Fastighetsbolag söker lån till markfastigheter i Huddinge och Nacka
10% årsränta | Riskbetyg B
Bolaget önskar att låna SEK 10 000 000 av Kameos långivare till att refinansiera två tidigare lån genom Kameo (4276 & 4277).
Som säkerhet ställs pant i tre markfastigheter i Huddinge, Stockholm samt en markfastighet i Nacka, Stockholm. Fastigheten i Nacka har lagakraftvunnen detaljplan från 2022-06-30, där genomförandetiden startar efter tre år, vilket innebär att byggnation tidigast kan påbörjas 2025-06-30. På fastigheten planerar låntagaren bygga i egen regi och uppföra 30 par- och radhusbostäder med en total bruttoarea om ca 5 055kvm (ca 4 556 kvm boarea).
Tre av fastigheterna är belägna i Huddinge i ett område, Vista Skogshöjd där detaljplan tas fram av Huddinge kommun där granskning och antagande preliminärt beräknas till 2025. Utifrån planförslaget planeras 52 bostäder kunna uppföras på markfastigheterna, total BTA om 10 100 kvm (ca 8 585 kvm boarea).
Ett värderingsbolag har värderat de tre fastigheterna i Huddinge till SEK 57 500 000 samt fastigheten i Nacka till SEK 120 000 000, totalt SEK 177 500 000. Låntagaren har även lån från Bank samt Kreditmarknadsbolag med säkerhet i fastigheterna, LTV för lånet från Kameos långivare är uppskattat till 44%. Detta är den första tranchen av totalt två, totalt lånebelopp är om SEK 20 000 000.
Projektets styrkor
- Pant i fastighet med uppskattad LTV om 44%
- Lån till moderbolag i etablerad fastighetskoncern
- Tidigare låntagare som har återbetalat över SEK 150 000 000 i tidigare lån
Låneinformation
| Riskbetyg | B |
| Lånebelopp (SEK) | 10 000 000 |
| Trancher | 1 (2) |
| Låntagare | Imola Holding |
| Anledning till lån | Refinansiering av lån 4276 & 4277 |
| Flexibel löptid mån | Min 1 mån | Max 24 mån |
| Säkerhet | Pant i fastighet |
| Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)* | 44% |
| Årsränta | 10% |
| Teckningsperiod | 2024-09-28 – 2024-10-05 |
| Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden | Ja |
*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 44%.
Investeringsvillkor
Investeringen sker genom ett lån till Imola Holding AB, 556903-3938. Företaget önskar att låna totalt SEK 20 000 000 från Kameos långivare. Detta är den första tranchen och är om SEK 10 000 000.
I det fall någon av fastigheterna Huddinge Vistaberg 1:3, 2:3 eller 1:13 säljs kommer lånet amorteras med SEK 10 000 000.
| Låntagare | Imola Holding AB |
| Organisationsnummer | 559603-3938 |
| Lånebelopp (SEK) | 10 000 000 |
| Tranche | 1 (2) |
| Anledning till lån | Refinansiering av lån 4276 & 4277 |
| Återbetalningsplan, räntor och lån | Refinansiering alternativt intäkter från andra pågående projekt i koncernen |
| Årsränta | 10% |
| Månadsränta | 0,83% |
| Amorteringsförfarande | Full återbetalning på slutdagen |
| Ränteutbetalningar | Månatliga |
| Flexibel löptid | Min 1 mån | Max 24 mån |
Investeringsfaktablad
Vänligen observera att nedanstående trancheplan är indikativ och kommande tranchers lånebelopp och årsränta kan komma att ändras.
| Trancher | Lånenummer | Lånebelopp (SEK) | Årsränta | Säkerhet | Status |
| 1 | 4650 | 10 000 000 | 10% | Pant i fastighet | Pågående |
| 2 | 4652 | 10 000 000 | 10% | Pant i fastighet | Kommande |
| 20 000 000 | |||||
| Pant i fastighet | |
| Pantsättare | Mästarträdet AB |
| Ombud* | Kameo Investment Platform AB |
| Säkerhetsobjekt | Huddinge Vistaberg 1:3 |
| Belopp | 14 000 000 SEK |
| Prioritet | 1:a prioritet prioritets pant inom 16 716 402 SEK - 30 716 402 SEK |
| Pant i fastighet | |
| Pantsättare | Mästarträdet AB |
| Ombud* | Kameo Investment Platform AB |
| Säkerhetsobjekt | Huddinge Vistaberg 2:3 |
| Belopp | 1 000 000 SEK |
| Prioritet | 1:a prioritets pant inom 500 000 SEK - 1 500 000 SEK |
| Pant i fastighet | |
| Pantsättare | Alomi Invest 6 AB |
| Ombud* | Kameo Investment Platform AB |
| Säkerhetsobjekt | Huddinge Vistaberg 1:13 |
| Belopp | 5 000 000 SEK |
| Prioritet | 1:a prioritets pant inom 3 625 000 SEK - 8 625 000 SEK |
| Pant i fastighet | |
| Pantsättare | Alomi Invest 10 AB |
| Ombud* | Kameo Investment Platform AB |
| Säkerhetsobjekt | Nacka Bo 1:355 |
| Belopp | 10 000 000 SEK |
| Prioritet | 1:a prioritets pant inom 31 600 000 SEK - 41 600 000 SEK |
| Säkerhet i trancher | Alla investerare, oavsett tranche i det totala lånet, delar samma säkerhet |
*Ombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.
**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Ombudet släppa objektet/en.
Imola grundades 1996 av Joakim Hoffman och Niclas Blohm som båda tidigare arbetat inom fastighetsbranschen. Imola var i början ett renodlat byggbolag som erbjöd entreprenadtjänster. I mitten av 2000-talet började bolaget att succesivt ändra inriktning till att i allt högre utsträckning genomföra projekt i egen regi, främst byggnation av småhus. I takt med att bolaget växte började man alltmer koncentrera sig på att uppföra bostadsrättsföreningar. Fram till idag har bolaget uppfört tolv bostadsrättsföreningar i Stockholmsområdet. Bolaget har sitt säte i Nacka och har idag strax över 30 anställda.
Ledning
Ledningen består av en styrelse på två personer: Niclas Blohm och Joakim Hoffman
Organisationsstruktur
Finansiell information samt bilagor
Årsredovisning Imola Holding AB 2023
Tidigare projekt via Kameo
Alomitell Fastighets AB
Projektet var ursprungligen byggnation av två villor på 295 kvm BOA vardera, belägna på Lidingö, Stockholm. Villorna är färdigställda varav en har sålts för SEK 32 000 000, i och med försäljningen delamorterades lånet från tidigare lånebelopp om SEK 32 000 000 till SEK 16 000 000. Därefter genomfördes en refinansiering genom Kameos långivare för att möjliggöra mer tid för försäljning.
Alomi Invest AB
Förvärv av 335 kvm kontorslokaler av Bostadsrättsföreningen Renstiernas Gata 27, belägen på Södermalm, Stockholm. Kontorslokalerna ska konverteras till fyra lägenheter. Lånet uppgår totalt till SEK 26 000 000.
Alomi Invest AB
Förvärv och utveckling av 16 bostadsrätter i en befintlig bostadsrättsförening på Kungsholmen, Stockholm.
Imola via dotterbolaget Alomi Invest 10 AB äger en markfastighet (Nacka Bo 1:355) som är beläget i sydöstra Boo, Nacka. Fastighetens tomtareal uppgår till 10 730 kvm beläget i sydsluttning med utsikt mot Baggensfjärden.
Fastigheten omfattas av en detaljplan som vann laga kraft sommaren 2022 där genomförandetiden börjar tre år efter detaljplanen vann laga kraft. På fastigheten planeras 30 par- och radhusbostäder att uppföras med en total bruttoarea om ca 5 055kvm (ca 4 556 kvm boarea).
Fastigheten värderades augusti 2024 till SEK 120 000 000 av ett fastighetsvärderingsbolag. I värderingen tas det i beaktning att gatukostnad kvarstår samt diskonterar värdet på grund av väntetid till byggstart, hade gatukostnaden varit betald samt byggstart varit i närtid hade värdet på fastigheten istället varit SEK 146 000 000.
| Fastighetsinformation | |
|---|---|
| Fastighetsbeteckning | Nacka Bo 1:355 |
| Område | Boo, Nacka |
| Antagen detaljplan | Ja, 2022-06-30 |
| Tomtareal | 10 730 kvm |
| Uppskattad byggrätt | 5 055 kvm BTA |
| Förväntad byggstart | Tidigast sommaren 2025 |
Imola via dotterbolagen Mästarträdet AB och Alomi Invest 6 AB äger tre markfastigheter (Huddinge Vistaberg 1:3, 2:3 och 1:13) som är belägna i ett nytt område kallat Vista skogshöjd ett par kilometer väster om Huddinge centrum.
Fastigheterna har en total tomtareal om 31 470kvm och omfattas av ett pågående detaljplanearbete. Rådande planförslag planeras att granskas och sedan antas under 2025. Vista skogshöjd är den sista delen av utbyggnaden av området Vistaberg. Förslaget innehåller totalt cirka 620 bostäder och en större förskola med plats för cirka 140 barn.
Utifrån planförslaget planeras 52 bostäder kunna uppföras på markfastigheterna med en total bruttoarea om 10 100kvm (ca 8 585kvm boarea).
Byggnation på fastigheterna förväntas kunna ske tidigast 2026.
Fastigheterna blev värderade i januari 2024 av ett fastighetsvärderingsbolag till SEK 57 500 000. I värderingen tas det i beaktning att fastigheterna ligger i ett område där detaljplan är under utveckling, vilket medför både väntetid och risk för att detaljplanen blir försenad.
| Fastighetsinformation | |
|---|---|
| Fastighetsbeteckning | Huddinge Vistaberg 1:3, 2:3 och 1:13 |
| Område | Vistaberg, Huddinge |
| Pågående detaljplan | Vista Skogshöjd |
| Tidplan (uppskattad) | - Samråd: Nov 2017-Jan 2018 - Granskning: Preliminärt 2025 - Antagande: Preliminärt 2025 - Byggnation Preliminärt 2026-2032 |
| Tomtareal | - Vistaberg 1:3 – 24 480kvm - Vistaberg 2:3 - 1 129kvm - Vistaberg 1:13 – 5 861kvm |
| Uppskattad byggrätt | Ca 10 110 kvm BTA |
Ena fastigheten är belägen i sydöstra Boo, Nacka kommun med utsikt mot Baggensfjärden. Området har varit ett fritidshusområde som nu är under utveckling till större del permanent boenden.I närområdet finns förskola, skola och matbutiker. Avståndet till Slussen är ca 15km där bra busskommunikationer finns.Till Stockholm innerstad tar man sig med bil på cirka 25-30min.
Tre av fastigheterna är belägna i ett nyutvecklat område kallat Vista skogshöjd, ett par kilometer väster om Huddinge centrum. Näromgivningen utgörs idag av småhusbebyggelse och skog. Vista Skogshöjd avses bli ett bostadsområde för en målgrupp som uppskattar närheten till naturen. Planområdet ska ha tydliga gaturum, sammanhängande bebyggelse och ta tillvara på områdets topografi och natur. I mötet med befintlig bebyggelse vid Vistavägen planeras ett småskaligt torg för olika verksamheter och service. Bostäderna i området kommer att ha närhet till såväl natur som förskola och kollektivtrafik.
Potentiella risker med projektet
Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.
Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Projektet innebär vissa risker som kan leda till att projektet misslyckas. Trots noggranna kontroller för att bekräfta fastighetens värde, kan det finnas okända förhållanden som hindrar fastigheten att användas för kommersiella ändamål, vilket minskar dess värde avsevärt. Till exempel kan fastigheten ha problem med markföroreningar, historiska eller arkeologiska värden, komplicerade markförhållanden och kan även påverkas av politiska beslut. Dessa faktorer kan möjligen leda till förseningar, begränsningar i utvecklingen och/eller extra kostnader. Naturkatastrofer som jordskred, översvämningar eller dylikt kan också påverka fastighetens möjlighet till användning och utveckling.
Det kan finnas juridiska frågor kring ägandet av fastigheten, och det kan finnas okända skulder eller kostnader som påverkar köpeskillingen. Säljarens finansiella ställning kan också påverka affären.
Byggplanerna kan stöta på förseningar eller högre kostnader än förväntat. Om projektägaren får ekonomiska problem kan det leda till snabba och ofördelaktiga försäljningar. I sådana fall kanske inte försäljningspriset räcker för att täcka alla skulder.
Tre fastigheter är i ett område, Vista Skogshöjd, Huddinge där detaljplan är under utveckling, med förväntat antagande under 2025. Skulle antagandet av detaljplanen försenas blir även projektets fortsatta utveckling försenat vilket kan leda till ökade kostnader för låntagaren. Utan detaljplan är det svårare att uppskatta värdet på fastigheterna som ställs som säkerhet för lånet.
Fastigheten i Bo, Nacka har en antagen detaljplan där risken istället föreligger med processen kring bygglov, skulle beslut dröja alternativt att bygglovet blir överklagat blir projektets förväntade byggstart försenat vilket kan leda till ökade kostnader för låntagaren.
I koncernen pågår flertalet andra byggnadsprojekt där bostäder byggs, skulle de projekten försenas, ha fördyringar eller att försäljning av de byggda bostäderna försenas kan det påverka moderbolagets likviditet och soliditet negativt.
Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.
Se övriga risker i bifogat Investeringsfaktablad.
Den här sidan har uppdaterats med en ny struktur. Klicka på knappen för att se innehållet i det tidigare formatet.