Tidigare låntagare söker finansiering till bostadsrättsprojekt i Saltsjö-Boo
11% årsränta | Riskbetyg B
Bolaget önskar att låna SEK 2 100 000 av Kameos långivare till uppförandet av ett bostadsrättsprojekt om 12 bostäder i Saltsjö-Boo, Nacka. Projektet är attraktivt beläget invid Kvarnsjön där flertalet av bostäderna kommer få sjöutsikt.
Bolaget förvärvade fastigheterna under 2022 och har sedan dess reglerat marken till fyra fastigheter. På vardera fastighet planeras det att uppföras ett parhus och ett attefallshus, totalt 12 bostadsrätter med en sammanlagd boarea om ca 1315kvm. Bygglov har erhållits och byggnationen ska nu påbörjas där parhusen förväntas stå klara under våren 2025.
3 av 12 bostäder har sålts med förhandsavtal, vilket motsvarar 29% av uppskattat säljvärde. Detta innan bolaget börjat marknadsföra projektet. Det totala projektvärdet inklusive föreningslån är budgeterat till cirka SEK 102 000 000.
Detta är den andra av nio trancher där det totala lånebeloppet uppgår till SEK 37 000 000. Lånet kommer användas till byggnationen.
Tidigare har Kameos långivare refinansierat två tidigare upptagna marklån till projektet om totalt SEK 32 500 000 (4547, 4549). Detta lån kommer finansiera byggnationen och har pant i fastighet som är efterställt tidigare upptagna marklån. Totala lån från Kameo till projektet är om SEK 69 500 000.
Detta lån säkerställs med pant i fastighet, pant i revers och ägarbolagsborgen.
Projektets styrkor
- Pant i fastighet med uppskattad LTV 68%
- 29% förhandssålt
- Förskottsbetalda räntor på klientmedelskonto (11 månader)
- Tidigare låntagare med tre återbetalda lån
Låneinformation
| Riskbetyg | B |
|---|---|
| Lånebelopp (SEK) | 2 100 000 |
| Trancher | 2 (9) |
| Låntagare | Nescap Exploatering AB |
| Anledning till lån | Refinansiering av lån |
| Flexibel löptid mån | Min 1 mån - Max 23 mån |
| Säkerhet | Pant i fastighet |
| Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)* | 68%* |
| Årsränta | 11% |
| Teckningsperiod | 2024-06-11 -2024-06-13 |
| Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden | Ja |
| Garanterat fulltecknat lån | Ja |
*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 68%
Investeringsvillkor
Investeringen sker genom ett lån till Nescap Exploatering AB, 559214-5816. Företaget önskar att låna totalt 37 000 000 från Kameos långivare. Detta är den andra av nio trancher och är om SEK 3 000 000.
Tidigare har Kameos långivare två tidigare upptagna marklån till projektet om totalt SEK 32 500 000 (4547, 4549) och besitter bottenpant med bästa rätt i Nacka Kummelnäs 1:373, 1:522, 1:671 och 1:1192.
Förskottsbetalda räntor på klientmedelskonto (11 mån).
| Låntagare | Nescap Exploatering AB |
|---|---|
| Organisationsnummer | 559214-5816 |
| Lånebelopp (SEK) | 2 100 000 |
| Tranche | 2 (9) |
| Anledning till lån | Byggnation |
| Återbetalningsplan, räntor och lån | Projektintäkter |
| Årsränta | 11% |
| Månadsränta | 1,0% |
| Amorteringsförfarande | Full återbetalning på slutdagen |
| Ränteutbetalningar | Månatliga |
| Flexibel löptid | Min 1 mån - Max 23 mån |
Investeringsfaktablad
Vänligen observera att nedanstående trancheplan är indikativ och kommande tranchers lånebelopp och årsränta kan komma att ändras.
| Trancher | Lånenummer | Lånebelopp (SEK) | Årsränta | Säkerhet | Status |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 4565 | 3 000 000 | 12% | Pant i fastighet, ägarbolagsborgen, pant i revers | Avslutad |
| 2 | 4586 | 2 100 000 | 11% | Pant i fastighet, ägarbolagsborgen, pant i revers | Pågående |
| 3 | TBD | 2 700 000 | 11% | Pant i fastighet, ägarbolagsborgen, pant i revers | Kommande |
| 4 | TBD | 2 300 000 | 11% | Pant i fastighet, ägarbolagsborgen, pant i revers | Kommande |
| 5 | TBD | 6 500 000 | 11% | Pant i fastighet, ägarbolagsborgen, pant i revers | Kommande |
| 6 | TBD | 5 100 000 | 11% | Pant i fastighet, ägarbolagsborgen, pant i revers | Kommande |
| 7 | TBD | 5 100 000 | 11% | Pant i fastighet, ägarbolagsborgen, pant i revers | Kommande |
| 8 | TBD | 5 100 000 | 11% | Pant i fastighet, ägarbolagsborgen, pant i revers | Kommande |
| 9 | TBD | 5 100 000 | 11% | Pant i fastighet, ägarbolagsborgen, pant i revers | Kommande |
| Totalt | 37 000 000 |
Lånet säkerställs med pant i fastighet, ägarbolagsborgen och pant i revers.
| Pantsättare | Bostadsrättsföreningen Sjöklinten |
|---|---|
| Långivarombud* | Kameo Investment Platform |
| Säkerhetsobjekt i ** | Nacka Kummelnäs 1:373, 1:522, 1:671 och 1:1192 |
| Prioritet | 1:a prioritets pant inom SEK 32 500 000- 59 500 000 (samintecknat) |
| Borgensåtagande | Kent Eskilsson AB (556814-3803), ska vara begränsat till 10 000 000 SEK |
| Borgensåtagande | Oktober 30 AB (556771-6526), ska vara begränsat till 10 000 000 SEK. |
| Pant i revers | Pant i Nescap Projekt 1 AB (559367-7676) fordran mot Bostadsrättsföreningen Sjöklinten (769641-0450) om hela beloppet med första prioritet |
*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.
**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.
Nescap AB:s (tidigare Nescap Development AB) verksamhet startade 2016 med fokus på fastighetsutveckling och nybyggnation av bostäder i Stockholmsregionen. Genom gott samarbete med bland annat kommuner och markägare har bolaget som målsättning att skapa moderna och innovativa bostäder med fokus på hög kvalitet och design.
År 2019 utökade Nescap verksamheten till att även omfatta utveckling och förvaltning av kommersiella fastigheter. Ägarna bakom Nescap äger 50% av Draget Holding AB som har ett fastighetsbestånd som uppgår till 14 industrifastigheter i Stockholmsregionen. Dragetgruppens hemsida.
Kent Eskilsson grundade och är delägare i bolaget Lägenhetsbyte Sverige AB, Sveriges största bostadsbytarsida på internet. Bolaget har funnits sedan 2004 och är ett väletablerat organ på den svenska hyresmarknaden.
David Seidel har mångårig erfarenhet av fastighetsbranschen bland annat som franchisetagare inom mäklarkedjan Svensk Fastighetsförmedling.
Nescap AB:s (tidigare Nescap Development AB) verksamhet startade 2016 med fokus på fastighetsutveckling och nybyggnation av bostäder i Stockholmsregionen. Genom gott samarbete med bland annat kommuner och markägare har bolaget som målsättning att skapa moderna och innovativa bostäder med fokus på hög kvalitet och design.
År 2019 utökade Nescap verksamheten till att även omfatta utveckling och förvaltning av kommersiella fastigheter. Ägarna bakom Nescap äger 50% av Draget Holding AB som har ett fastighetsbestånd som uppgår till 14 industrifastigheter i Stockholmsregionen. Dragetgruppens hemsida.
Kent Eskilsson grundade och är delägare i bolaget Lägenhetsbyte Sverige AB, Sveriges största bostadsbytarsida på internet. Bolaget har funnits sedan 2004 och är ett väletablerat organ på den svenska hyresmarknaden.
David Seidel har mångårig erfarenhet av fastighetsbranschen bland annat som franchisetagare inom mäklarkedjan Svensk Fastighetsförmedling.
Ledning
Ledningen består av en styrelse på två personer: David Seidel och Kent Eskilsson
Organisationsstruktur
Finansiell information samt bilagor
Värdering Nacka, Kummelnäs 1_373 mfl
Tidigare projekt via Kameo
BRF Frestaterrassen
Kameos långivare var bland annat med och finansierade ett markförvärv som bolaget genomförde under hösten 2019 (Lån 3007 m.fl.).
Lånen blev refinansierade av en annan kreditaktör i samband med byggstart. Bolaget uppförde 22 radhusbostäder som hade inflytt hösten 2022.
BRF Ziva
Ett lån om SEK 6 500 000 från Kameos långivare användes till att uppföra 21 bostadsrätter i Väsjön, Sollentuna. Lånet återbetalades under 2020.
BRF Skogslärkan
Ett lån om SEK 14 000 000 användes till att uppföra 20 bostadsrätter i Väsjön, Sollentuna. Lånet återbetalades under 2021.
Projektet avser byggnation av 12 bostadsrätter i Saltsjö-Boo, Nacka. Totalt kommer 8 parhusenheter om cirka 145 kvm och 4 attefallshus om 42 kvm att uppföras, med en sammanlagd boarea om cirka 1 315 kvm. Projektet är attraktivt beläget invid Kvarnsjön där flertalet av bostäderna kommer få sjöutsikt.
Bolaget förvärvade fastigheterna under 2022 och har sedan dess reglerat marken till fyra fastigheter samt erhållit bygglov.
Denna tranche kommer gå till att finansiera markarbete. Koncerninterna byggbolaget Nescap Exploatering AB är kontrakterade som totalentreprenör. De i sin tur har signerat avtal med den estländska hustillverkaren Indecon Home som bolaget tidigare arbetat med i ett flertal projekt.
Omvänd byggmoms uppskattat till SEK 7,3m kommer användas i projektet.
Byggprocess
| Fastighetsbeteckning | Nacka Kummelnäs 1:373, 1:522, 1:671 och 1:1192 |
| Adress | Lövbergavägen, Saltsjö-boo |
| BOA | Ca. 1315 kvm |
| Byggår | 2024-2025 |
| Antal bostäder som ska byggas | 12 stycken |
| Beviljat bygglov | Ja |
| Totalentreprenad | Ja, Nescap Exploatering AB |
| Beräknat färdigställande | Ca. 13 mån |
Utöver detta lån om sammanlagt SEK 37 000 000, så har Kameos långivare sedan tidigare lånat ut SEK 32 500 000 till projektet (4547, 4549).
Försäljningsprocess
| Antal objekt | 12 stycken |
| Storlek | Mellan 42-145kvm |
| Sålda på ritning | 3 av 12 stycken |
| Anlitad mäklare | BOSTHLM |
| Läge | B* |
*Cushman & Wakefield
3 av 12 bostäder har sålts med förhandsavtal, vilket motsvarar 29% av uppskattat säljvärde. Detta innan bolaget börjat marknadsföra projektet.
Totala projektintäkter är budgeterat till cirka SEK 102 000 000, fördelat på ca SEK 86 300 000 i försäljningsintäkter och föreningslån om SEK 15 700 000.
Lånet säkerställs med pant i fastighet efter långivarna i tidigare upptagna marklånet (4547, 4549). I tillägg så säkerställs lånet med ägarbolagsborgen och pant i revers.
Lånets LTV är uppskattad till 68%.
Fastigheterna är attraktivt belägna invid Lövbergavägen/Vittravägen i Kummelnäs, Saltsjö-Boo. Marken är något sluttande ned mot Lövbergavägen och Kvarnsjön i sydväst. Allmänna kommunikationer utgörs av bussar med hållplatser inom gångavstånd. Med bil tar det cirka 20 minuter att ta sig in till Stockholm central.
Potentiella risker med projektet
Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.
Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp och ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.
Projektet innebär vissa risker som kan leda till att projektet misslyckas. Det finns en finansieringsrisk eftersom projektägaren behöver full finansiering för att slutföra det. Det finns också en byggnadsrisk: Byggnationen kan ta längre tid och/eller bli dyrare än förväntat. Förseningar i projektet kan uppstå på grund av olika händelser, till exempel väderförhållanden, bristfälligt arbete, strejker, juridiska konflikter, entreprenörers konkurs eller försenade leveranser, sjukdom hos viktiga medarbetare, brist på personal eller material, arbetsplatsolyckor och ekonomiska svårigheter för projektägaren. Sådana förseningar resulterar vanligtvis i ökade kostnader. Om projektägaren inte kan finansiera dessa ytterligare kostnader, finns det en risk för konkurs eller att projektet inte kan färdigställas och tvingas säljas. Om projektet säljs i ofärdigt skick, är det troligt att försäljningspriset inte kommer att täcka alla skulder. Dessutom kan det vara svårt för projektägaren att sälja projektet, vilket kan resultera i ytterligare förseningar och potentiella förluster för investerarna. Låntagande bolag och tillika totalentreprenören i projektet Nescap Exploatering AB, kommer använda sig av omvänd byggmoms. Fakturor de mottar från underentreprenörer i projektet kommer vara utan moms. Momsen är istället beräknad att betalas i samband med att slutbesked erhållits.
Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.
Se övriga risker i bifogat Investeringsfaktablad.
Den här sidan har uppdaterats med en ny struktur. Klicka på knappen för att se innehållet i det tidigare formatet.