Tidigare låntagare söker finansiering till fastighetsförvärv
10% årsränta | Riskbetyg B
Bolaget önskar att låna SEK 24 500 000 av Kameos långivare till att delfinansiera förvärv av bolag som äger en fastighet med tomträtt i Vasastan, Stockholm. Köpeskillingen är om cirka SEK 35 000 000 vilket motsvarar en uppskattad LTV om cirka 70% för fastighetsvärdet vid förvärvet.
På fastigheten som förvärvas finns en befintlig byggnad med kontorslokaler i två våningsplan som är planerad att konverteras till bostadsrätter. Utöver ytan som konverteras ämnar bolaget att bygga till tre våningsplan med 18 bostadsrätter, total boarea uppgår till 794 kvadratmeter. Omfattningen av projektet är 611 kvadratmeter BTA nybyggnad på tre våningsplan, 51 kvadratmeter BTA tillbyggnad och 494 kvadratmeter BTA är ombyggnad av befintliga lokaler på de två befintliga våningsplanen. Utöver det ska de göra utvändiga ändringar med nya fönster, dörrar, skärmtak och balkonger. Totala intäkter i projektet är budgeterade till SEK 117 500 000.
Detta är första och enda tranchen i lånet. Projektägarna planerar även att uppta byggnadskreditiv till projektet som senior finansiering. Kameos kreditkommitté har godkänt i den här krediten att ytterligare belåning som senior kan komma att upptas, upp till SEK 55 000 000 vilket skulle motsvara en uppskattad LTV om cirka 68% mot totalt budgeterat projektvärde. Efter utbetalning av senior finansiering kommer detta lån att inneha efterställt långivarna i det seniora lånet.
Lånet säkerställs med pant i fastighet samt moderbolagsborgen begränsad till SEK 10 000 000.
Projektet är beläget på Ingemarsgatan i Vasastaden, där tre fastighetsvärderingsbolag betygsätter området till AA, vilket är det högsta lägesbetyget.
Projektets styrkor
- Attraktivt läge i Vasastaden, Stockholm
- Erfaren fastighetsutvecklare med flertalet tidigare projekt med Kameo, totalt återbetalat över SEK 150 000 000 i tidigare lån
- Pant i fastighet samt moderbolagsborgen
Låneinformation
| Riskbetyg | B |
| Lånebelopp (SEK) | 24 500 000 |
| Trancher | 1 (1) |
| Låntagare | Alomi Invest 15 AB |
| Anledning till lån | Förvärv |
| Flexibel löptid mån | Min 1 mån | Max 24 mån |
| Säkerhet | Pant i fastighet, moderbolagsborgen |
| Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)* | 70%* |
| Årsränta | 10% |
| Teckningsperiod | 2024-12-03 – 2024-12-06 |
| Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden | Ja |
*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 70%.
Investeringsvillkor
Investeringen sker genom ett lån till Alomi Invest 15 AB, org.nr. 559306-9239. Företaget önskar att låna totalt SEK 24 500 000 från Kameos långivare. Detta är den första och enda tranchen. Utöver lånet finansieras förvärvet med eget kapital samt säljarrevers där planerad lösen är med eget kapital under projektets genomförandetid.
Fastigheten ägs idag av Ingemarsgatans Fastighets AB (559195-3616), detta bolag kommer att förvärvas av Alomi Invest 15 AB (559306-9239), tillträde av aktierna sker i mitten av december.
Kameos kreditkommitté har godkänt att projektägarna kan komma att uppta ytterligare senior finansiering om upp till SEK 55 000 000.
| Låntagare | Alomi Invest 15 AB |
| Organisationsnummer | 559306-9239 |
| Lånebelopp (SEK) | 24 500 000 |
| Tranche | 1 (1) |
| Anledning till lån | Förvärv |
| Återbetalningsplan, räntor och lån | Projektintäkter |
| Årsränta | 10% |
| Månadsränta | 0,83% |
| Amorteringsförfarande | Full återbetalning på slutdagen |
| Ränteutbetalningar | Månatliga |
| Flexibel löptid | Min 1 mån | Max 24 mån |
Investeringsfaktablad
Vänligen observera att nedanstående trancheplan är indikativ och kommande tranchers lånebelopp och årsränta kan komma att ändras.
| Trancher | Lånenummer | Lånebelopp (SEK) | Årsränta | Säkerhet | Status |
| 1 | 4695 | 24 500 000 | 10% | Pant i fastighet, Borgensåtagande | Pågående |
| 24 500 000 | |||||
| Pant i fastighet | |
| Pantsättare | Ingemarsgatans Fastighets AB |
| Ombud* | Kameo Investment Platform AB |
| Säkerhetsobjekt | Stockholm Blåkråkan 4 |
| Belopp | 24 500 000 SEK |
| Prioritet | 1:a prioritets pant inom 0 SEK - 24 500 000 SEK |
| Övrig information | Före upptagande av byggnadskreditiv som senior belåning om upp till SEK 55 000 000. |
| Pant i fastighet | |
| Pantsättare | Ingemarsgatans Fastighets AB |
| Ombud* | Kameo Investment Platform AB |
| Säkerhetsobjekt | Stockholm Blåkråkan 4 |
| Belopp | 55 000 000 SEK |
| Prioritet | 2:a prioritets pant inom 0 SEK - 55 000 000 SEK |
| Övrig information | Efter upptagande av byggnadskreditiv som senior belåning om upp till SEK 55 000 000. |
| Pant i fastighet | |
| Pantsättare | Ingemarsgatans Fastighets AB |
| Ombud* | Kameo Investment Platform AB |
| Säkerhetsobjekt | Stockholm Blåkråkan 4 |
| Belopp | 24 500 000 SEK |
| Prioritet | 1:a prioritets pant inom 55 000 000 SEK - 79 500 000 SEK |
| Övrig information | Efter upptagande av byggnadskreditiv som senior belåning om upp till SEK 55 000 000. |
| Borgensåtagande | |
| Borgensman | Imola Holding AB med organisationsnummer 556903-3938 |
| Ombud* | Kameo Investment Platform AB |
| Belopp | 10 000 000 SEK |
| Säkerhet i trancher | Alla investerare, oavsett tranche i det totala lånet, delar samma säkerhet |
*Ombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.
**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Ombudet släppa objektet/en.
Imola grundades 1996 av Joakim Hoffman och Niclas Blohm som båda tidigare arbetat inom fastighetsbranschen. Imola var i början ett renodlat byggbolag som erbjöd entreprenadtjänster. I mitten av 2000-talet började bolaget att succesivt ändra inriktning till att i allt högre utsträckning genomföra projekt i egen regi, främst byggnation av småhus. I takt med att bolaget växte började man alltmer koncentrera sig på att uppföra bostadsrättsföreningar. Fram till idag har bolaget uppfört tolv bostadsrättsföreningar i Stockholmsområdet. Bolaget har sitt säte i Nacka och har idag strax över 30 anställda. Se bolagets hemsida.
Ledning
Ledningen består av en styrelse på två personer: Joakim Hoffman och Niclas Blohm.
Organisationsstruktur
Finansiell information samt bilagor
Tidigare projekt via Kameo
Alomitell Fastighets AB
Projektet var ursprungligen byggnation av två villor på 295 kvm BOA vardera, belägna på Lidingö, Stockholm. Villorna är färdigställda varav en har sålts för SEK 32 000 000, i och med försäljningen delamorterades lånet från tidigare lånebelopp om SEK 32 000 000 till SEK 16 000 000. Därefter genomfördes en refinansiering genom Kameos långivare för att möjliggöra mer tid för försäljning.
Alomi Invest AB
Förvärv av 335 kvm kontorslokaler av Bostadsrättsföreningen Renstiernas Gata 27, belägen på Södermalm, Stockholm. Kontorslokalerna ska konverteras till fyra lägenheter. Lånet uppgår totalt till SEK 26 000 000.
Lån 4681 m.fl.
GGB Properties AB
Senior finansiering av uppförande av 16 bostadsrätter i en befintlig bostadsrättsförening på Kungsholmen, Stockholm.
Alomi Invest AB
Junior finansiering av förvärv och uppförande av 16 bostadsrätter i en befintlig bostadsrättsförening på Kungsholmen, Stockholm.
Alomi Invest 15 AB förvärvar bolaget Ingemarsgatan Fastighets AB som innehar en fastighet med tomträtt i Vasastan, Stockholm. Förvärvet är om SEK 35 000 000 och låntagaren önskar att delfinansiera detta med ett lån om SEK 24 500 000, vilket motsvarar en LTV om 70%. På fastigheten som förvärvas finns en befintlig byggnad med kontorslokaler i två våningsplan som är planerad att konverteras till bostadsrätter. Utöver ytan som konverteras ämnar bolaget att bygga till tre våningsplan med 18 bostadsrätter, total boarea uppgår till 794 kvadratmeter. Omfattningen av projektet är 611 kvadratmeter BTA nybyggnad på tre våningsplan, 51 kvadratmeter BTA tillbyggnad och 494 kvadratmeter BTA är ombyggnad av befintliga lokaler på de två befintliga våningsplanen. Utöver det ska vissa utvändiga ändringar med fönsterbyte genomföras, nya dörrar, skärmtak samt balkonger. Fastigheten är belägen i Vasastaden, Stockholm. Området är betygsatt som "AA" av tre fastighetsvärderingsbolag, som är det högsta möjliga lägesbetyget. Budgeterat projektvärde är om SEK 117 500 000. Projektet är planerat att genomföras i egen regi med dotterbolaget Imola Entreprenad som totalentreprenör. Uppskattad byggstart är under första kvartalet 2025 med planerat tillträde är under första kvartalet 2026.
Utöver det ska vissa utvändiga ändringar med fönsterbyte genomföras, nya dörrar, skärmtak samt balkonger. Fastigheten är belägen i Vasastaden, Stockholm. Området är betygsatt som "AA" av tre fastighetsvärderingsbolag, som är det högsta möjliga lägesbetyget. Budgeterat projektvärde är om SEK 117 500 000. Projektet är planerat att genomföras i egen regi med dotterbolaget Imola Entreprenad som totalentreprenör. Uppskattad byggstart är under första kvartalet 2025 med planerat tillträde är under första kvartalet 2026.
| Byggprocess | |
|---|---|
| Fastighetsbeteckning | Stockholm Blåkråkan 4 |
| Adress | Ingemarsgatan 12 |
| BOA | 794 kvm |
| Byggår | 2025-2026 |
| Antal bostadsrätter som ska byggas | 18 stycken |
| Beviljat bygglov | Ja |
| Totalentreprenad | Imola Entreprenad AB |
| Beräknad produktionstid | 12 månader |
Försäljningsprocessen har inte påbörjats utan planeras att ske i ett senare skede.
| Försäljningsprocess | |
|---|---|
| Antal objekt | 18 stycken |
| Storlek | 44 kvm BOA i genomsnitt |
| Sålda på ritning | 0 stycken |
| Anlitad mäklare | Ej bestämt |
| Planerat tillträde | Q1 2026 |
| Läge | AA |
Projektet är beläget precis vid Vanadislunden i Vasastaden. Vasastaden är en stadsdel belägen i Stockholms innerstad med närhet till kommunikationer, restauranger, caféer och matbutiker.
Potentiella risker med projektet
Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.
Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.
Projektet innebär vissa risker som kan leda till att projektet misslyckas. Trots noggranna kontroller för att bekräfta fastighetens värde, kan det finnas okända förhållanden som hindrar fastigheten att användas för kommersiella ändamål, vilket minskar dess värde avsevärt. Till exempel kan fastigheten ha problem med markföroreningar, historiska eller arkeologiska värden, komplicerade markförhållanden och kan även påverkas av politiska beslut. Dessa faktorer kan möjligen leda till förseningar, begränsningar i utvecklingen och/eller extra kostnader. Naturkatastrofer som jordskred, översvämningar eller dylikt kan också påverka fastighetens möjlighet till användning och utveckling. Det kan finnas juridiska frågor kring ägandet av fastigheten, och det kan finnas okända skulder eller kostnader som påverkar köpeskillingen. Säljarens finansiella ställning kan också påverka affären. Byggplanerna kan stöta på förseningar eller högre kostnader än förväntat. Om projektägaren får ekonomiska problem kan det leda till snabba och ofördelaktiga försäljningar. I sådana fall kanske inte försäljningspriset räcker för att täcka alla skulder.
Transaktionen sker genom förvärv av fastighetsägande bolag, vilket innebär att förvärvslåneförbud gäller. Förvärvslåneförbud gör att pant i underliggande fastigheten inte kan ställas som säkerhet för lånet direkt utan att det dröjer en tid innan dess. Under tiden till pant i fastighet kan ställas som säkerhet ställs full moderbolagsborgen.
Lånet säkerställs delvis med moderbolagsborgen. Säkerhetens värde beror på bolagets finansiella stabilitet vid tillfället åtagandet aktualiseras, detta kan vara svårt att bedöma på förhand. Skulle det hända att många projekt samtidigt skulle drabbas av kostnadsfördyringar eller andra händelser som försämrar koncernens ekonomiska situation, kan i värsta fall borgensåtagandet sakna värde. I samband med förvärvet delfinansieras det med en revers från säljaren. Om låntagaren ej kan återbetala reversen medför det en risk för projektets genomförande.
Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.