Finansiering av tomannsbolig i Moss
Selskapet ønsker å låne NOK 2 000 000 av totalt NOK 15 000 000 av Kameos långivere til oppføring av en vertikaldelt tomannsbolig med rammetillatelse. Dette er første transje i byggelånet. Kameos långivere har allerede lånt ut NOK 3 000 000 av til tomtekjøp og riving av eksisterende hus på tomten samt klargjøring for grunnarbeid.
Den ene enheten er forhåndsolgt. Lånet er sikret med førsteprioritets pant i eiendommen og personlig garanti på NOK 1 000 000 fra selskapet største aksjonær. LTV er 75%.
Lenker til tidligere transjer
Prosjektets styrker
- 1 av 2 enheter forhåndsolgt
- Førsteprioritets pant i eiendom
- Utvikler med flere referanseprosjekter
Merk at bildene er en illustrasjon av prosjektet og endringer kan forekomme.
Låneinformasjon og investeringsvilkår
| Låntaker | Berget Eiendom 33 AS |
| Organisasjonsnummer | 934 557 646 |
| Lånebeløp (NOK) | 2 000 000 |
| Risikoklasse | B |
| Årlig rente | 12.5% |
| Lånets formål | Oppstart grunnarbeid |
| Løpetid | Min 3 mnd. | Maks 18 mnd. |
| Transje | 1 |
| Sikkerhet | Pant i eiendom og personlig garanti |
| Lån i forhold til forventet salgspris (LTV*) | 75% |
| Tilbakebetalingsplan | Salg av eiendommene |
| Frekvens på amortering | Full tilbakebetaling ved forfall |
| Frekvens på rentebetalinger | Månedlige |
| Opsjon til forlengelse av tegningsperioden | Ja |
*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til cirka 75% etter at alle lån er utbetalt
Nøkkelinformasjonsdokumentet for denne investeringen er tilgjengelig for nedlasting her:
Nøkkelinformasjonsdokument
| Transje | Lånenummer | Lånebeløp (NOK) | Årlig rente | Sikkerhet | Status |
| 1 | 4710 | 2 404 500 | 13% | Pant i fast eiendom Personlig kausjon | Avsluttet |
| 2 | 4792 | 595 500 | 14% | Pant i fast eiendom Personlig kausjon | Avsluttet |
| 3 | 4885 | 2 000 000 | 12.5% | Pant i fast eiendom Personlig kausjon | Pågående |
| 4- | 10 000 000 | Pant i fast eiendom Personlig kausjon | Kommende | ||
| Totalt | 15 000 000 | ||||
Transjeplan er en indikasjon og kan variere etter prosjektets fremgang.
Det kan forekomme avvik mellom faktisk antall transjer og størrelsen på disse sammenlignet med det som er oppgitt her. Total lånesum med pant i sikkerhetsobjektene vil ikke overstige NOK 15 000 000.
| Pant i fast eiendom | |
| Pantsetter | Berget Eiendom 33 AS |
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Sikkerhetsobjekt** | 3103-2/558 |
| Beløp (NOK) | 20 000 000 |
| Prioritet | 1. prioritet |
| Personlig garanti | |
| Kausjonist | Gisle Linberg Bjørnstad |
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Beløp (NOK) | 1 000 000 |
| Sikkerhet i transjer | Alle investorer i alle transjer i det totale lånet deler samme sikkerhet. |
*Långiveragenten innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.
**Långiveragenten slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.
Berget Eiendom 33 AS (org.nr. 934557646) ble etablert i november 2024 med formål å utvikle, eie og selge eiendomsprosjekter. Selskapet eies 75% av Fiol Invest AS og 25% av Yelm Holding AS.
Berget Eiendom 33 AS drives av personer med erfaring innenfor byggebransjen, arkitektur og eiendomsutvikling. Selskapet benytter seg av entreprenører med lang erfaring, og utvikler boliger som et tilpasset den moderne behov med fokus på kvalitet, funksjonalitet og design.
Fiol Invest AS (org.nr. 898054322) ble etablert i 2012 av Gisle Linberg Bjørnstad. Han er prosjektleder og har lang erfaring med eiendomsutvikling. Et av prosjektene ligger på nabotomten til prosjekteiendommen, i Bjerget 7. Her har han utviklet tre rekkehus med opp til ti enheter per. Et annet prosjekt ligger i Konventveien 35 på Smestad i Oslo, som også er finansiert via Kameo.
Yelm Holding AS (org.nr. 934557786) ble etablert i 2024 av Espen Flatin Drogseth, som er prosjektets arkitekt og ansvarlig for rammetillatelsen på eiendommen.
Berget Eiendom 33 AS har et eksternt innlån fra Niklas Graff-Sponheim på NOK 1 500 000, men han har ikke direkte eierskap i selskapet.
Ledelse
Ledelsen består av et styre på to personer: Gisle Linberg Bjørnstad og Espen Flatin Drogseth.
Gisle Linberg Bjørnstad er utdannet eiendomsmegler fra BI med 25 års erfaring fra eiendomsbransjen. Han startet karrieren innen næringseiendom hos Olav Thon og Malling, før han på begynnelsen av 2000-tallet gikk over til boligutvikling, først med småleiligheter i Oslo. Senere har han gjennomført flere utviklingsprosjekter innen loftsutbygging, tomteutvikling og hyttebygging. De siste årene har han hatt hovedfokus på Østfold.
Espen Flatin Drogseth er arkitekt med lang bransjeerfaring. Har samarbeidet med Gisle i flere tidligere prosjekter, og er kjent for å levere gode løsninger til avtalt tid. I dette prosjektet har han valgt å ta risiko og bidra gjennom arbeid i bytte mot 25 % eierskap, fremfor betaling ved oppstart.
Organisasjonsstruktur
Illustrasjonen over viser et forenklet organisasjonskart.
Finansiell informasjon og vedlegg
Årsregnskap 2023 Fiol Invest AS
Årsregnskap 2024 Fiol Invest AS
Årsregnskap for hovedaksjonær i 2024 er vedlagt, ettersom låntaker er nyetablert og ikke har egne regnskapstall tilgjengelig.
Tidligere prosjekter via Kameo
Fiol Invest AS er deleier i et annet pågående prosjekt som finansieres av Kameos långivere. Se lånet her:
Lån 4713
Berget Eiendom 33 AS søker byggelånsfinansiering til oppføring av en vertikaldelt tomannsbolig på eiendommen Bjerget 33 i Moss. Låntaker ønsker å låne NOK 2 000 000 i denne transjen, som er den første transjen i byggelånet. Transjen skal gå til grunnarbeid, grunnmur og andre prosjektkostnader, samt finanskostnader.
Kameo har tidligere utbetalt NOK 3 000 000 til tomtekjøp, riving av eksisterende bygg og klargjøring av tomten. Eksisterende bolig ble revet våren 2025, og det foreligger rammetillatelse for oppføring av to nye boenheter. Infrastruktur på tomten er delvis tilrettelagt gjennom arbeider fra et tidligere prosjekt på naboeiendommen Bjerget 7, som er gjennomført av samme prosjekteier.
Den ene enheten ble solgt i juni 2025 for NOK 10 200 000. Den andre er per i dag lagt ut for salg med en prisantydning på NOK 9 950 000. Låntaker har hittil benyttet eksternt innlån fra en investor til prosjektering og forberedende arbeid. Det er ingen egenkapital fra låntaker inn i prosjektet.
Byggearbeidene gjennomføres i samarbeid med Smart Prosjekt AS, som også er involvert i prosjektet Konventveien 35 i Oslo – et prosjekt som Kameo finansierer. Låntaker og entreprenør har tidligere samarbeidet i andre prosjekter, og er begge deleiere i et pågående prosjekt i Konventveien på Smedstad, Oslo.
Eventuelle kostnadsoverskridelser utover budsjett må dekkes av låntaker selv. Prosjektet er forsikret med både ansvarsforsikring og entrepriseforsikring som dekker hele byggeperioden samt reklamasjonstid, og oppfyller kravene etter NS-kontrakter.
Lånet er sikret med førsteprioritets pant i eiendommen og personlig garanti fra prosjekteier. Basert på budsjettert salgsverdi er LTV estimert til 75 %, justert LTV (med forhåndssalg hensyntatt) er 49 %, og LTC er beregnet til 84 %.
Byggeprosess
| Gårds- og bruksnummer | 3103-2/558 |
| Adresse | Bjerget 33, 1530, Moss |
| BRA-i | 200 kvm |
| Byggeår | 2025 |
| Antall enheter som skal bygges | 2 |
| Innvilget byggetillatelse | Ja |
| Totalentreprise | Nei |
| Estimert produksjonstid | 12 |
Salgsprosess
| Antall enheter | 2 |
| Størrelse | 200 kvm |
| Forhåndsolgt | Ja, 1 av 2 enheter er forhåndsolgt |
| Planlagt innflytning | 2026 |
| Antall enheter | 2 |
Eiendommen ligger i Bjerget-området i Moss, et etablert boligområde med kort gangavstand til sentrum, kollektivtransport, butikker, skoler og rekreasjonsområder. Området er kjent for sin sentrale beliggenhet kombinert med tilbaketrukket og rolig atmosfære.
I nærheten finner man blant annet Nesparken, Vansjø, Jeløya, og bydelen Verket – med tilbud som sandstrand, kafeer og kulturscene. Moss stasjon ligger under én kilometer unna, med togforbindelse til Oslo på ca. 35 minutter.
Bjerget-området er i utvikling, og det er nylig gjennomført flere boligprosjekter i nærområdet, inkludert låntakers tidligere prosjekt på naboeiendommen Bjerget 7. Beliggenheten vurderes som attraktiv for barnefamilier og pendlere.
Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet
Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.
Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.
Prosjektet innebærer risiko som kan føre til at det går galt. Prosjektet blir kjøpt gjennom oppkjøpsfinansiering av prosjektselskapet Berget Eiendom 33 AS som eier prosjekteiendommen: Selskapet som er kjøpt opp kan ha flere forpliktelser enn det prosjekteieren var klar over da kjøpet skjedde, f.eks. erstatningsansvar eller skatteplikt, og det er ikke sikkert låntaker klarer å dekke inn slike eventuelle forpliktelser. Kjøpesummen er NOK 3 750 000.
Det ble gitt dispensasjon fra bestemmelse om boligtype «frittliggende eneboliger» til «tomannsbolig» 23.10.2024 av Moss kommune. Det har senere blitt sendt endringssøknad på tiltaket, som ble godkjent 10.06.2025. Låntaker fikk godkjent igangsettingstillatelse for riving av eksisterende bolig i april 2025. Det kan oppstå uforutsette forhold ved eiendommen når de startet å bygge. Dette kan for eksempel være forurensning, arkeologiske funn, mer krevende grunnforhold enn antatt eller politiske beslutninger. Slike forhold kan føre til forsinkelser, forbud mot fullstendig eller delvis utvikling eller betydelige økonomiske kostnader. Eiendommen kan også bli påvirket av hendelser som skred, flom og andre naturhendelser som påvirker muligheten til å utvikle eiendommen.
Huset er revet etter igangsettelsestillatelse fra kommunen. Det er fortsatt grunnarbeider som må gjøres på tomten før oppføring av tomannsboligen.
Det er også en finansieringsrisiko fordi prosjekteieren trenger finansiering av prosjektet utover dette lånet for å kunne fullføre prosjektet. Det er også en byggerisiko, fordi byggingen kan ta lengre tid og/eller bli dyrere enn forventet. Hvis prosjekteieren ikke klarer å skaffe finansiering for slike potensielle kostnadsoverskridelser, risikerer prosjekteieren å gå konkurs eller bli tvunget til å selge prosjektet. Hvis prosjektet må selges under bygging og i uferdig stand, må man forvente at salgsprisen ikke vil dekke all utestående sikret gjeld. Det er også en risiko for at prosjekteieren ikke klarer å selge prosjektet, noe som vil føre til forsinkelser og mulig tap for investorene.
Den ene enheten i prosjektet er forhåndsolgt for MNOK 10,2. Den andre enheten er ikke forhåndsolgt. Budsjettert salgspris for den gjenstående enheten er totalt MNOK 9,45 basert på meglervurdering. For å sikre full tilbakebetaling til Kameo er det nødvendig at begge enhetene blir solgt. Dersom salgsprisen blir lavere enn forventet for den gjenværende enheten, kan prisen reduseres til MNOK 4,8 og Kameo vil få tilbakebetalt lånet i sin helhet. Det tilsvarer en prisreduksjon på 50,8%. Det er ikke hensyntatt meglerkost og eventuelle rentekostnader i denne beregningen. Manglende salg av den usolgte enheten kan føre til likviditetsutfordringer og mislighold av lånet.
Du finner mer informasjon om risiko ved investeringen i nøkkelinformasjonsdokumentet som er tilgjengelig for nedlastning under låneinformasjon, øverst på siden her.