Tidigare låntagare söker finansiering till förvärv av bostadsrätter
10,5% årsränta | Riskbetyg B
Låntagaren har ingått avtal för förvärv av ett bolag som i sin tur har ingått avtal med en bostadsrättsförening för upplåtelse av bostadsrätter på Kungsholmen, Stockholm. Bolaget önskar att låna totalt SEK 14 500 000 av Kameos långivare till förvärv av bolaget samt för förvärv av 16 byggrätter i den befintliga bostadsrättsföreningen. Byggrätterna är på taket i den befintliga bostadsrättsföreningen, bostadsrätterna som uppförs ska sedan inkluderas i bostadsrättsföreningen. Vid förvärvet upplåts bostadsrätterna av bostadsrättsföreningen.
Detta är den första och enda tranchen i detta lån. Projektägarna ämnar även att uppta ett byggnadskreditiv som senior finansiering till projektet, byggnadskreditivet har beviljat kreditbeslut genom Kameo och är om SEK 55 000 000. Totalt uppgår projektets lånefinansieringen till SEK 69 500 000, vilket ger lånet en uppskattad LTV om cirka 73%.
Beräknat är att rivning ska genomföras i november-december 2024 med byggstart i januari 2025, uppskattad tid för färdigställande av byggnationen är till första kvartalet 2026. Utöver detta lån kommer senior finansiering som byggnadskreditiv tas upp till projektet om SEK 55 000 000, totalt uppgår projektets lånefinansiering till SEK 69 500 000. Hela lånebeloppet har beviljat kreditbeslut.
Det bolag som förvärvas har erhållit bygglov för projektet som har vunnit laga kraft, de har även erhållit startbesked för rivning.
Återbetalningsplan är försäljning av de färdigställda bostadsrätterna.
Koncernen har utfört ett flertalet tidigare projekt via Kameo och har totalt återbetalat över SEK 150 000 000 till Kameos långivare.
Projektets styrkor
- Erfaren fastighetsutvecklare med flertalet tidigare lån via Kameo
- Beläget på Kungsholmen, Stockholm
Låneinformation
| Riskbetyg | B |
| Lånebelopp (SEK) | 14 500 000 |
| Trancher | 1 (1) |
| Låntagare | Alomi Invest AB |
| Anledning till lån | Förvärv |
| Flexibel löptid mån | Min 1 mån | Max 21 mån |
| Säkerhet | Bolagsborgen, pant i bostadsrätter |
| Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)* | 73%* |
| Årsränta | 10,5% |
| Teckningsperiod | 2024-09-06 - 2024-09-13 |
| Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden | Ja |
*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 73%.
Investeringsvillkor
Investeringen sker genom ett lån till Alomi Invest AB, org. nr. 556995-1097. Företaget önskar att låna SEK 14 500 000 från Kameos långivare.
I anslutning till att förvärvet är genomfört kommer lånet säkerställas genom pant i bostadsrätter. Det är dock viktigt att notera att Kameo inte kommer kunna ta panten förrän en månad har gått från det att aktierna i det förvärvade bolaget har övergått till Låntagaren (på grund av förvärvslåneförbud, se mer utförligt i Investeringsfaktabladet).
Under denna period kommer moderbolagsborgen från Imola Holding AB, org. nr. 556903-3938 vara den enda säkerheten för lånet.
Utöver detta lån kommer senior finansiering som byggnadskreditiv tas upp till projektet om SEK 55 000 000, totalt uppgår projektets lånefinansiering till SEK 69 500 000. Hela lånebeloppet har beviljat kreditbeslut.
Återbetalning planeras ske i samband med att bostadsrätterna tillträds av slutkund.
| Låntagare | Alomi Invest AB |
| Organisationsnummer | 556995-1097 |
| Lånebelopp (SEK) | 14 500 000 |
| Tranche | 1 (1) |
| Anledning till lån | Förvärv |
| Återbetalningsplan, räntor och lån | Försäljningslikvid |
| Årsränta | 10,5% |
| Månadsränta | 0,875% |
| Amorteringsförfarande | Full återbetalning på slutdagen |
| Ränteutbetalningar | Månatliga |
| Flexibel löptid | Min 1 mån | Max 21 mån |
Investeringsfaktablad
Vänligen observera att nedanstående trancheplan är indikativ och kommande tranchers lånebelopp och årsränta kan komma att ändras.
| Trancher | Lånenummer | Lånebelopp (SEK) | Årsränta | Säkerhet | Status |
| 1 | 4639 | 14 500 000 | 10.5% | Pant i bostadsrätt, Borgensåtagande | Pågående |
| 14 500 000 | |||||
För detta lån ställs säkerhet i 16 stycken bostadsrätter i Bostadsrättsföreningen Kristinebergs Strand i Stockholm, efter att den seniora finansieringen om SEK 55 000 000 är utbetalad kommer detta lån att inneha säkerhet efterställd den seniora finansieringen i bostadsrätterna.
I anslutning till att förvärvet är genomfört kommer lånet säkerställas genom pant i bostadsrätter. Det är dock viktigt att notera att Kameo inte kommer kunna ta panten förrän en månad har gått från det att aktierna i det förvärvade bolaget har övergått till Låntagaren (på grund av förvärvslåneförbud, se mer utförligt i Investeringsfaktabladet).
| Pant i bostadsrätt | |
| Pantsättare | GGB Properties AB, org.nr 556942-6983 |
| Ombud* | Kameo Investment Platform AB |
| Säkerhetsobjekt | Pant i bostadsrätt med nr. 1 - 16 i Bostadsrättsföreningen Kristinebergs Strand , org.nr 716417-6997 med andra prioritets pant |
| Övrig information | För detta lån ställs säkerhet i 16 stycken bostadsrätter i Bostadsrättsföreningen Kristinebergs Strand i Stockholm, efter att den seniora finansieringen om SEK 55 000 000 är utbetalad kommer detta lån att inneha säkerhet efterställd den seniora finansieringen i bostadsrätterna. |
| Borgensåtagande | |
| Borgensman | Imola Holding AB med organisationsnummer 556903-3938 |
| Ombud* | Kameo Investment Platform AB |
| Belopp | 15 000 000 SEK |
| Säkerhet i trancher | Alla investerare, oavsett tranche i det totala lånet, delar samma säkerhet |
*Ombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.
**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Ombudet släppa objektet/en.
Imola grundades 1996 av Joakim Hoffman och Niclas Blohm som båda tidigare arbetat inom fastighetsbranschen.
Imola var i början ett renodlat byggbolag som erbjöd entreprenadtjänster. I mitten av 2000-talet började bolaget att succesivt ändra inriktning till att i allt högre utsträckning genomföra projekt i egen regi, främst byggnation av småhus. I takt med att bolaget växte började man alltmer koncentrera sig på att uppföra bostadsrättsföreningar. Fram till idag har bolaget uppfört tolv bostadsrättsföreningar i Stockholmsområdet. Bolaget har sitt säte i Nacka och har idag strax över 30 anställda. Se bolagets hemsida.
Ledning
Ledningen består av en styrelse på två personer: Joakim Hoffman och Niclas Blohm
Organisationsstruktur
Finansiell information samt bilagor
Årsredovisning Imola Holding AB 2023
Årsredovisning Imola Holding AB 2022
Årsredovisning Imola Entreprenad AB 2023
Årsredovisning Alomi Invest AB 2023
Tidigare projekt via Kameo
Pågående
Alomitell Fastighets AB
Projektet var ursprungligen byggnation av två villor på 295 kvm BOA vardera, belägna på Lidingö, Stockholm. Villorna är färdigställda varav en har sålts för SEK 32 000 000, i och med försäljningen delamorterades lånet från tidigare lånebelopp om SEK 32 000 000 till SEK 16 000 000. Därefter genomfördes en refinansiering genom Kameos långivare för att möjliggöra mer tid för försäljning.
Alomi Invest AB
Förvärv av 335 kvm kontorslokaler av Bostadsrättsföreningen Renstiernas Gata 27, belägen på Södermalm, Stockholm. Kontorslokalerna ska konverteras till fyra lägenheter. Lånet uppgår totalt till SEK 26 000 000.
Återbetalade
Torsvik Utveckling AB
Bolaget har lånat totalt SEK 50 500 000 av Kameos långivare för att uppföra åtta bostäder försedda med egna ingångar och terrasser på en yta om totalt 568 kvm på Östermalm, Stockholm.
Alomi Invest AB
Bolaget förvärvade en fristående lokal belägen på en innegård tillhörandes en bostadsrättsförening på Sibyllegatan 53 i Stockholm. Projektet är avslutat och återbetalades till Kameos långivare i slutet av mars 2022.
BRF Tyresö Södergård 4 (Alomi Invest 4 AB)
Projektet omfattar uppförandet av fyra huskroppar med en total boarea om 6134 kvm och en lokalarea om 338 kvm i Trollbäcken, Stockholm. Projektet är åtebetalat till Kameos långivare under hösten 2023.
Alomi Invest AB, ett bolag inom Imola-koncernen, förvärvar GGB Properties AB. GGB Properties har ingått avtal med Bostadsrättsföreningen Kristinebergs Strand i Stockholm för förvärv av byggrätter som upplåts som bostadsrätter vid tillträdet. Byggrätterna är belägna på föreningens tak. Utöver det har GGB Properties projekterat fram laga kraft vunna bygglovshandlingar för projektet.
Lån till förvärv av GGB Properties och förvärv av byggrätterna är om SEK 14 500 000. Utöver det kommer senior finansiering som byggnadskreditiv tas upp till projektet om SEK 55 000 000, totalt uppgår projektets lånefinansiering till SEK 69 500 000. Hela lånebeloppet har beviljat kreditbeslut. Totala lånets uppskattade LTV är om cirka 73%.
Tänkt totalentreprenör är det interna byggbolaget Imola Entreprenad, då bostadsrätterna inte är tillträdda har entreprenörsavtalet inte signerats än. Imola Entreprenad hade 2023 en omsättning om SEK 200 000 000, en vinst om SEK 2 000 000 och eget kapital om SEK 28 000 000. Rivning planeras ske i november och december 2024, med förväntad byggstart i januari 2025. Färdigställande planeras ske i första kvartalet 2026.
Varje lägenhet planeras ha 40 kvadratmeter terrass, där lägenheterna är belägna på taket i föreningen med utsikt mot vattnet.
Låntagaren ämnar ändra utformningen på projektet från 16 enheter till 12, där varje enhet i och med den nya utformningen får större terrass och enligt Låntagarens åsikt blir en bättre produkt att sälja. Framtagande av nya bygghandlingar är pågående och projekteringen förväntas vara klart under hösten.
| Byggprocess | |
|---|---|
| Fastighetsbeteckning | Stockholm Jerusalem 2 |
| Adress | Levertinsgatan 1-5 |
| BOA | 857 kvm |
| Byggår | 2024-2026 |
| Antal bostadsrätter som ska byggas | 16 stycken* |
| Beviljat bygglov | Ja |
| Totalentreprenad | Ja, Imola Entreprenad |
| Beräknad produktionstid | 15 månader |
*Låntagaren ämnar att ändra utformningen till 12 enheter.
Försäljningsprocessen planeras påbörjas i anslutning till byggstart.
| Försäljningsprocess | |
|---|---|
| Antal objekt | 16 (12) stycken |
| Storlek | 53,6 kvm i snitt, 71,4 efter omritning |
| Sålda på ritning | Nej |
| Planerat tillträde | Mars 2026 |
| Läge | A/AA* |
*Enligt fastighetsvärderingsbolagen Svefa och Cushman & Wakefield. Skalan går AA-D med AA som högsta lägesbetyg.
Projektet är beläget i Kristineberg, Kungsholmen, Stockholm. Beläget nära lokala badplatsen Kristinebergsklipporna samt Tranebergsbron som går över Tranebergssund.
Potentiella risker med projektet
Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.
Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp och ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.
Projektet innebär vissa risker som kan leda till att projektet misslyckas. Det finns en finansieringsrisk eftersom projektägaren behöver full finansiering för att slutföra det. Det finns också en byggnadsrisk: Byggnationen kan ta längre tid och/eller bli dyrare än förväntat. Förseningar i projektet kan uppstå på grund av olika händelser, till exempel väderförhållanden, bristfälligt arbete, strejker, juridiska konflikter, entreprenörers konkurs eller försenade leveranser, sjukdom hos viktiga medarbetare, brist på personal eller material, arbetsplatsolyckor och ekonomiska svårigheter för projektägaren. Sådana förseningar resulterar vanligtvis i ökade kostnader. Om projektägaren inte kan finansiera dessa ytterligare kostnader, finns det en risk för konkurs eller att projektet inte kan färdigställas och tvingas säljas. Om projektet säljs i ofärdigt skick, är det troligt att försäljningspriset inte kommer att täcka alla skulder. Dessutom kan det vara svårt för projektägaren att sälja projektet, vilket kan resultera i ytterligare förseningar och potentiella förluster för investerarna.
Projektet säkerställs med pant i bostadsrätt i en befintlig bostadsrättsförening, föreningens ekonomiska tillstånd kan därför ha en påverkan på säkerhetens värde samt projektets genomförande.
Lånet säkerställs delvis med moderbolagsborgen. Säkerhetens värde beror på bolagets finansiella stabilitet vid tillfället åtagandet aktualiseras, detta kan vara svårt att bedöma på förhand. I nuläget är koncernens balansräkning relativt stark med ungefär 285 MSEK i eget kapital och en skuldsättning om cirka 270 MSEK. Skulle det hända att många projekt samtidigt skulle drabbas av kostnadsfördyringar eller andra händelser som försämrar koncernens ekonomiska situation kan i värsta fall borgensåtagandet vara värt noll.
I och med att låntagaren lånar till förvärv av ett bolag så kan inte den underliggande tillgången pantsättas direkt efter att aktierna har övergått till köparen på grund av förvärvslåneförbud. Detta innebär att säkerhetsstrukturen för lånet inte kommer ha samtliga säkerheter initialt.
Imola-koncernens interna entreprenadbolag Imola Entreprenad AB hade 2023 en skatteskuld om SEK 32 800 000, de har tillsammans med Skatteverket tagit fram en avbetalningsplan som löper på 36 månader. Detta kommer ha en påverkan på bolagets likviditet fram tills skulden är betald.
Se övriga risker i bifogat Investeringsfaktablad.
Den här sidan har uppdaterats med en ny struktur. Klicka på knappen för att se innehållet i det tidigare formatet.