Tidigare låntagare söker finansiering till uppförande av hyresbestånd
Bolaget önskar att låna SEK 20 000 000 av Kameos långivare till ett pågående projekt bestående av 212 hyreslägenheter i Karlstad. Detta är första lyftet av fyra lyft. Projektet är fördelat på fyra etapper där detta lån finansierar första etappen samt markarbetet för projektet. Modulproduktionen är påbörjad i fabrik där tomträtten tillträddes den 17:e mars 2025. Finansiering av första etappen samt markarbetet sker med eget kapital samt detta lån. Lägenheterna är planerade att börja levereras till fastigheten i augusti där sista lägenheten planeras att vara levererad i september 2025. Hela projektet planeras att vara färdigställt under kvartal 1 2026.
Detta är den första av fyra trancher om totalt SEK 55 000 000.
Som säkerhet för lånet ställs pant i fastigheten samt bolagsborgen.
Återbetalning av detta lån är planerat att ske genom offererad slutplacering från svensk storbank samt utbetalning av beviljat investeringsstöd, vilket planeras att ske när projektet är färdigställt.
Projektets styrkor
- Tidigare låntagare som återbetalat lån om 257,5 MSEK via Kameo
- Offererad slutplacering från bank
- Beviljat investeringsstöd
- LTV 52%
Låneinformation & investeringsvillkor
| Låntagare | Acasa Fastighetsutveckling AB |
| Organisationsnummer | 559480-6498 |
| Lånebelopp (SEK) | 20 000 000 |
| Riskbetyg | B |
| Årsränta | 10% |
| Månadsränta | 0.83% |
| Anledning till lån | Byggnation av 212 hyreslägenheter |
| Löptid | Min 1 mån | Max 24 mån |
| Tranche | 1 |
| Säkerhetspaket | Pant i fastighet Borgensåtagande |
| Lån i förhållande till uppskattat försäljningspris (LTV) | 52% |
| Återbetalningsplan | Slutplacering bank & Investeringsstöd |
| Amorteringsförfarande | Full återbetalning på slutdagen |
| Räntebetalningar | Månatliga |
| Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden | Ja |
Investeringsfaktablad
Vänligen observera att nedanstående trancheplan är indikativ och kommande tranchers lånebelopp och årsränta kan komma att ändras.
| Trancher | Lånenummer | Lånebelopp (SEK) | Årsränta | Säkerhet | Status |
| 1 | 4765 | 20 000 000 | 10% | Pant i fastighet Borgensåtagande | Pågående |
| 2-4 | 35 000 000 | Pant i fastighet Borgensåtagande | Kommande | ||
| Total | 55 000 000 | ||||
Säkerhetspaketet i detta lån består av:
- Pant i fastigheten Karlstad, Munspelet 1 om SEK 140 000 000 inom SEK 0 – 140 000 000.
- Bolagsborgen från Droskhästen Invest AB begränsat till SEK 55 000 000.
Ett systerbolag i koncernen, Acasa Entreprenad AB, 559483-3567 samt moderbolaget, Droskhästen Invest AB, 556936-2451, kommer uppta varsitt byggnadskreditiv för finansieringen för kommande etapper om SEK 55 000 000 + SEK 30 000 000 som kommer säkerställas med samma säkerheter som detta lån (lika rätt). Detta innebär att total lånevolym för projektet som säkerställs genom pant i fastigheten Karlstad Munspelet 1 kommer uppgå till SEK 140 000 000.
| Pant i fastighet | |
| Pantsättare | Acasa i Karlstad AB |
| Ombud* | Kameo Investment Platform AB |
| Säkerhetsobjekt** | Karlstad Munspelet 1 |
| Belopp | 140 000 000 SEK |
| Prioritet | 1:a prioritets pant inom 0 - 140 000 000 SEK |
| Övrig information | Ytterligare belåning om SEK 85 000 000 via Kameo kommer att upptas för Projektet. Total belåning med samma säkerhetsrätt uppgår till SEK 140 000 000 som säkerställs med samma pantbrev som detta lån (enligt ovan). |
| Borgensåtagande | |
| Borgensman | Droskhästen Invest AB med organisationsnummer 556936-2451 |
| Ombud* | Kameo Investment Platform AB |
| Belopp | 55 000 000 SEK |
| Säkerhet i trancher | Alla investerare, oavsett tranche i det totala lånet, delar samma säkerhet |
*Ombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.
**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Ombudet släppa objektet/en.
Fastighetsägande bolag för detta projekt är Acasa i Karlstad AB, totalentreprenör för projektet är Droskprojekt i Stockholm AB. Låntagande bolag är Acasa Fastighetsutveckling AB. Samtliga bolag ingår i en fastighetskoncern där Droskhästen Invest AB är moderbolag. Moderbolaget bildades 2013 och hunnit med att erhålla vinster för flera projekt, senast från ett projekt i Timrå som bolaget delvis finansierade via Kameo som sedan såldes till kommunen. Fastighetsgruppen äger idag fyra hyresbostadsbestånd. Majoritetsägare och drivande ledare i koncernen är Kourosh Farhang.Kourosh Farhang har varit egenföretagare hela sitt liv. När han fyllde 17 år startade han sin karriär genom att driva ett eget städbolag (Städia AB) som han drev i åtta år. Under denna tid erhöll han en ekonomiutbildning. Därefter jobbade han några år inom ett familjebolag som sedan såldes vidare 2005. 2004 startade Kourosh sin fastighetskarriär som mäklare, där arbetade han några år innan han började driva fastighetsprojekt i egen regi. Nu har Kourosh drivit och investerat i ett antal projekt som han lyckats exekvera med ett gott resultat.
Ledning
Ledningen består av en styrelse på två personer: Kourosh Farhang samt Reza Farhang
Organisationsstruktur
Finansiell information samt bilagor
Årsredovisning Droskhästen Invest AB 2023
Årsredovisning Acasa Fastighetsutveckling AB 2024
Tidigare projekt via Kameo
Hyresbestånd Oxelösund om 44 hyreslägenheter
Hyresprojekt i Oxelösund bestående av 82 hyreslägenheter. Projektet är fördelat på två etapper där första etappen består av 44 hyreslägenheter med en boarea om 2 734 kvm fördelat på 5 byggnader.
Lån 4754 m.fl.
Hyresbestånd i Timrå om 72 hyreslägenheter
Projektet omfattade resandet av 72 hyreslägenheter i Timrå. Projektet är färdigställt och sålt till kommunen. Projektet finansierades delvis med Kameo och lånen har återbetalats tillfullo.
Hyresbestånd Ronneby Kilen
Projektet omfattade resandet av 58 hyresrätter fördelat på två byggnader. Projektet färdigställdes under sommaren 2023. Tidigare Kameo lån har återbetalats i samband med färdigställande. Under slutet av 2024 upptog ett bolag inom koncernen ett lån som besitter pant i fastigheten, läs mer om projektet här: Lån 4687.
Fastighetsgruppen har påbörjat ett nytt hyresprojekt i Karlstad bestående av 212 hyreslägenheter anpassat för studenter i närheten till Karlstad Universitet. Tomträtten är förvärvad och tillträddes 2025-03-17 med eget kapital. Projektet är fördelat på fyra etapper/byggnader där första etappen består av 35 hyreslägenheter med en boarea om 1 083 kvm.
Etapp 2 består av 71 hyreslägenheter med en boarea om 1 668,5 kvm. Etapp 3 består av 71 hyreslägenheter med en boarea om 1 668,5 kvm. Etapp 4 består av 35 hyreslägenheter med en boarea om 1 083 kvm.
Etapp 1, lånesyftet för detta lån:
| Lägenheter | Storlek | Antal |
| 2 RoK | 33 kvm | 27 stycken |
| 1 RoK | 24 kvm | 8 stycken |
| Summa | 1 083 kvm | 35 stycken |
Etapp 2-4, kommande etapper:
| Lägenheter | Storlek | Antal |
| 2 RoK | 33 kvm | 27 stycken |
| 1 RoK | 24 kvm | 8 stycken |
| 1 RoK | 23,5 kvm | 142 stycken |
| Summa | 4 420 kvm | 177 stycken |
Detta lån går till att finansiera etapp 1 samt markarbetet för projektet. Tomträtten är förvärvad och produktion av lägenheterna är påbörjad. Etapp 1 tillika markarbetet för projektet kommer att finansieras via detta byggnadskreditiv samt eget kapital. Markarbetet planeras att påbörjas inom kommande veckor. Produktionen av modulerna planeras att vara klart under augusti 2025 då även modulerna planeras att levereras till fastigheten.
Projektet uppförs i totalentreprenad av Droskprojekt i Stockholm AB. Modulerna produceras av Häggmark Byggmodul AB. Båda aktörerna har erfarenhet från flertalet projekt i liknande regi. Nu senast från deras färdigställda projekt i Timrå. Läs mer om projektet här: lån 4496.
Etapp 1 planeras att färdigställas under kvartal 1 2026. I samband med att projektet färdigställs planerar ett bolag inom företagsgruppen erhålla en slutplacering från skandinavisk storbank (som är offererad) samt att utbetalning av beviljat investeringsstöd sker. Offererad slutplacering uppgår till 140 MSEK för samtliga etapper och är lånets återbetalningsplan.
Årlig hyresintäkt, vid full uthyrning till förväntade hyror, uppskattas kring ca SEK 12 900 000 med ett driftnetto om cirka SEK 9 000 000. Beviljat investeringsstöd för projektet uppgår till SEK 57 429 000. Värdet av fastigheten baseras på senaste utförda värdering av ett värderingsinstitut i december 2024, som värderade fastigheten baserad på att 211 hyreslägenheter är färdigställda till SEK 210 000 000, baserat på ett direktavkastningskrav om 4,50%.
Totalt värde för samtliga etapper summeras därmed till SEK 267 429 000.
Utöver detta lån om SEK 55 000 000 planerar bolagsgruppen att uppta ytterligare finansiering för övriga etapper om totalt SEK 85 000 000 pantsatt med samma rätt i projektfastigheten, Karlstad Munspelet 1, vilket medför att total belåning pantsatt i projektfastigheten uppgår till SEK 140 000 000 (läs mer under "Säkerhet"). Uppskattad LTV för lånet uppskattas därmed till 52%.
Byggprocess
| Fastighetsbeteckning | Karlstad Munspelet 1 |
| Adress | Vintergatan 10 A-O, 2A-F, Karlstad |
| BOA | 5 503 kvm |
| Byggår | 2025/2026 |
| Antal bostäder som ska byggas | 212 stycken |
| Beviljat bygglov | Ja |
| Totalentreprenad | Ja. Droskprojekt i Stockholm AB |
| Beräknat färdigställande (Etapp 1) | Q1 2026 |
Fastigheten är belägen cirka 1 km nordväst om Karlstad Universitet och cirka 5,5 km nordöst om centrala Karlstad. Närmaste busshållplats är belägen 200 m från fastigheten. Omgivningen kring fastigheten består av studentbostäder och läget för studentbostäder bedöms gott enligt värderingsfirman.
Potentiella risker med projektet
Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.
Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp och ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.
Projektet innebär vissa risker som kan leda till att projektet misslyckas. Det finns en finansieringsrisk eftersom projektägaren behöver full finansiering för att slutföra det.Det finns också en byggnadsrisk: Byggnationen kan ta längre tid och/eller bli dyrare än förväntat. Förseningar i projektet kan uppstå på grund av olika händelser, till exempel väderförhållanden, bristfälligt arbete, strejker, juridiska konflikter, entreprenörers konkurs eller försenade leveranser, sjukdom hos viktiga medarbetare, brist på personal eller material, arbetsplatsolyckor och ekonomiska svårigheter för projektägaren. Sådana förseningar resulterar vanligtvis i ökade kostnader. Om projektägaren inte kan finansiera dessa ytterligare kostnader, finns det en risk för konkurs eller att projektet inte kan färdigställas och tvingas säljas. Om projektet säljs i ofärdigt skick, är det troligt att försäljningspriset inte kommer att täcka alla skulder. Dessutom kan det vara svårt för projektägaren att sälja projektet, vilket kan resultera i ytterligare förseningar och potentiella förluster för investerarna. Lån via Kameo betalas ut till projektägarens bankkonto. Även om Kameo kräver att projektägaren endast använder medlen till projektet, kan det hända att projektägaren ändå använder pengarna till något annat.
Projektägaren ingår i en struktur med flera olika projekt. Kameo kontrollerar inte varje utbetalning mot faktura och kan inte säkra att lånet användas i andra projekt eller på annat sätt.I projektägarens koncern ingår en husfabrik där delar av produktionen till projektet kommer att ske, det är svårt att kontrollera faktiska kostnader för låntagaren för utfört arbete när den kontrollerar båda leden - köpare och säljare.
Se övriga risker i bifogat Investeringsfaktablad.