Bolag söker finansiering för att resa 19 radhuslägenheter med äganderätt i centrala Nyköping

Låneinformation

Riskbetyg	C
Lånebelopp (SEK)	7 000 000
Trancher	1 (2)*
Låntagare	Bostadsbolaget Brandholmen 5 AB
Anledning till lån	Resande av 19 radhusenheter
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 18 mån
Säkerhet	Pant i fastighet
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	75%**
Årsränta	11%
Teckningsperiod	2020-10-13 – 2020-10-20
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*Bolaget har möjligheten att öka ytterligare SEK 7 000 000 i det juniora lånet (detta lån) ifall bolaget inte säljer ytterligare något radhus under byggnationstiden. För sådant möjligt ytterligare juniort lån om SEK 7 000 000 skulle långivarna för tillkommande juniort lån erbjudas säkerhet i samma tillgångsmassa (pant i fastighet) på samma villkor som långivarna under detta lån; innebärandes att samtliga långivare för de juniora lånen (om totalt SEK 14 000 000) skulle ta del av pantbrev i aktuell fastighet om totalt SEK 14 000 000 med bästa rätt inom SEK 26 500 000 – 40 500 000. Se vidare nedan under ”Säkerhetspaketet”.

**LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 75%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Bostadsbolaget Brandholmen 5 AB, org. nr. 559043-6795 om totalt SEK 7 000 000 från Kameos långivare för att färdigställa byggnationen på fastigheten. Detta är den första tranchen om SEK 7 000 000. Bolaget kan även komma att få möjligheten att öka belåningen med ytterligare SEK 7 000 000 i detta juniora lån (på liknande villkor och med samma rätt i säkerheterna som detta lån) vilket bolaget behöver för att finansiera projektet om de inte lyckas sälja ytterligare enheter under byggnationen.

Utöver detta topplån kommer bolaget att uppta ett bottenlån från Kameo om SEK 26 500 000 som ligger med bättre säkerhet (bättre förmånsrätt i pant i fastigheten) än detta lån under hela lånets löptid. Första tranchen för bottenlånet är utbetalt: lån 3400

Projektet delas in i tre etapper där även färdigställandet samt inflyttningen sker sekventiellt. Bolaget har hittills sålt tre enheter och räknar med att sälja ytterligare minst två enheter under projektet. I det fall kommer bolaget att använda likviden från de fem första enheterna som tillträds till att färdigställa projektet. Resterande enheter som säljs och tillträds kommer likviden först att amortera det seniora lånet (lån 3400) för att sedan amortera ned detta lån från Kameo.

9 månaders räntor för denna tranche erläggs på Kameos klientmedelskonto.

Låntagare	Bostadsbolaget Brandholmen 5 AB
Organisationsnummer	559043-6795
Lånebelopp (SEK)	7 000 000
Tranche	1 (2)*
Anledning till lån	Byggnation
Återbetalningsplan, räntor och lån	Försäljningsintäkter
Årsränta	11%
Månadsränta	0,92%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 18 mån

*Bolaget har möjligheten att öka ytterligare SEK 7 000 000 i det juniora lånet (detta lån) ifall bolaget inte säljer ytterligare något radhus under byggnationstiden. För sådant möjligt ytterligare juniort lån om SEK 7 000 000 skulle långivarna för tillkommande juniort lån erbjudas säkerhet i samma tillgångsmassa (pant i fastighet) på samma villkor som långivarna under detta lån; innebärandes att samtliga långivare för de juniora lånen (om totalt SEK 14 000 000) skulle ta del av pantbrev i aktuell fastighet om totalt SEK 14 000 000 med bästa rätt inom SEK 26 500 000 – 40 500 000.

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	7 000 000	11%	Pant i fastighet	Pågående
Totalt	7 000 000

Säkerhetspaketet

För detta lån ställs säkerhet bestående av andrahandspant i stamfastigheten Nyköping Bollen 1 under hela projektet. Bottenlånet (lån 3400) besitter förstahandspant för hela dess lånebelopp om SEK 26 500 000. När bottenlånet nyttjat pantbelopp motsvarande dess lånesumma kommer detta lån att besitta egen pant efter bottenlånet för hela dess lånebelopp.

När en fastighet/radhus säljs kommer denna styckningslott/radhus att släppas (relaxeras) från stamfastigheten. Detta innebär i praktiken att inteckningen samt pantbrevet som gäller för stamfastigheten kommer sluta gälla i det sålda radhuset vid köparens tillträde. Likviden för de fem första enheterna som tillträds kommer att användas till projektet/byggnationen där de övriga enheterna som säljs och tillträds kommer initialt att amortera det seniora lånet (lån 3400) samt därefter detta lån.

Pantsättare	Bostadsbolaget Brandholmen 5 AB
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Nyköping Bollen 1
Prioritet	Andrahandspant inom SEK 0 – 26 500 000 efter bottenlånet. 1:a prioritets pant inom SEK 26 500 000 – 33 500 000 efter att hela lånet har utbetalats.***

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet.

*** Om ytterligare belåning nyttjas i det juniora lånet (detta lån) kommer Kameos långivare i detta juniora lån (med eventuellt tillkommande långivare enligt ovan) att besitta förstahandspant inom maximalt SEK 26 500 000 – 40 500 000 samt andrahandspant inom SEK 0 – 26 500 000 efter hela lånet har utbetalats.

Företaget

FoF Real Estate Management AB (559244-2551) ägs till 70% av till FoF Family Office Invest I Sverige AB (FoF) och 30% Av Managementkonsult Conny Johansson AB. FoF grundades våren 2000 av VD, Johan Berggren. Ett av FoFs uppdrag är att utveckla och investera i fastigheter vilket sker i FoF Real Estate Managment AB med dotterbolag. FoF har kontor och säte i Göteborg med ett kontor i Stockholm.

Fastighetsbenet bildades i slutet av 2019.

Martin Kumar VD, FoF Real Estates Management AB

Har mer än tio års erfarenhet av fastighetsutveckling. Under flera år har han varit med och utvecklat stora projekt i västra Sverige. Har även stor erfarenhet av att driva stora som små projekt inom stadsutveckling/bostadsutveckling både som VD på FoF Real Estate och från hans tidigare anställningar på Willhem, OBOS och Skanska.

Conny Johansson CFO, FoF Real Estates Management AB

Bakgrund som elingenjör, programmerare, ekonomichef, egen företagare, managementkonsult samt BI konsult. Har arbetat med både privat och offentlig verksamhet. På senare år har arbetet till stor del handlat om fastighetsbolag och byggbolag och de utmaningar de ställs inför i projektrelaterad verksamhet både vad avser redovisning, planering och processer. Han har suttit som konsult och varit ansvarig för att förbereda IT och administration vid starten av Willhem som inledningsvis köpte ett stort fastighetsbestånd.

Johan Berggren CEO, FoF Family Office

Arbetat inom finansbranschen sedan 1990. 10 år inom Skandia och grundare av FoF Family Office år 2000.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

FOF Real Estate Management AB förvärvade Bostadsbolaget Brandholmen 5 AB, som äger fastigheten Nyköping Bollen 1 under maj 2020 för en köpeskilling om cirka SEK 10 000 000 för att uppföra 19 radhuslägenheter om en total BOA om 1976 i tre huskroppar. Bolaget har nu erhållit bygglov samt startbesked för ändamålet och har påbörjat projektet.

Bolaget har anlitat Finess Bygg Nyproduktion AB som totalentreprenör för projektändamålet. Finess Bygg Nyproduktion AB har i sin tur anlitat Pålaktiebolaget Svenska för mark- och anläggningsarbetet samt anlitat Maison Forte AB för entreprenaden ovan mark. Se referensprojekt och läs mer om Maison Forte AB här: https://maisonforte.se/ .

Hittills har låntagaren erlagt kostnader för ytterligare SEK 1 000 000 i projektering och diverse kostnader. Pålaktiebolaget Svenska har fortlöpt med markarbetet enligt plan där förra tranchen i bottenlånet #3400 betalade för delar av det markarbetet. Denna tranch kommer betala för delar av markarbetet, stomarbeten och andra diverse kostnader.

Finansieringen av projektet kommer bestå av eget kapital, ett seniort lån genom Kameos långivare samt detta topplån genom Kameos långivare.

Samtliga lyft i projektet betalas till låntagaren och därmed till entreprenaden efter utfört arbete.

Försäljningsarbetet startade för lite mer än tre veckor sedan och mäklaren har sedan dess sålt tre enheter med bindande förhandsavtal. Läs mer om projektet på mäklarens hemsida.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Nyköping Bollen 1
Adress	Fotbollsvägen 1-5
BOA	1976
Byggår	2020/2021
Antal enheter som ska byggas	19 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Ja, Finess Bygg Nyproduktion AB
Beräknad produktionstid	12 mån

Försäljningsprocess
Antal objekt	19 stycken
Storlek	104 kvm per enhet, totalt 1976 kvm
Sålda på ritning	3 stycken
Anlitad mäklare	Skandiamäklarna
Planerat tillträde	april 2021, juni 2021, augusti 2021
Läge	A-läge i Nyköping (Svefa)

Området

Området ligger i de östra delarna av centrala Nyköping och här finns både skolor och förskolor i närområdet. Till Stora Torget i centrala Nyköping är det promenadavstånd och stadsbussar finns ett stenkast från radhusen.

Närheten till Stadsfjärden med fina promenadvägar längs vattnet och hamnens utbud sommartid, såsom sommarcafé, restauranger, glassbarer och skärgårdsbåtar bidrar till den härliga omgivningen. Även närheten till Rosvalla Arenor med bowling, badminton, ishockey, restaurang/cafeteria och mycket mer finns inom ett stenkast.
Möjlighet till båtplats finns inom gångavstånd från fastigheten.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att försäljningsarbetet kan komma att försvåras. Vilka följder virus-utbrottet kommer att få på samhället är i dagsläget osäkert och kan komma att påverka bostadsmarknaden.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor