Tidigare låntagare söker finansiering till projekt om 17 bostadsrätter i Vasastan, Stockholm
Bolaget önskar att låna SEK 4 600 000 av Kameos långivare till byggnation av 17 bostadsrätter i Vasastan, Stockholm.
Projektet omfattar konvertering av två plan med tidigare kontorslokaler samt tillbyggnad av tre våningsplan. Omfattningen av projektet är 611 kvadratmeter BTA nybyggnad på tre våningsplan, 51 kvadratmeter BTA tillbyggnad och 494 kvadratmeter BTA är ombyggnad av befintliga lokaler på de två befintliga våningsplanen. Utöver det ska de göra utvändiga ändringar med nya fönster, dörrar, skärmtak och balkonger. Totala intäkter i projektet är budgeterade till SEK 119 845 000, varav föreningslån uppgår till SEK 5 579 000 och försäljningsintäkter är budgeterade till SEK 114 266 000.
Fastigheten är en tomträtt, där tomträttsavtalet med Stockholms Stad gäller från år 2004 med en första tidsperiod om 60 år, det vill säga, avtalet kan tidigast sägas upp år 2064. Sker ingen uppsägning av avtalet gäller förlängning med tidsperioder om 40 år i taget.
I december förvärvade ett bolag inom låntagarens koncern bolaget som var innehavare av tomträtten med Stockholms Stad. Bolaget upptog då ett lån om SEK 24 500 000 av Kameos långivare till förvärvet. Total förvärvssumma var om SEK 34 600 000.
Detta är den första av preliminärt tretton trancher i lånet, totalt lånebelopp uppgår till SEK 55 000 000. Utöver byggnadskreditivet upptogs ett juniort lån till förvärvet om SEK 24 500 000, totalt uppgår projektets lånefinansiering till SEK 79 500 000. Det juniora lånet är efterställt detta lån. Uppskattad LTV för byggnadskreditivet är om 48%.
Bygglov samt startbesked är erhållet för projektet. I början av februari påbörjades byggnadsarbetena på fastigheten, planerat slutförande är slutet av Q1 alternativt början av Q2 2026.
Planerad återbetalningsplan är försäljning av de färdigställda bostadsrätterna samt utbetalning av föreningslånet.
Projektets styrkor
- Attraktivt läge i Vasastan, Stockholm
- Erfaren fastighetsutvecklare med flertalet tidigare projekt med Kameo, totalt återbetalat över SEK 150 000 000 i tidigare lån
- Pant i fastighet samt moderbolagsborgen
Låneinformation & investeringsvillkor
| Låntagare | Bostadsrättsföreningen Blåkråkan 12 |
| Organisationsnummer | 769642-2695 |
| Lånebelopp (SEK) | 4 600 000 |
| Riskbetyg | B |
| Årsränta | 9% |
| Månadsränta | 0.75% |
| Anledning till lån | Byggnation |
| Löptid | Min 1 mån | Max 20 mån |
| Tranche | 1 |
| Säkerhetspaket | Pant i fastighet Borgensåtagande |
| Lån i förhållande till uppskattat försäljningspris (LTV) | 48% |
| Återbetalningsplan | Försäljningslikvid samt utbetalning av föreningslån |
| Amorteringsförfarande | Full återbetalning på slutdagen |
| Räntebetalningar | Månatliga |
| Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden | Ja |
Investeringsfaktablad
Vänligen observera att nedanstående trancheplan är indikativ och kommande tranchers lånebelopp och årsränta kan komma att ändras.
| Trancher | Lånenummer | Lånebelopp (SEK) | Årsränta | Säkerhet | Status |
| 1 | 4761 | 4 600 000 | 9% | Pant i fastighet Borgensåtagande | Pågående |
| 50 400 000 | Pant i fastighet Borgensåtagande | Kommande | |||
| Totalt | 55 000 000 | ||||
| Pant i fastighet | |
| Pantsättare | Bostadsrättsföreningen Blåkråkan 12 |
| Ombud* | Kameo Investment Platform AB |
| Säkerhetsobjekt** | Stockholm Blåkråkan 4 |
| Belopp | 55 000 000 SEK |
| Prioritet | 1:a prioritets pant inom 0 - 55 000 000 SEK |
| Borgensåtagande | |
| Borgensman | Imola Holding AB med organisationsnummer 556903-3938 |
| Ombud* | Kameo Investment Platform AB |
| Belopp | 10 000 000 SEK |
| Säkerhet i trancher | Alla investerare, oavsett tranche i det totala lånet, delar samma säkerhet |
*Ombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.
**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Ombudet släppa objektet/en.
Imola grundades 1996 av Joakim Hoffman och Niclas Blohm som båda tidigare arbetat inom fastighetsbranschen. Imola var i början ett renodlat byggbolag som erbjöd entreprenadtjänster. I mitten av 2000-talet började bolaget att succesivt ändra inriktning till att i allt högre utsträckning genomföra projekt i egen regi, främst byggnation av småhus. I takt med att bolaget växte började man alltmer koncentrera sig på att uppföra bostadsrättsföreningar. Fram till idag har bolaget uppfört ett tiotal bostadsrättsföreningar i Stockholmsområdet. Bolaget har sitt säte i Nacka och har idag runt 30 anställda. Se bolagets hemsida här.
Ledning
Ledningen består av en styrelse på tre personer: Lars Baardh, Lars Halldén och Peter Edvardsson.
Organisationsstruktur
Finansiell information samt bilagor
Årsredovisning Imola Entreprenad AB 2023
Årsredovisning Imola Holding AB 2023
Tidigare projekt via Kameo
Pågående
Alomitell Fastighets AB
Projektet var ursprungligen byggnation av två villor på 295 kvm BOA vardera, belägna på Lidingö, Stockholm. Villorna är färdigställda varav en har sålts för SEK 32 000 000, i och med försäljningen delamorterades lånet från tidigare lånebelopp om SEK 32 000 000 till SEK 16 000 000. Därefter genomfördes en refinansiering genom Kameos långivare för att möjliggöra mer tid för försäljning.
Alomi Invest AB
Förvärv av 335 kvm kontorslokaler av Bostadsrättsföreningen Renstiernas Gata 27, belägen på Södermalm, Stockholm. Kontorslokalerna ska konverteras till fyra lägenheter. Lånet uppgår totalt till SEK 26 000 000.
GGB Properties AB
I december förvärvades bolaget som var innehavare av tomträtten för fastigheten med Stockholms Stad, därefter har bolaget förvärvats av låntagaren, Bostadsrättsföreningen Blåkråkan 12 vilket sedermera är innehavare av tomträtten. Förvärvet delfinansierades av Kameos långivare (lån 4695) med totalt SEK 24 500 000. Förvärvslånet är efterställt detta lån.
På den förvärvade fastigheten finns en befintlig byggnad med kontorslokaler i två plan, dessa konverteras till bostadsrätter utöver detta ska ytterligare tre våningsplan byggas på. Omfattningen av projektet är 611 kvadratmeter BTA nybyggnad på tre våningsplan, 51 kvadratmeter BTA tillbyggnad och 494 kvadratmeter BTA är ombyggnad av befintliga lokaler på de två befintliga våningsplanen. Utöver det planerar bolaget att göra utvändiga ändringar med nya fönster, dörrar, skärmtak och balkonger. På fastigheten uppförs 17 bostadsrätter med en total BOA om 797 kvadratmeter. Budgeterat försäljningsvärde är om SEK 114 266 000 och föreningslån beräknas till SEK 5 579 000, totalt projektvärde uppgår till SEK 119 845 000. Fastigheten är belägen i Vasastan, Stockholm nära Vanadislunden. Området är klassificerat som AA av tre fastighetsvärderingsbolag, vilket är den högsta möjliga lägesbedömningen. I närområdet finns inga nyproduktionsprojekt. Beräknad slutförandetid är till planerad till slutet av Q2 alternativt början av Q3 2026. Försäljning har inte påbörjats, utan beräknas påbörjas närmare sommaren 2025.
I projektets finansieringsplan ingår det att SEK 5 000 000 i handpenningar kommer gå till att finansiera projektkostnader, uppskattad LTV är justerad med SEK 5 000 000 reducerat från projektvärdet.
Byggprocess
| Fastighetsbeteckning | Stockholm Blåkråkan 4 |
| Adress | Ingemarsgatan 12 |
| BOA | 797 kvm |
| Byggår | 2025-2026 |
| Antal bostäder som ska byggas | 17 stycken |
| Beviljat bygglov | Ja |
| Totalentreprenad | Imola Entreprenad |
| Beräknat färdigställande | Q2-Q3 2026 |
Försäljningsprocess
| Antal objekt | 17 stycken |
| Storlek | ca. 28 - 115 kvm |
| Sålda på ritning | Nej |
| Anlitad mäklare | Ej bestämt |
| Läge | AA* |
*Enligt tre fastighetsvärderingsbolag, skalan går AA – D, där AA är den högsta lägesbedömningen
Projektet är beläget precis vid Vanadislunden i Vasastan. Vasastaden är en stadsdel belägen i Stockholms innerstad med närhet till kommunikationer, restauranger, caféer och matbutiker.
Potentiella risker med projektet
Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.
Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp och ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.
Projektet innebär vissa risker som kan leda till att projektet misslyckas. Det finns en finansieringsrisk eftersom projektägaren behöver full finansiering för att slutföra det.Det finns också en byggnadsrisk: Byggnationen kan ta längre tid och/eller bli dyrare än förväntat. Förseningar i projektet kan uppstå på grund av olika händelser, till exempel väderförhållanden, bristfälligt arbete, strejker, juridiska konflikter, entreprenörers konkurs eller försenade leveranser, sjukdom hos viktiga medarbetare, brist på personal eller material, arbetsplatsolyckor och ekonomiska svårigheter för projektägaren. Sådana förseningar resulterar vanligtvis i ökade kostnader. Om projektägaren inte kan finansiera dessa ytterligare kostnader, finns det en risk för konkurs eller att projektet inte kan färdigställas och tvingas säljas. Om projektet säljs i ofärdigt skick, är det troligt att försäljningspriset inte kommer att täcka alla skulder. Dessutom kan det vara svårt för projektägaren att sälja projektet, vilket kan resultera i ytterligare förseningar och potentiella förluster för investerarna.
Lånet säkerställs delvis med moderbolagsborgen. Säkerhetens värde beror på bolagets finansiella stabilitet vid tillfället åtagandet aktualiseras, detta kan vara svårt att bedöma på förhand. Skulle det hända att många projekt samtidigt skulle drabbas av kostnadsfördyringar eller andra händelser som försämrar koncernens ekonomiska situation, kan i värsta fall borgensåtagandet vara värt noll. Imolas interna entreprenadbolag Imola Entreprenad hade 2023 en skatteskuld om SEK 32 800 000, de har tillsammans med Skatteverket tagit fram en avbetalningsplan med start i mars 2025 som löper på 36 månader. Detta kommer ha en påverkan på bolagets likviditet fram tills skulden är betald. I projektets finansieringsplan ingår det att handpenningar om SEK 5 000 000 kommer gå till att finansiera projektkostnader. Skulle dessa handpenningar inte inkomma till projektet behöver koncernen tillskjuta ytterligare medel till projektet för att det ska vara fullt finansierat.
Se övriga risker i bifogat Investeringsfaktablad.