Fastighetsbolag söker kapital för att slutföra byggnation av två stugor

Låneinformation

Lånebelopp (SEK)	2 000 000
Låntagare	MG Eiendomsutvikling AS
Anledning till lån	Utveckling av stugsprojekt
Förväntad Löptid*	3-9 månader
Riskbetyg	C
Säkerhet	Pant i två fastigheter (2:a prioritet) + moderbolagsborgen
Totalt lån i förhållande till försäljningspris (LTV)**	Ca. 63%
Årsränta	11%
Teckningsperiod	2019-02-06 – 2019-02-20
Typ av lån / amortering	Full tillbakabetalning efter löptid
Frekvens på räntebetalningar	Månadsvis

*Förväntad löptid reflekterar den förväntade löptiden för låntagande bolag. I enlighet med generella villkor kan låntagaren återbetala lånet tidigast efter tre (3) månader efter avslutad teckningsperiod.

**LTV, eller lån i förhållande till uppskattat försäljningspris för bägge stugorna när de två lånen är utbetalade är ca. 63%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till MG Eiendomsutvikling AS och har följande villkor:

• Lånet utbetalas 2 – 5 arbetsdagar efter att låneauktionen stänger.
• Månatliga ränteutbetalningar under lånets löptid.
• Årsräntan är 11%, motsvarande 0,92% per månad.
• Låntagaren förbehåller sig rätten att återbetala hela lånet efter 3 månader.
• Ingen amortering under löptiden och hela lånebeloppet återbetalas på förfallodagen eller om låntagaren väljer att amortera tidigare (tidigast efter 3 månader).
• Låntagaren planerar att sälja bostaden när den är färdigställd.
• Uppskattad belåningsgrad är ca. 63% LTV, baserad på det totala lånet till Kameo på SEK 9 000 000 i förhållande till förväntat försäljningspris av två färdigställda stugor
• Var uppmärksam på att teckningsperioden (auktionsperioden) avslutas så snart lånet är fulltecknat. Låneperioden kan emellertid också förlängas.

Detta lånet är det andra av totalt två lån via Kameos plattform om sammanlagt SEK 4 000 000, inkluderat förskottsbetalade räntor (som hålls på Kameos klientmedelskonto). Lånet är uppdelat i två trancher för att följa utvecklingen, byggandet och värdeökningen i projektet.

Trancher	Lånebelopp	Status	Säkerhet
1	2 000 000 SEK	Teckningsperiod avslutad	2:a prioritet + moderbolagsborgen
2	2 000 000 SEK	Teckningsperiod pågår	2:a prioritet + moderbolagsborgen
Totalt	4 000 000 SEK

Säkerhetspaketet

Som säkerhet för lånet på SEK 4 000 000 kommer Kameos långivare att ha pant i två fastigheter om hela lånebeloppet på Haugastøl i Hol kommun. De två tomterna är 2407,8 kvm respektive 1987,5 kvm stora. Det uppförs en stuga på varje tomt på ca. 111 kvm BRA.

Båda trancherna kommer att ha samma prioritet i säkerheterna (2:a prioritet).

Utöver 2:a prioritets pant i två fastigheter, kommer moderbolaget, MG Bygg og Anlegg AS gå in med moderbolagsborgen om SEK 1 620 000.

MG Eiendomsutvikling AS kommer inte att betala utdelning innan lånet via Kameo är återbetalat.

Pantsättare	MG Eiendomsutvikling AS
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Pantbrev i fastighet Haugastøl med gnr/bnr: 55 / 507 och 55 / 508
Prioritet	2:a prioritets pant i fastighet
Säkerhet i trancher	Alla långivare innehar samma säkerheter

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Projektet

MG Eiendomsutvikling är nu i slutfasen i uppförandet av två stycken stugor på Haugastøl i Hol kommun, ca 20 minuters bilväg från den populära skidorten Geilo.

Kameos långivare har tidigare varit med och delfinansierat första fasen av projektet, där lånet på totalt SEK 5 000 000 användes till förvärv av två tomter, projektering och tre stycken delbetalningar av stugorna. Bolaget har färdigställt arbeten med grunden, dragit el och vatten till fastigheten, samt betalat alla delbetalningar av stugorna samt tillhörande fönster. Hittills är ca. NOK 2 000 000 av projektkostnaderna finansierat med eget kapital.

Båda stugorna är nu i full produktion på byggplatsen och bolaget är nästintill färdiga med utvändigt arbete för bägge stugorna. Bolaget är även igång med det invändiga arbetet för stugorna där dem har satt upp skiljeväggar på första våningen och loften är färdigkonstruerade. Detta arbete genomförs under två-tre veckor och värdeskapningen i projektet går fort. Runt 20:e februari kommer invändigt elektriker- och rörläggningsarbete att starta. Båda stugorna kommer att vara färdigställda i slutet av april.

Företaget beställer husen de bygger från olika leverantörer i Litauen. Vanligtvis använder sig av LHM eller Lomeras, men på grund av en ökning i aktivitet hos MG Eiendomsutvikling har företaget nu använt sig av en ny leverantör med goda referenser. Stein Martin Gaarder (VD) och Terje Vanay (Ekonomiansvarig) var i juni på besök på den nya fabriken för att kvalitetssäkra produktionsmodellen och faciliteterna. Vanligtvis tar det tre månader för leverantören för att producera stugan, innan den skickas till Geilo. Vid ankomst tar det ca. tre dagar att montera husdelarna och ca. en månad tills dess att stugan är tätad utvändigt med tak och fönster. Återstående projekttid som är ca. 3 månader används för invändigt arbets- och utomhusområden.

MG Eiendomsutvikling är noggranna med kvalitet och beställer bla. utvändiga fönsterkarmar och lister från Os Trekultur AS. Utöver detta utrustas stugan med vattenburen värme, med borrhål för bergvärme och värmepump. Stugorna som företaget producerar är i det övre skiktet både vad det gäller geografisk plats och kvalitet på material. Stugorna har ekparkett med 250 mm bredd. Alla möbler levereras i massivt trä och anpassas till stugorna, detsamma gäller köket.

Stugan säljs efter att den är färdigbyggd och arbetet är avslutat. Lånets löptid tar höjd för att säljprocessen kan ta lite längre tid än normalt och resterande löptid av lånet kommer vigas åt att sälja stugan.

År 2017 slogs det rekord för stugförsäljning i Norge. På Geilo som är företagets huvudsakliga fokusområde såldes det stugor, tomter och hus för drygt en miljard NOK under 2017. Fastighetsmäklaren Christian Haatuft, som företaget själv använder sig av för alla deras projekt, stod ensam för en omsättning på 500 miljoner bara under 2017. Under förra årets tre sista måneder omsatte Christian Haatuft ca. NOK 250 000 000, varav ca. NOK 20 000 000 var två av stugor producerade av MG eiendomsutvikling. Efterfrågan av stugor är fortsatt hög in i 2019 och företaget ser ljust på framtiden. Enligt företaget tar det mellan fyra och sex veckor att sälja deras stugor efter färdigställande.

Budgeten för projektet är ca NOK 10 000 000, som inkluderar två stycken tomtköp, byggkostnader för en stuga och finansiella kostnader. Ansvarig mäklare, som också har sålt samtliga av företagets tidigare projekt, meddelar att förväntat försäljningspris for de två stugorna är ca. NOK 7 450 000 respektive NOK 6 950 000. Tomten i sig värderas till NOK 1 500 000, men vid köp av bägge tomterna kommer priset vara NOK 1 200 000 per styck. Båda stugorna lades ut till försäljning den 4:e februari, och efter 24 timmar hade annonsen haft ca. 1000 visningar. Vidare förklarar bolaget att pågående dialog med interessenter redan är igång.

Under följer länk till annonserna förs stugorna:

Stuga nr. 1: https://www.finn.no/realestate/leisuresale/ad.html?finnkode=139621826

Stuga nr. 2: https://www.finn.no/realestate/leisuresale/ad.html?finnkode=139625441

Fastighetsbeteckning
Adress	Haugastøl, Hol Kommune
Fastighetsbeteckning	55 / 507 og 55 / 508 i Hol kommune
Storlek	2407,8 kvm samt 1987,5 kvm

Fastigheterna som företaget uppför stugorna på är numrerade i bilden ovan. Tågstationen är också markerad på karten, bara några hundra meter från fastigheterna.

Nedan följer uppdaterade bilder från projektet på Haugastøl. De senaste bilderna togs 5 februari där båda stugor kan ses vara under produktion på byggplatsen.

Området

Haugastøl är sedan länge ett populärt område att bygga stugor på. Många människor, både från Bergen och Oslo, söker sig till Haugastøl och dess alla möjligheter till vandringar i de höga bergen. Tidigare har detta varit en plats där kända norska familjer både från Bergen och Oslo valt att bygga stugor och fritidshus, ca 200 meter från företagets fastigheter har exempelvis kungafamiljen ett semesterhus. Det är sällsynt att tomter blir till salu i Haugastøl och företaget medger att de har haft turen att ha komma över två stycken tomter. Båda tomterna har vägar som sköts om vintertid, något som få har i området. Det ligger också inom gångavstånd till Haugastøl Station med tågförbindelser till både Bergen och Oslo.

Haugastøl ligger i Buskerud kommun, ett område intill RV 7 och början av Hardangervidda. I närheten finns också Rallarveien, en väg som byggdes i början av 1900-talet för att underlätta byggandet av järnvägen till Bergen. Vägen har blivit en otroligt populär cykelsträcka, stängd för all annan trafik, från Haugastøl, via Finse, Hallingskeid upp till Myrland. Därifrån kan du cykla ner branta backar till turistattraktionen Flom.

Utöver detta finns ett välutvecklat spår för löpare både sommar och vinter. Från Haugastøl finns möjlighet att bestiga Hallingskarvet på ca. 1950 möh. Här har du utsikt över det mesta av södra Norge och delar av västra Norge. Genom att cykla Rallarvegen till Finse (1222 möh) kan du också gå på Hardangerjøkulen. På Hardangervidda, som börjar på Haugastøl, finns det stora fiskemöjligheter för den intresserade.

Haugastøl ligger ca. 20 minuters bilväg från Geilo, som är Norges äldsta och bland de mest populära utförsåkningsområdena i Norge, och lockar till sig människor från Norges två största städer, Oslo och Bergen. Geilo och Hol kommun är även ett längdskidsparadis. Med över 550 kilometer välpreparerade längdspår kan man välja mellan vackra högfjällsspår, eller lugnare spår i skogsterräng. Lägg gärna turen i närheten av de trevliga matställena som det finns flera av, en del av dessa har även öppet under sommaren.

Företaget

Efter tidigare anställning i andra bygg- och anläggningsföretag, startade nuvarande ägare och VD företaget MG Eiendomsutvikling AS och MG Bygg og Anlegg AS år 2015. Företagen bygger stugor på Geilo med omnejd, men också i Östlandsområdet. Företaget ägs till 100 % av MG Bygg og Anlegg AS, ledningen har mer än 30 års erfarenhet inom byggbranschen. Sedan starten har MG Eiendomsutvikling AS omsatt stugor för ca. NOK 60 000 000, fördelat på åtta stycken projekt. Ensam aktieägare i MG Bygg og Anlegg AS är Stein Martin Gaarder.

MG Bygg og Anlegg AS har fem stycken fast anställda, VD och en mycket involverad konsult med ekonomibakgrund som fakturerar till bägge företagen. Konsulten jobbar huvudsakligen med planering, ekonomi, budgetering och uppföljning. Han har också många års erfarenhet av att bygga timmerstugor på Geilo.

MG bygg og anlegg AS bygger i huvudsak stugor efter beställning från kund, medan all utveckling av egna projekt sker i MG Eiendomsutvikling AS. Utöver att färdigställa stugor är betongarbeten något man är specialister på. Detta har visat sig ge goda marginaler och de ser på detta som en extra intäktskälla, som står for ca. NOK 2 000 000 – 3 000 000 av omsättningen.

MG Eiendomsutvikling AS siktar in sig på det övre prisskiktet på Geilo, och levererar därför enbart stugor av hög kvalitet. År 2017 sålde bolaget en stuga på ca. 290 kvm inkl. garage för NOK 12 000 000 plus tillägg på drygt en miljon. Under 2018 sålde bolaget två stugor, med ett försäljningspris om totalt NOK 19 800 000.

Andre pågående prosjekt består av ”Blomset” och ”Skurdalen”. Blomset består av tre stugor, där stugorna är under produktion och förväntas vara färdigställda i april/mai 2019. Skurdalen-projektet är i planeringsstadiet och förväntas vara färdigställt i slutet av 2019.

Långivare	Projekt	Lånebelopp	Est. värde för projekt	Status
Annan kreditinstitution	Rundetjødn 26	4 000 000	9 900 000 (1 stuga)	Sålt och överlämnat
Kameo	Rundetjødn 24	7 250 000	9 900 000 (1 stuga)	Sålt och överlämnas i februari
Kameo*	Haugastøl	9 000 000	14 400 000 (2 stugor)	Under produktion, Färdigställs i April 2019
Annan kreditinstitution	Blomset	13 000 000*	23 400 000 (3 stugor)	Under produktion, Färdigställs i Juli/august 2019
Annan kreditinstitution	Skurdalen	1 700 000*	7 500 000 (1 stuga)	I planeringsstadiet

*Företaget kommer att belåna fastigheterna ytterligare för att kunna färdigställa projekterna.

Finansiell information

Nedan följer företagets räkenskaper för 2016, 2017 och 2018, där ökningen i försäljningsintäkter från 2017 til 2018 är leverans av två stycken stugor. Under 2019 förväntas bolaget att leverera 5-6 stugor som kommer att ge en förväntad omsättning på NOK 37 800 000 – 45 300 000. Eiendomsutvikling AS har inga anställda, istället används arbetskraft från MG Bygg og Anlegg AS.

	2016	2017	2018 (Icke reviderat)
Försäljningsintäkter	12 502 071	9 601 131	19 500 000
Sum Rörelseintäkter	12 502 071	9 601 131	19 500 000
Varukostnad	11 027 797	7 359 324	8 128 125
Personalkostnader		0	0
Andre rörelsekostnader	737 030	1 282 241	855 200
Upplupna kostnader			4 000 000
Sum rörelsekostnader	11 764 827	8 641 565	12 983 325
Rörelseresultat	737 244	959 567	2 162 575

Referensprojekt

Bild 1: Ett tidigare stugprojekt byggt av MG eiendomsutvikling.

Bild 2: Ovan ses stugan som är finansierad genom Sparebanken. Den är nu 100% färdigställd, såld och överlämnad till köpare. Försäljningspriset var NOK 9.900.000. Se annons för mer information: https://www.finn.no/realestate/leisuresale/ad.html?finnkode=124765602&fks=124765602

Potentiell risk med att låna ut till projektet

Att investera via Kameo innebär alltid risk och kan leda till förlust. Du måste vara medveten om risken och själv göra en göra en grundlig bedömning av lånet och projektet innan du investerar.

Som med alla fastighetsutvecklingsprojekt finns det en risk. Även om fastighetsutvecklare har erfarenhet från många liknande projekt, men det finns ingen garanti för att projektet kommer att genomföras utan några utmaningar, kostnadsöverskridanden eller förseningar. Både fastighetsutvecklare och underleverantörer kan gå i konkurs under lånets löptid.

Lånen från Kameo kommer att utbetalas i enlighet med projektets framsteg.

Fastighetspriserna i området kan gå upp eller ner under lånets löptid. Efterfrågan på hytterna kanske också minska. Var uppmärksam på att stugorna inte önskas sålda på förhand.

Om stugpriserna faller kraftigt, eller om låntagaren av andra anledningar inte kan sälja tomten eller stugan på önskade prisnivåer, kan den täcka lånekostnaden med hjälp av försäljning av andra stugprojekt eller rörelseintäkter i MG Bygg og Anlegg AS. Det är också en möjlighet att de tar ett nytt lån via Kameo med annan löptid, för att refinansiera existerande lån.

Om låntagaren inte kan återbetala lånet kommer Kameo att fungera som ombud för investerarna i lånet. Kameo har rätt att realisera de relevanta säkerheterna som definieras i detta lån (se säkerhetspaketet). Var uppmärksam på att säkerheterna är i NOK, medan lånet är i SEK. Det betyder att det existerar en potentiell valutarisk för långivare vid en realisering av säkerheterna.

Vänligen notera att om låntagaren, som är ett aktiebolag, skulle gå i konkurs, kommer det att få konsekvenser för både ägarna och personerna bakom ägarbolaget, och samtidigt påverka deras möjligheter för finansiering i framtiden.

Bilagor