Finansiering til oppføring av tomannsbolig

Transjeplan er en indikasjon og kan variere etter prosjektets fremgang. Det kan forekomme avvik mellom faktisk antall transjer og størrelsen på disse sammenlignet med det som er oppgitt her. Total lånesum med pant i sikkerhetsobjektene vil ikke overstige NOK 26 300 000.

Lånet er sikret med første prioritets pant i eiendom med gnr. 31, bnr. 112 og snr. 2 og 3 i Oslo kommune med pantebeløp pålydende NOK 35 505 000. Eiendommen er kjøpt av prosjektselskapet   med blanco der Hanne Sophie Stave Lepsøe står som hjemmelshaver. Det tinglyses derfor også urådighet til fordel for kjøper for å sikre blanco kjøpet. Selgerkreditten med prioritet bak førstnevnte har tinglyst pant pålydende NOK 11 500 000, tilsvarende underliggende gjeld.

Utover pant i eiendommen får Kameos långivere pant i 100% av aksjene i låntaker, aksjenummer 1-120. Selgerkreditten har også pant i aksjene med prioritet bak Kameos långivere.

Låntakers tre eiere stiller også personlig kausjon tilsvarende NOK 1 500 000 hver for lånet. Noen av eierne har også stilt personlig kausjon i andre pågående prosjekter, som påvirker kausjonens faktiske verdi.

*Långiveragenten innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere. 
**Långiveragenten slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

Konventveien 35 AS er et prosjektselskap som eier eiendommen med gnr. 31, bnr. 112 og snr. 2 og 3 på Smestad i Oslo kommune. Prosjektselskapet, som tidligere hadde navn Gullkroken 8 AS, ble kjøpt at Fiol Invest AS, NGS Invest AS og KLM Holding AS fra Eks AS i mars 2025.

Fiol Invest AS er et holdingselskap etablert i 2012 som driver med eiendomsinvesteringer. Selskapet eies 100% av Gisle Linberg Bjørnstad. Gisle er prosjektleder for dette prosjektet. Han er utdannet eiendomsmegler fra BI og har 25 års erfaring innenfor eiendom. Han startet karrieren sin innen næringseiendom for Olav Thon og Malling. Tidlig på 2000-taller begynte han å fokusere på boligutvikling, i første omgang mindre leiligheter i Oslo. Dette ble etterfulgt av loft- og tomteutviklingsprosjekter, samt hytteutbygging. Østfold er hans hovedfokus innen eiendom, og har blant annet to pågående prosjekter på Bjerget i Moss.

NGS Invest AS er et investeringsselskap. Det har vært lite aktivitet i selskapet inntil dette prosjektet. Selskapet er heleid av Niklas Graff-Sponheim som vil være prosjektregnskapsfører for dette prosjektet. Niklas er utdannet bedriftsmarkedsfører fra BI og jobbet flere år i bilbransjen. De siste 10 årene har han vært salgsdirektør for Norges største Toyota- og Lexus-forhandler. Han har også vært involvert i eiendomsprosjekter, inkludert oppføring av åtte leiligheter, en tomannsbolig, en hytte og fire eneboliger sammen med Gisle.

KLM Holding AS er et nyopprettet holdingselskap i selskapsgruppen til Grzegorz Napierala. Grzegorz driver entreprenørselskapet Smart Prosjekt AS, som er heleid av KLM Holding AS. Smart Prosjekt vil være entreprenør i dette prosjektet og utføre alt snekkerarbeid og innvendig arbeid. Entreprenørselskapet ble opprettet i 2016, som i dag har syv ansatte. De ansatte har kompetanse innen flislegging, maling, murer og snekkerarbeid, og har flere referanseprosjekter bak seg.

Ledelse

Ledelsen består av et styre på tre personer: Styrets leder Gisle Linberg Bjørnstad, samt styremedlemmene Niklas Graff-Sponheim og Grzegorz Napierala.

Organisasjonsstruktur

Merk at dette i hovedsak er en fremvisning av låntaker sin selskapsstruktur og en forenklet fremvisning av eiernes struktur.

Finansiell informasjon og vedlegg

Årsregnskap 2024 - Konventveien 35 AS

Konventveien 35 AS har ingen driftsaktiviteter utover eierskap i eiendommen i Konventveien 35, 0377 Oslo. Eiendommen ble overdratt av selskapet i 2025, og fremkommer derfor ikke i regnskapstallene til selskapet for 2024.

Konventveien 35 AS ble kjøp for NOK 11 500 000 i mars 2025. Kjøpet ble finansiert med en selgerkreditt på 100% av kjøpesummen. Prosjektselskapet eier en tomt med rammetillatelse til oppføring av en tomannsbolig på Smestad i Oslo.

Låntaker ønsker å låne NOK 1 500 000 av totalt NOK 26 300 000 fra Kameos långivere til å finansiere første del av grunnarbeidene, samt andre prosjektkostnader og finanskostnader. I lånerammen er det inkludert finanskostnader for 12 måneder. Av det totale lånet er NOK 22 300 000 til budsjetterte kostnader for prosjektet, i tillegg til en inkludert kostnadsbuffer på NOK 4 000 000.

Låntaker har lagt inn NOK 1 600 000 i egenkapital i prosjektet. Kapitalen har blitt brukt til advokat, søknader og prosjektering og første del av grunnarbeidene. Inkludert selgerkreditten er LTC 94%, som betyr at det er en liten andel egenkapital mot totale kostnader i prosjektet.

Låntaker har mottatt igangsettingstillatelse til første del av tiltaket: grunnarbeid og mur. Det er også godkjent en endringssøknad og søknad om dispensjon på tiltaket 18.06.2025. Søknaden omhandler endring av rammetillatelse og omfatter endring av avkjørsel, støttemur, ny utvendig adkomst, fasadeendring og terrengendring. Det godkjente tiltaket tilsvarer en tomannsbolig på total BRA-i på 402 kvadratmeter, sammenliknet med 368 kvadratmeter fra tidligere.  

Grunn- og betongarbeider utføres av Østlands Entreprenøren AS. Selskapet ble etablert i 1994 og har 12 ansatte, i tillegg til flere maskinutstyr. De håndterer vanligvis alt fra grunnarbeid, betong, murerarbeid og vann- og avløpssystemer. De har også flere referanseprosjekter innen underjordiske garasjer og kjellergarasjer. Smart Prosjekt AS står for entreprisen over betong, og utfører snekkerarbeid og innvendig arbeid for prosjektet.

Det er omfattende grunnarbeider som må gjøres på tomten. Graverarbeidet nærmer seg snart ferdigstilt, og det er utført spunting mot naboen på adressen. I tilbudet fra grunnentreprenøren er en stor andel av postene lagt til grunn mengeberegning, og endelig kostnader for grunn- og betongarbeider kan derfor endre seg. Tilknytning på offentlig vann- og avløp er også en usikker kostnadspost fordi det må graves eller borres ut til vei.

Låntaker budsjetterer en salgspris på NOK 115 000 per kvadratmeter, som tilsvarer omtrent NOK 46 000 000 forutsatt totalt BRA-i på 402 kvadratmeter. Det tilsvarer en LTV mot Kameos lån på 57%. Enhetene er ikke forhåndsolgt, og endringer i pris kan derfor avvike. Enhetene er lansert på finn.no og du kan se annonsen her. 

Byggeprosess

Salgsprosess

Eiendommen ligger på Smestad i Oslo. Beliggenheten er sentral og passer for barnefamilier som ønsker et rolig bomiljø. Eiendommen ligger i Konventveien, som er stengt for gjennomkjøring, noe som reduserer biltrafikk. Området gir samtidig tilgang til både grønne områder og ulike tilbud i nærområdet.

Det er gangavstand til både Smestad og Skøyen skoler, samt flere barnehager. En fotballbane ligger i nærheten. Det finnes dagligvarebutikker som Rema og Kiwi i området, og Skøyen har flere serveringssteder og treningssentre. For dem som benytter seg av natur og friluftsliv, er det turmuligheter i nærliggende parker, langs Bestumkilen og på Bygdøy. Området har også kollektivtilbud fra Skøyen og Majorstuen, som gir forbindelse til øvrige deler av byen.

Det er lite tilsvarende prosjekter i området. Siden 2022 er det solgt 18 boliger med en salgspris på rundt NOK 25 000 000 på dette postnummeret, som er i overkant av budsjettert salgspris. Transaksjonene gjelder eneboliger og tomannsboliger. Dataen, som er hentet fra Eiendomsverdi.no, viser at alle de solgte tomannsboligene er solgt noe under prisantydning på boligene. For eneboligene er det noen som er solgt over antydning.