flom og andre natursjokk. Slike forhold kan føre til forsinkelser, forbud mot full eller delvis utvikling, eller betydelige merkostnader. I verste fall kan det bety at prosjektet ikke lar seg gjennomføre.
Det foreligger også en byggerisiko. Til tross for at prosjekteier har erfaring med tilsvarende prosjekter, kan det oppstå uforutsette hendelser underveis. Eksempler på dette kan være uventede kostnadsøkninger, svak prosjektstyring eller mangel på arbeidskraft og materialer, noe som kan forsinke fremdriften. En av leverandørene til prosjektet er et konsernselskap som har overtatt virksomheten etter et tidligere selskap som gikk konkurs i 2024. Leverandøren ledes av samme person som tidligere, med samme virksomhet. Prosjekteier vurderer likevel virksomheten som en trygg leverandør til prosjektet. Eventuelt kan prosjekteier kjøpe inn materialer fra andre tredjeparter. Det er heller ikke gjennomført geotekniske undersøkelser, men ettersom det skal sprenges i fjell anser prosjekteier risikoen for at det oppstår uforutsette forhold som krever kostbare eller tidkrevende tiltak som lav. Selv om prosjekteier vurderer risikoen som lav, kan uventede forhold i grunnen føre til kostnadsoverskridelser og forsinkelser. I verste fall kan forsinkelser og kostnadsøkning resultere i konkurs for prosjekteier, noe som igjen kan føre til tvangssalg av eiendommen. Et eventuelt salg underveis i byggefasen - i uferdig stand - vil i så fall mest sannsynlig skje med betydelig rabatt sammenlignet med verdien ved ferdigstillelse.
Låntaker har lite tilgjengelig kapital til prosjektet utover lånet som Kameos investorer bidrar med. Basert på budsjett og regnskaper må prosjekteier tilføre ytterligere 900 000 kr til prosjektet for at det skal være fullfinansiert. I tillegg kan forsinkelser og kostnadsøkninger gjøre det nødvendig å tilføre ytterligere kapital til prosjektet for at det kan ferdigstilles. I prosjekteiers konsern pågår det andre prosjekter som er forventet ferdigstilt og solgt mens prosjektet i Son pågår. Det er forventet at disse prosjektene vil gi et overskudd som dekker kapitalbehovet på 900 000 kr. Det mest nærliggende prosjektet, hvor to av tre enheter er forhåndsolgt, er forventet ferdigstilt og klart til overlevering i oktober. Kostnadsoverskridelser eller salgssvikt i de andre pågående prosjektene vil kunne føre til at prosjekteier ikke klarer å ferdigstille prosjektet.
Du finner mer informasjon om risiko ved investeringen i nøkkelinformasjonsdokumentet som er tilgjengelig for nedlastning under låneinformasjon, øverst på siden her.